大唐房地产上市第一天破门，厦门首富黄琦的首都局"浮出水面"

该部门以其激进主义而闻名，最近将大唐房地产作为该部门的成员上市，其风格从未如此之大。而其背后的商人是被称为厦门最富豪的黄薇。黄琦以房地产业务而闻名，但未提及的财务地图是其核心。在多年的资本运作中，黄琦的财务版图涵盖了银行、保险、私募股权基金、资本管理平台等，这些资本力量深入到二级市场。

有一匹"黑马"叫大唐地产，十多年后，三战港股终于梦想成真。

12月15日，大唐集团控股收于每股4.56港元，与第11次挂牌价持平。然而，在上市第11天，大唐房地产突破每股3.61港元，下跌高达20.83%。

有意思的是，在大唐地产正式上市当天，大唐集团控股董事长吴迪、民生银行行长郑万春共同敲定大唐地产上市，但大唐地产实盘主打人黄伟却没有出现。而大唐地产的股东们都没见过民生银行，敲响了如此重要的钟声，为什么会有民生银行行长呢？

事实上，民生银行和大唐地产的关系非常密切，两者一直都有借贷关系。根据招股说明书，截至2019年12月31日，民生银行的未偿贷款占银行贷款的32.3%。可以说，民生银行是大唐地产的重要融资渠道。

民生银行与大唐地产之间的这种密切关系，主要得益于大唐地产旗下福信集团与民生银行的关系。早在1995年民生银行成立时，阜新集团就成为其创始股东，至今仍持有民生银行1.77%的股份。大唐地产与阜新集团因为真正的控告者是黄伟和关系，可以说大唐地产与阜新集团这种密切的关系是因为黄伟。

黄琦的"首都局"

目前，黄伟的两大核心资产是大唐地产和阜新集团。其中，阜新集团是厦门本地老牌房地产企业，其创始人是陈章辉。

20世纪90年代初，陈章辉和定居香港的弟弟严章根共同创立了祥生地产，1993年后陈章辉单飞成立阜新集团。与地产业主相比，陈章辉对金融也感兴趣。1995年，阜新集团参与组建民生银行，成为民生银行创始股东之一，后来又入股兴业银行、交通银行。按照陈章辉当时的理念，阜新集团的企业发展战略是以"房地产为产业，金融为后盾"。

陈璐晖于2000年在上海去世，作为家族企业，接替阜新的不是陈璖晖家族，而是创始团队的黄薇和吴迪。

同年，民生银行上市，因为阜新集团是创始人之一，黄伟、张建华（阜新集团股东之一）等个人热潮，并出现在胡润富豪榜上，尤其是黄伟被誉为厦门最富豪。

黄琦掌舵的阜新集团，其发展不仅没有下滑，反而左右加快扩张步伐。特别是2009年收购大唐地产。

大唐地产由台湾第一代房地产开发商余英怡于1984年创立，移居厦门。2008年，受金融危机影响，大唐房地产资本链断裂，次年到香港上市计划被搁置，但同年，余英仪也因病去世。2009年，阜新集团宣布收购大唐地产，成为黄琦除阜新集团之外的另一项核心资产。

阜新集团和大唐地产一直以股东身份"不算劣钱"，获得股权质押融资的信贷额度和优质资产。例如，2010年，阜新集团通过固定增持进入恒丰银行主力，持股比例为6.1%。由于后者引入了战争投资重组，持股比例已暴跌至0.85%，成为第五大股东。2013年和2014年，福赛斯集团仅从恒丰银行获得贷款，在关联方贷款中排名第二。从2017年到现在，民生银行已向阜新发放了超过200亿元的信贷额度，其中仅今年上半年就79亿元。

但近年来，由于房地产行业融资政策收紧，融资渠道有限，黄先生不得不寻找其他融资机会来推动阜新集团和大唐地产的上市。

2018年底，厦门石材企业万利士宣布，公司前三大股东拟将部分股权转让及表决权委托给阜新集团西藏府州。如果交易完成，西藏府州将成为Miles的控股股东。但到2019年3月，该计划将因"双方未能就协议达成一致"而受到损害。

在阜新集团不成功上市之后，黄琦的"阜新体系"只能寄托在大唐地产成功上市上。2019年初，大唐地产正式开始构建海外架构，于2019年底提交了上市招股说明书，今年5月到期后，阜新再次提交招股说明书，历经三折浪潮终于实现上市。

根据招股说明书，在IPO之前，黄仁勋拥有大唐房地产77.79%的股份、执行董事吴迪21.21%的股份以及1%的董事和高级管理层股份。全球发行后，黄的股份被稀释了58.34%，武迪的股份稀释了15.91%，董事和高级管理层稀释了0.75%，其余25%被公众稀释。

