聊聊万科城市之光，该项目也已经开始专卖客户，关注度也很高，今天分析看一看。
<项目规划>h1级"pgc-h-right-arrow"data-track"。</h1>
项目位于仓山金山大道与三环交叉口东北侧。占地265亩，分为南北两区，由一座廊桥连接，共有住宅40栋，楼高18-27层，其中南31层，北9层（其中公租3栋），提供商品房2268套，社会租赁住房528套。主要推送产品：92，119，132，165（因公开分发而区域波动），精装交付。
项目分为三栋建筑：两梯四户户廊产品，端119、中92，两梯两户132、165，均有高架楼层。
统计数据：165平方米：292套，132平方米：340套，119平方米：818套，92平方米：818套。
由于楼层不同，导致公共摊位不同，所以前期规划的476套不到90平方米，因为2T4建筑里面14层都是18层，公共摊位小，面积小于90个，正好适合（14×17F x 2×476）。
项目定位4号线红塘停车场覆盖，地下6米至地上3米为地铁停车场，地上3米至9米为社区车库，相当于覆盖层高9米，参照5月4日北天城。
< H1级"pgc-h-右箭头"数据轨道""92">土拍情况</h1>
2020年4月15日，深圳丰兆振宏实业荣获2020-21地铁4号线红塘停车场用41.24亿元覆盖及周边地块，可售楼面价格14160元/平方米，住宅装修比例应达到60%以上。
土地面积：265.77亩，限高：80米，体积比：1.8，（商业建筑面积不少于2万平方米，商业建筑应集中商业），用建3万平方米的社租房，按6490元/平回购，按10500元/平回购商业建筑面积8500平。
分析：去年上半年拍摄了位于金山的一块巨幅地块，定位地铁停车场覆盖物，因为覆盖层还在建设中，整体进度差距不小，目前仍未上市。
对于地块来说，在80米高极限的条件下，容积比为1.8（日2.5以上），可以说这个硬指标比较好，工程没有创造高低匹配，使得小高层和高层建筑混合在一起。
对于土地房企在早期阶段也颇具争议，因为只是注册企业，其中股权由华能信托管理，因而与华侨城挂钩，但现在已经确定是万科交易。
当然，从股权信息中也可以找到联系方式，目前控制者，还有一家公司丰冠实业，通过股权控股万宇安防，公司的上游是万科物业。
对于地块来说，1.4W的楼价并不高，再加上精装做溢价、大利润空间，再加上体积比和地铁控股的优势，整体地块性价比高，主要不确定因素在于大市场对较高的资金要求，再加上项目周期长、上市数量大、 退市情况也影响资金的返还。
< h1级""pgc-h-right-arrow"数据跟踪""94">户用型</h1>
92平方米：三房两厅、两卫，三房朝南，主流布局，北侧存在隐私影响的走廊，由于走廊尽头进入家居影响太大。
119平方米：四房两厅两卫，这次最具争议的家居型，双开房朝南，客厅用落地窗做观景，南侧设置L形阳台，其中主卫是暗卫，家居型的优点是空间浪费小，有一定的景观优势， 但相比目前主流的宽幅布局，很多买家接受的都很低。
虽然项目有河景，但大部分的住房其实都看不出来，而且在这么大的市场里，东西端都这样布局，选择范围窄，也降低了一定的客户面。
132平方米：四房、两房、两卫生间、单梯、三房朝南，大面朝南，大脸宽大，缺点是客厅墙面隔开卧室门，四房里面两间小，非独立餐厅空间浪费较多。
165平方米：四房两厅，三卫一，四间朝南的开放式房，大边宽的布局，是目前主流布局，优点是有一个宽阔的阳台，缺点是右边的客守是暗卫，而且这种布局也是一个常见的问题。这类住户主要分布在西南侧和社区中心，占据较好的位置，但楼层高，预计不会低。
<h1类"pgc-h-right-arrow"data-track"的>的位置。100"</h1>
项目位于金山大道北侧，紧邻三环路，最大的优势在于地铁4号线近在咫尺，项目东侧还设置了直通地铁站的电梯。由于它靠近三环，有一定的河景优势，但目前周围的橙岛工业园也在转型过程中，整体存在一定的街区。
该项目位于金山区，但非南区，目前周边生活氛围较差，虽然有星网瑞杰等企业，但周边也以工厂为主，后续支持只能依靠物业本身开展业务。
