大唐房地産上市第一天破門，廈門首富黃琦的首都局"浮出水面"

該部門以其激進主義而聞名，最近将大唐房地産作為該部門的成員上市，其風格從未如此之大。而其背後的商人是被稱為廈門最富豪的黃薇。黃琦以房地産業務而聞名，但未提及的财務地圖是其核心。在多年的資本運作中，黃琦的财務版圖涵蓋了銀行、保險、私募股權基金、資本管理平台等，這些資本力量深入到二級市場。

有一匹"黑馬"叫大唐地産，十多年後，三戰港股終于夢想成真。

12月15日，大唐集團控股收于每股4.56港元，與第11次挂牌價持平。然而，在上市第11天，大唐房地産突破每股3.61港元，下跌高達20.83%。

有意思的是，在大唐地産正式上市當天，大唐集團控股董事長吳迪、民生銀行行長鄭萬春共同敲定大唐地産上市，但大唐地産實盤主打人黃偉卻沒有出現。而大唐地産的股東們都沒見過民生銀行，敲響了如此重要的鐘聲，為什麼會有民生銀行行長呢？

事實上，民生銀行和大唐地産的關系非常密切，兩者一直都有借貸關系。根據招股說明書，截至2019年12月31日，民生銀行的未償貸款占銀行貸款的32.3%。可以說，民生銀行是大唐地産的重要融資管道。

民生銀行與大唐地産之間的這種密切關系，主要得益于大唐地産旗下福信集團與民生銀行的關系。早在1995年民生銀行成立時，阜新集團就成為其創始股東，至今仍持有民生銀行1.77%的股份。大唐地産與阜新集團因為真正的控告者是黃偉和關系，可以說大唐地産與阜新集團這種密切的關系是因為黃偉。

黃琦的"首都局"

目前，黃偉的兩大核心資産是大唐地産和阜新集團。其中，阜新集團是廈門本地老牌房地産企業，其創始人是陳章輝。

20世紀90年代初，陳章輝和定居香港的弟弟嚴章根共同創立了祥生地産，1993年後陳章輝單飛成立阜新集團。與地産業主相比，陳章輝對金融也感興趣。1995年，阜新集團參與組建民生銀行，成為民生銀行創始股東之一，後來又入股興業銀行、交通銀行。按照陳章輝當時的理念，阜新集團的企業發展戰略是以"房地産為産業，金融為後盾"。

陳璐晖于2000年在上海去世，作為家族企業，接替阜新的不是陳璖晖家族，而是創始團隊的黃薇和吳迪。

同年，民生銀行上市，因為阜新集團是創始人之一，黃偉、張建華（阜新集團股東之一）等個人熱潮，并出現在胡潤富豪榜上，尤其是黃偉被譽為廈門最富豪。

黃琦掌舵的阜新集團，其發展不僅沒有下滑，反而左右加快擴張步伐。特别是2009年收購大唐地産。

大唐地産由台灣第一代房地産開發商餘英怡于1984年創立，移居廈門。2008年，受金融危機影響，大唐房地産資本鍊斷裂，次年到香港上市計劃被擱置，但同年，餘英儀也因病去世。2009年，阜新集團宣布收購大唐地産，成為黃琦除阜新集團之外的另一項核心資産。

阜新集團和大唐地産一直以股東身份"不算劣錢"，獲得股權質押融資的信貸額度和優質資産。例如，2010年，阜新集團通過固定增持進入恒豐銀行主力，持股比例為6.1%。由于後者引入了戰争投資重組，持股比例已暴跌至0.85%，成為第五大股東。2013年和2014年，福賽斯集團僅從恒豐銀行獲得貸款，在關聯方貸款中排名第二。從2017年到現在，民生銀行已向阜新發放了超過200億元的信貸額度，其中僅今年上半年就79億元。

但近年來，由于房地産行業融資政策收緊，融資管道有限，黃先生不得不尋找其他融資機會來推動阜新集團和大唐地産的上市。

2018年底，廈門石材企業萬利士宣布，公司前三大股東拟将部分股權轉讓及表決權委托給阜新集團西藏府州。如果交易完成，西藏府州将成為Miles的控股股東。但到2019年3月，該計劃将因"雙方未能就協定達成一緻"而受到損害。

在阜新集團不成功上市之後，黃琦的"阜新體系"隻能寄托在大唐地産成功上市上。2019年初，大唐地産正式開始建構海外架構，于2019年底送出了上市招股說明書，今年5月到期後，阜新再次送出招股說明書，曆經三折浪潮終于實作上市。

根據招股說明書，在IPO之前，黃仁勳擁有大唐房地産77.79%的股份、執行董事吳迪21.21%的股份以及1%的董事和進階管理層股份。全球發行後，黃的股份被稀釋了58.34%，武迪的股份稀釋了15.91%，董事和進階管理層稀釋了0.75%，其餘25%被公衆稀釋。

