聊聊萬科城市之光，該項目也已經開始專賣客戶，關注度也很高，今天分析看一看。
<項目規劃>h1級"pgc-h-right-arrow"data-track"。</h1>
項目位于倉山金山大道與三環交叉口東北側。占地265畝，分為南北兩區，由一座廊橋連接配接，共有住宅40棟，樓高18-27層，其中南31層，北9層（其中公租3棟），提供商品房2268套，社會租賃住房528套。主要推送産品：92，119，132，165（因公開分發而區域波動），精裝傳遞。
項目分為三棟建築：兩梯四戶戶廊産品，端119、中92，兩梯兩戶132、165，均有高架樓層。
統計資料：165平方米：292套，132平方米：340套，119平方米：818套，92平方米：818套。
由于樓層不同，導緻公共攤位不同，是以前期規劃的476套不到90平方米，因為2T4建築裡面14層都是18層，公共攤位小，面積小于90個，正好适合（14×17F x 2×476）。
項目定位4号線紅塘停車場覆寫，地下6米至地上3米為地鐵停車場，地上3米至9米為社群車庫，相當于覆寫層高9米，參照5月4日北天城。
< H1級"pgc-h-右箭頭"資料軌道""92">土拍情況</h1>
2020年4月15日，深圳豐兆振宏實業榮獲2020-21地鐵4号線紅塘停車場用41.24億元覆寫及周邊地塊，可售樓面價格14160元/平方米，住宅裝修比例應達到60%以上。
土地面積：265.77畝，限高：80米，體積比：1.8，（商業建築面積不少于2萬平方米，商業建築應集中商業），用建3萬平方米的社租房，按6490元/平回購，按10500元/平回購商業建築面積8500平。
分析：去年上半年拍攝了位于金山的一塊巨幅地塊，定位地鐵停車場覆寫物，因為覆寫層還在建設中，整體進度差距不小，目前仍未上市。
對于地塊來說，在80米高極限的條件下，容積比為1.8（日2.5以上），可以說這個硬名額比較好，工程沒有創造高低比對，使得小高層和高層建築混合在一起。
對于土地房企在早期階段也頗具争議，因為隻是注冊企業，其中股權由華能信托管理，因而與華僑城挂鈎，但現在已經确定是萬科交易。
當然，從股權資訊中也可以找到聯系方式，目前控制者，還有一家公司豐冠實業，通過股權控股萬宇安防，公司的上遊是萬科物業。
對于地塊來說，1.4W的樓價并不高，再加上精裝做溢價、大利潤空間，再加上體積比和地鐵控股的優勢，整體地塊成本效益高，主要不确定因素在于大市場對較高的資金要求，再加上項目周期長、上市數量大、 退市情況也影響資金的返還。
< h1級""pgc-h-right-arrow"資料跟蹤""94">戶用型</h1>
92平方米：三房兩廳、兩衛，三房朝南，主流布局，北側存在隐私影響的走廊，由于走廊盡頭進入家居影響太大。
119平方米：四房兩廳兩衛，這次最具争議的家居型，雙開房朝南，客廳用落地窗做觀景，南側設定L形陽台，其中主衛是暗衛，家居型的優點是空間浪費小，有一定的景觀優勢， 但相比目前主流的寬幅布局，很多買家接受的都很低。
雖然項目有河景，但大部分的住房其實都看不出來，而且在這麼大的市場裡，東西端都這樣布局，選擇範圍窄，也降低了一定的客戶面。
132平方米：四房、兩房、兩衛生間、單梯、三房朝南，大面朝南，大臉寬大，缺點是客廳牆面隔開卧室門，四房裡面兩間小，非獨立餐廳空間浪費較多。
165平方米：四房兩廳，三衛一，四間朝南的開放式房，大邊寬的布局，是目前主流布局，優點是有一個寬闊的陽台，缺點是右邊的客守是暗衛，而且這種布局也是一個常見的問題。這類住戶主要分布在西南側和社群中心，占據較好的位置，但樓層高，預計不會低。
<h1類"pgc-h-right-arrow"data-track"的>的位置。100"</h1>
項目位于金山大道北側，緊鄰三環路，最大的優勢在于地鐵4号線近在咫尺，項目東側還設定了直通地鐵站的電梯。由于它靠近三環，有一定的河景優勢，但目前周圍的橙島工業園也在轉型過程中，整體存在一定的街區。
該項目位于金山區，但非南區，目前周邊生活氛圍較差，雖然有星網瑞傑等企業，但周邊也以工廠為主，後續支援隻能依靠物業本身開展業務。