阜新的财务地图

黄先生的财务地图可能比市场已知的房地产业务更值得一提。

完成对大唐地产的收购后，阜新集团将房地产业务转让给大唐地产，阜新集团专注于金融投资业务。而最有名的就是投资民生银行和昆仑保险。

2015年7月，昆仑医疗偿付能力陷入困境，急需增资。另一方面，阜新集团利用其保险牌照的优势，与五大股东达成协议，当时阜新集团及其指定机构将共同出资约6.71亿美元，以每股1元的价格认购新股。具体来看，阜新集团、西藏恒石投资、福建清科三大新股东分别持股19.04%、17.98%和12.98%，合计持仓50%，注册资本由6.71亿元增至13.42亿元。

据媒体报道，新股东西藏恒石投资和福建清科与昆仑健康股东阜新集团关系密切。

2016年6月，在阜新的领导下，昆仑健康进行了新一轮增资，两家"明日部门"公司进入。在引入新股东的同时，阜新打算离开。

2016年12月，仅持有一年半股份的西藏恒石投资和福建清科两家股东同时退出。西藏恒石投资分别向四家深圳公司转让了2.41亿股和1.8亿股。该交易涉及昆仑健康30.96%的股份。

但由于监管部门的询问，这笔交易已经停业，阜新没有退出。

然而，2019年3月，一位名叫林乐的具有民生背景的女性进入昆仑健康，担任临时职位。民生部门与阜新的关系非常好。

此外，阜新股东还包括厦门核心咨询服务有限公司（1.96%），该公司参与了新中国人寿IPO前的资本和股权变更。

除了通过影子平台进行投资外，阜新投资还是Vision众多私募股权基金的重要LP。阜新与远景基金共同参与了海力生物、华致酒业、秦川机床、奇瑞汽车、华瑞风电等上市公司的资本运作。

截至目前，阜新金融版图包括民生银行、恒生银行、杭州联合农商银行、永安财产保险、昆仑保险、汉口银行、交通银行等，以及其私募股权基金、资本管理平台、担保公司和小额信贷公司。

大唐地产"隐忧"

三季大唐房地产香港股市不受市场青睐。12月11日，大唐地产开盘后不久就下跌了。业内人士表示，大唐房地产上市正在破土重围，原因是自身实力不足、债务压力大，作为中小房企承受市场波动性较弱的风险。在行业监管持续、行业竞争加剧、市场集中度迅速提高的环境下，资本市场对未来的预期信心不足。

截至目前，今年共有6家房企成功落地港股市场，除数千亿房企祥盛控股一度通过外，其他中小房企要么招股说明书失效，要么认购不足，要么上市破裂。在大量中小房企纷纷涌向市场，大唐房地产背后被市场冷漠其基本面所折服。

从财务业绩中可以看出，大唐房地产规模小，增长乏力。具体而言，2016-2020年（前11个月），大唐地产的销售额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元、339.5亿元和374亿元。虽然大唐地产在2018年和2019年都提出了"三年500亿"和"三年突破1000亿"的口号，但从过去三年的销售数据和行业排名来看，业绩目标正在逐渐移开。

此外，大唐房地产营收、盈利能力不强。2020年上半年，大唐地产实现营收17.85亿元，同比下降29.32%，净利润8.9亿元，同比下降75.64%。

由于盈利下降，大唐地产的利润从2019年上半年的3.69亿美元降至2020年同期的9000万美元。从2017年到2020年上半年，大唐房地产毛利率分别为24.0%、27.8%、27.0%和23.3%。今年上半年毛利率为近三年来最低，大唐地产解释称，疫情的主要影响导致建设和销售活动暂时停牌，公司交货面积大幅减少，同比下降31.81%，住宅项目平均售价也下跌6.08%。

除了业绩不佳，大唐地产还一二踩到了"三条红线"。截至今年上半年，不计预收账款，大唐地产的资产负债表率为84.7%（预收后不到70%），净负债率为128.5%（净负债率低于100%）。

值得一提的是，大唐房地产净负债率为128.5%的数据后数据有所提升。根据招股说明书，大唐集团2017-2019年的净负债率分别为1087.9%、408.8%和119.2%。大唐地产解释，短期内净负债率大幅下降，是由于公司留存收益持续增长，公司股东注资增加，以及利用剩余现金偿还借款。

作为一家房地产公司，花钱买地是前提，而大唐房地产仍面临融资渠道狭窄的问题。根据招股说明书，截至2019年底，大唐地产已获得民生银行贷款支持25.06亿元，占本期有息负债总额的32.3%。

民生银行财务业绩显示，2017年，民生银行"阜新"获得贷款15.05亿元，其中12亿元用于大唐房地产的并购。2018年，大唐地产房地产业绩增幅最大时，阜新获得民生银行23.67亿元资金支持，同比增长57.17%。截至2019年底，阜新对民生银行的贷款余额为30.33亿元，其中大部分流向房地产行业。

踩到两条红线，大唐地产融资将受到限制，再加上融资渠道狭窄，在"大山"阜新集团的支持下，现阶段获得资金的能力有限，大唐地产想要实现规模扩张可以说是比较困难的。