阜新的财務地圖

黃先生的财務地圖可能比市場已知的房地産業務更值得一提。

完成對大唐地産的收購後，阜新集團将房地産業務轉讓給大唐地産，阜新集團專注于金融投資業務。而最有名的就是投資民生銀行和昆侖保險。

2015年7月，昆侖醫療償付能力陷入困境，急需增資。另一方面，阜新集團利用其保險牌照的優勢，與五大股東達成協定，當時阜新集團及其指定機構将共同出資約6.71億美元，以每股1元的價格認購新股。具體來看，阜新集團、西藏恒石投資、福建清科三大新股東分别持股19.04%、17.98%和12.98%，合計持倉50%，注冊資本由6.71億元增至13.42億元。

據媒體報道，新股東西藏恒石投資和福建清科與昆侖健康股東阜新集團關系密切。

2016年6月，在阜新的上司下，昆侖健康進行了新一輪增資，兩家"明日部門"公司進入。在引入新股東的同時，阜新打算離開。

2016年12月，僅持有一年半股份的西藏恒石投資和福建清科兩家股東同時退出。西藏恒石投資分别向四家深圳公司轉讓了2.41億股和1.8億股。該交易涉及昆侖健康30.96%的股份。

但由于監管部門的詢問，這筆交易已經停業，阜新沒有退出。

然而，2019年3月，一位名叫林樂的具有民生背景的女性進入昆侖健康，擔任臨時職位。民生部門與阜新的關系非常好。

此外，阜新股東還包括廈門核心咨詢服務有限公司（1.96%），該公司參與了新中國人壽IPO前的資本和股權變更。

除了通過影子平台進行投資外，阜新投資還是Vision衆多私募股權基金的重要LP。阜新與遠景基金共同參與了海力生物、華緻酒業、秦川機床、奇瑞汽車、華瑞風電等上市公司的資本運作。

截至目前，阜新金融版圖包括民生銀行、恒生銀行、杭州聯合農商銀行、永安财産保險、昆侖保險、漢口銀行、交通銀行等，以及其私募股權基金、資本管理平台、擔保公司和小額信貸公司。

大唐地産"隐憂"

三季大唐房地産香港股市不受市場青睐。12月11日，大唐地産開盤後不久就下跌了。業内人士表示，大唐房地産上市正在破土重圍，原因是自身實力不足、債務壓力大，作為中小房企承受市場波動性較弱的風險。在行業監管持續、行業競争加劇、市場集中度迅速提高的環境下，資本市場對未來的預期信心不足。

截至目前，今年共有6家房企成功落地港股市場，除數千億房企祥盛控股一度通過外，其他中小房企要麼招股說明書失效，要麼認購不足，要麼上市破裂。在大量中小房企紛紛湧向市場，大唐房地産背後被市場冷漠其基本面所折服。

從财務業績中可以看出，大唐房地産規模小，增長乏力。具體而言，2016-2020年（前11個月），大唐地産的銷售額分别為86.1億元、144.7億元、308.6億元、339.5億元和374億元。雖然大唐地産在2018年和2019年都提出了"三年500億"和"三年突破1000億"的口号，但從過去三年的銷售資料和行業排名來看，業績目标正在逐漸移開。

此外，大唐房地産營收、盈利能力不強。2020年上半年，大唐地産實作營收17.85億元，同比下降29.32%，淨利潤8.9億元，同比下降75.64%。

由于盈利下降，大唐地産的利潤從2019年上半年的3.69億美元降至2020年同期的9000萬美元。從2017年到2020年上半年，大唐房地産毛利率分别為24.0%、27.8%、27.0%和23.3%。今年上半年毛利率為近三年來最低，大唐地産解釋稱，疫情的主要影響導緻建設和銷售活動暫時停牌，公司交貨面積大幅減少，同比下降31.81%，住宅項目平均售價也下跌6.08%。

除了業績不佳，大唐地産還一二踩到了"三條紅線"。截至今年上半年，不計預收賬款，大唐地産的資産負債表率為84.7%（預收後不到70%），淨負債率為128.5%（淨負債率低于100%）。

值得一提的是，大唐房地産淨負債率為128.5%的資料後資料有所提升。根據招股說明書，大唐集團2017-2019年的淨負債率分别為1087.9%、408.8%和119.2%。大唐地産解釋，短期内淨負債率大幅下降，是由于公司留存收益持續增長，公司股東注資增加，以及利用剩餘現金償還借款。

作為一家房地産公司，花錢買地是前提，而大唐房地産仍面臨融資管道狹窄的問題。根據招股說明書，截至2019年底，大唐地産已獲得民生銀行貸款支援25.06億元，占本期有息負債總額的32.3%。

民生銀行财務業績顯示，2017年，民生銀行"阜新"獲得貸款15.05億元，其中12億元用于大唐房地産的并購。2018年，大唐地産房地産業績增幅最大時，阜新獲得民生銀行23.67億元資金支援，同比增長57.17%。截至2019年底，阜新對民生銀行的貸款餘額為30.33億元，其中大部分流向房地産行業。

踩到兩條紅線，大唐地産融資将受到限制，再加上融資管道狹窄，在"大山"阜新集團的支援下，現階段獲得資金的能力有限，大唐地産想要實作規模擴張可以說是比較困難的。