<h1類"pgc-h-right-arrow"data-track""102"的>的價格</h1>
對于項目，房屋也不報帳價格，說參考周邊物品，然後比較看：
1、金山平房：純商業平房，底價1.8W，創紀錄價2.8W
2、金山雅縣：安尚90%，底價1W，創紀錄價2.8W
3、建發和魏：純商戶，可賣底價1.9W，首創紀錄價3.2W
4、紫金9：純商戶，底價2.2W，平均創紀錄價3.2W
5、龍湖天序：50%的商用，可售出底價1.9W，創紀錄均價3.2W
分析：從金山兩年新盤可以發現，底價與商品房的比值對于最終的備案價格并沒有太大的影響，南區在3.2W左右，北區在2.8W左右。
但是，對于這些新闆，都是粗略列出，闆是精裝的，再看精裝的歸檔價格。目前，見中君世界城悅：一期申請價格約3.2W，其中3500元/平精裝，園區左岸：備案價格3.6W，精裝2950元/平。
對于目前市場上的精裝盤來說，基本備案價格在3-4K左右，雖然精裝的品質很差，但锉皮并不低，這也是為什麼很多買家不接受精裝房，精裝成了溢價。
如果按上面北區原石（2.8W）加精裝本（3-4K），相當于項目精工裝置箱價格3.1-3.2W，當然這是最簡單的計算，因為在比較6月份備案價時，如果中君3.2W扣除3.5K精裝本，相當于2.85W的原石，但三叉戟街周圍的新原石锉削價格基本為3-3.2W。
綜上所述，項目備案價格，考慮到精裝溢價，同時比較個别精裝原石部分會更低，預計價格為3-3.1W。當然，對于這樣的價格，雖然金山目前新增庫存不多，但項目房屋供應量超過2000套，實際價格更值得評價。
< >h1級"pgc-h-arrow-right-"資料軌道的缺點。109 英寸</h1>
出行：項目定位在地鐵停車場的覆寫面，在東西側設定一個小出口，以及南北向區域的閘門之間，因為路蓋有高度，日常出入相當于依靠電梯或樓梯，雖然西側也設定了地鐵電梯，但從小區的大小來看， 2000多套房源，居住人口6000多人，未來進出小區的便利性，以及北側樓的出行，都需要注意原來5月4日北萬科天空城有相關投訴。
江泾：項目西側可以看到武龍江，但不是沿河的第一線，西側規劃的橙島工業園，位于西北側的A、D地塊已經建成，Otpas智能制造工業園也已開始建設，位于南側的B地塊尚未被拍照。
從規劃角度看：沿金山大道形成創新辦公樓群，高度為70~120米，沿橙島互通适中控制建築高度50米并形成開放空間，沿武龍江形成50~100米高的建築群。
對于沙盤已經展示出的一些寫字樓模型，或許可以與堵塞情況相提并論，但仍有未受破壞的地塊，預計高度在50米左右，對于潛在買家來說，最好是評估一下堵塞情況。
公共租賃：雖然銷售部門聲稱人才住房，但實際上，當地拍賣已經宣布是政府回購公共租賃住房，目前項目通過封面做分區，三個公共租賃住房位于地面上，商品房位于封面上，從設計地圖來看确實如此， 但公租房未來能否也可進出小區，同樣有待評估。
大市場：對于項目來說，雖然南北兩面，但南區有31棟樓，也可以算是大市場，雖然規劃了很多社群支援，但對于大市場相應的物業管理也存在疑問，畢竟對面金城灣是一個案例，是以在買房之前先來評估一下。
< h1 類""pgc-h-right-arrow" data-track""113" >屬性摘要</h1>
項目位于金山北側工業區，定位有地鐵停車場覆寫，優點是地鐵出行，個人住房有河景，缺點是目前周邊環境較差，精裝有溢價。
對于項目來說，目前的定位其實比較值得懷疑，92戶左右的小戶型，從規劃角度看818套，其餘的都是119套以上，考慮到精裝的溢價，相當于該項目65%的住房供應量達到350W以上，自稱是房源自有量也在提高闆塊。
從項目名稱城市之光，也大市場來看，很難感受到改善闆材的氛圍，最近三江口客戶的新闆材叫金源翔。從目前的項目定位來看，雖然關注度不低，但如果按價格估計3w左右，整體感覺實際去噪不會太好。
對于有興趣的買家來說，可以評估自己對大廈的意向，出現大市場，不僅是自身的壓力，目前金山在銷售新闆材，依靠近兩年的供應缺口，存在很大的溢價，後續上市也會有很大的壓力。