进入12月，虽然天气日渐寒冷，但楼市却有回暖迹象，先是11月数据显示二手房成交量有所回升，再是央行多次喊话要求支持首套房贷款需求，上周召开的政治局会议提出，要支持商品房市场更好满足购房者的“合理住房需求”。
种种“回暖”迹象之下，学区房表现如何？今天，一套阿里拍卖上的学区房拍卖，或许可窥探一二。
选择资产拍卖，手续费便宜近10万
今早10点，笔者一直在关注的一套学区房出拍卖结果了，经过一天的等待，这套位于西湖区的崇文公寓房产虽然有3000多人关注，但无人报名，无人出价，最终流拍。
图源：阿里资产拍卖平台
这套房源不同于我们常见的法拍房，属于资产处置，非司法网络拍卖。
资产处置，是指资产占用单位转移、变更和核销其占有、使用的资产部分或全部所有权、使用权，以及改变资产性质或用途的行为。
二者的区别在于，法拍房是法院执行拍卖，通常会设置一个比评估价低的起拍价，流拍后也会降价再二次拍卖，而资产处置则是业主委托拍卖，按照委托人的心理价位设定一个当前价格。
对委托人来说，在拍卖平台进行竞拍，相当于在中介挂牌之外，多了一个出售途径，而且，如果成交，竞买人需要支付的服务费，也比通过中介门店买房要便宜的多。
以这套988万的崇文学区房为例，如果通过中介成交，买家要出大约总价款2%的中介服务费，而如果通过拍卖平台，只需要1%的软件服务费，能便宜近10万。
中介费便宜不少，但还是流拍了。或许正如有些网友打趣的，“我缺的是10万中介费吗，我缺的是900多万的购房款啊！”
流拍或许还是因为价格高了
确实，这套近千万的房子，即便是放在学区房如火如荼的当年，也不是那么轻易就能出手，更何况，如今，学区房的概念淡了不少，观望者众，但真正愿意买单的，却寥寥。
再来看这套房子，西湖区崇文公寓5幢1单元102室，是学军小学求智小区和杭十三中的“双学区房”。房产建筑面积115.77㎡，格局为三室一厅一厨二卫一阳台，从图片来看，室内装修不错。
需要注意的是，目前房产还处理委托人自住状态，承诺房产拍卖成交后，买受人付清全部拍卖款项后15日内才搬离腾空，且拍卖不包含室内可移动物品。
房产起拍价为988万元，折合单价约85342元/㎡。
据好找房数据显示，崇文公寓近6月无成交，挂牌均价是109656元/㎡，这套处置房产低于挂牌均价约1.5万元/㎡，还是可以看出房东的诚意，但这个诚意，显然市场并不买单。
图源：好找房（截至时间2021.12.14）
崇文公寓旁边，同样是学军小学和十三中“双学区”、同样是大户型为主的中大文锦苑，近期成交均价为74537元/㎡，比起崇文公寓这套房子，单价足足低了1万多。买文锦苑不香吗？
图源：好找房（截至时间12月14日）
在这之前 ，崇文公寓在阿里拍卖上出现过三次，都是司法拍卖，两次成交，一次流拍。
图源：阿里拍卖平台
今年1月份，崇文公寓首现阿里司法拍卖，最终成交价超过评估价300万，折合单价约119264元/㎡。
彼时，学区房还是十足的“香饽饽”，之后在国家一系列教育“双减”和生育鼓励政策之下，学区房量价齐跌，市场惨淡。
到了10月，崇文公寓第二套法拍房现身，流拍。
11月进行了二拍，从一拍起拍价1658万元降到了1326.4万元，这套房源的市场价是2210万元，折合单价约89823元/㎡。最终成交总价1581.4万元，折合单价约64274元/㎡，比市场单价足足少了2.5万/㎡，比起1月份的成交单价更是接近腰斩。
从单价过10万到流拍，再到“贱卖”，同一个小区，不同的命运，让人唏嘘。
不变的是房子，变的是人心。
教育资源，应当是房子重要配套，但不应该是唯一附加的配套，除了它关联的学区外，我们还要看它的地段、交通商业配套、小区规划和环境，乃至邻里间的和谐关系，而这些，才是影响孩子成长的关键因素。