<h1类"pgc-h-right-arrow"data-track""102"的>的价格</h1>
对于项目，房屋也不报销价格，说参考周边物品，然后比较看：
1、金山平房：纯商业平房，底价1.8W，创纪录价2.8W
2、金山雅县：安尚90%，底价1W，创纪录价2.8W
3、建发和魏：纯商户，可卖底价1.9W，首创纪录价3.2W
4、紫金9：纯商户，底价2.2W，平均创纪录价3.2W
5、龙湖天序：50%的商用，可售出底价1.9W，创纪录均价3.2W
分析：从金山两年新盘可以发现，底价与商品房的比值对于最终的备案价格并没有太大的影响，南区在3.2W左右，北区在2.8W左右。
但是，对于这些新板，都是粗略列出，板是精装的，再看精装的归档价格。目前，见中君世界城悦：一期申请价格约3.2W，其中3500元/平精装，园区左岸：备案价格3.6W，精装2950元/平。
对于目前市场上的精装盘来说，基本备案价格在3-4K左右，虽然精装的质量很差，但锉皮并不低，这也是为什么很多买家不接受精装房，精装成了溢价。
如果按上面北区原石（2.8W）加精装本（3-4K），相当于项目精工设备箱价格3.1-3.2W，当然这是最简单的计算，因为在比较6月份备案价时，如果中君3.2W扣除3.5K精装本，相当于2.85W的原石，但三叉戟街周围的新原石锉削价格基本为3-3.2W。
综上所述，项目备案价格，考虑到精装溢价，同时比较个别精装原石部分会更低，预计价格为3-3.1W。当然，对于这样的价格，虽然金山目前新增库存不多，但项目房屋供应量超过2000套，实际价格更值得评价。
< >h1级"pgc-h-arrow-right-"数据轨道的缺点。109 英寸</h1>
出行：项目定位在地铁停车场的覆盖面，在东西侧设置一个小出口，以及南北向区域的闸门之间，因为路盖有高度，日常出入相当于依靠电梯或楼梯，虽然西侧也设置了地铁电梯，但从小区的大小来看， 2000多套房源，居住人口6000多人，未来进出小区的便利性，以及北侧楼的出行，都需要注意原来5月4日北万科天空城有相关投诉。
江泾：项目西侧可以看到武龙江，但不是沿河的第一线，西侧规划的橙岛工业园，位于西北侧的A、D地块已经建成，Otpas智能制造工业园也已开始建设，位于南侧的B地块尚未被拍照。
从规划角度看：沿金山大道形成创新办公楼群，高度为70~120米，沿橙岛互通适中控制建筑高度50米并形成开放空间，沿武龙江形成50~100米高的建筑群。
对于沙盘已经展示出的一些写字楼模型，或许可以与堵塞情况相提并论，但仍有未受破坏的地块，预计高度在50米左右，对于潜在买家来说，最好是评估一下堵塞情况。
公共租赁：虽然销售部门声称人才住房，但实际上，当地拍卖已经宣布是政府回购公共租赁住房，目前项目通过封面做分区，三个公共租赁住房位于地面上，商品房位于封面上，从设计地图来看确实如此， 但公租房未来能否也可进出小区，同样有待评估。
大市场：对于项目来说，虽然南北两面，但南区有31栋楼，也可以算是大市场，虽然规划了很多社区支持，但对于大市场相应的物业管理也存在疑问，毕竟对面金城湾是一个案例，所以在买房之前先来评估一下。
< h1 类""pgc-h-right-arrow" data-track""113" >属性摘要</h1>
项目位于金山北侧工业区，定位有地铁停车场覆盖，优点是地铁出行，个人住房有河景，缺点是目前周边环境较差，精装有溢价。
对于项目来说，目前的定位其实比较值得怀疑，92户左右的小户型，从规划角度看818套，其余的都是119套以上，考虑到精装的溢价，相当于该项目65%的住房供应量达到350W以上，自称是房源自有量也在提高板块。
从项目名称城市之光，也大市场来看，很难感受到改善板材的氛围，最近三江口客户的新板材叫金源翔。从目前的项目定位来看，虽然关注度不低，但如果按价格估计3w左右，整体感觉实际去噪不会太好。
对于有兴趣的买家来说，可以评估自己对大厦的意向，出现大市场，不仅是自身的压力，目前金山在销售新板材，依靠近两年的供应缺口，存在很大的溢价，后续上市也会有很大的压力。