“金九銀十”不再？開發商别再做夢，平安過冬才是最現實選擇
深圳中原研究中心的資料顯示，10月深圳全市二手住宅過戶套數為1605套，環比下滑9.1%。二手住宅成交15萬平方米，環比下滑11.2%。值得注意的是，10月深圳二手住宅過戶套數為2012年3月以來的最低值。而深圳市房地産中介協會最新公布的資料也顯示，10月份深圳二手房網簽套數1777套（含自助），同比下降69%，環比下降10%，呈持續下降态勢。
這也意味着，前些年一直被認為是住房銷售黃金季節的九、十兩月，不僅沒有迎來可以讓開發商笑逐顔開的“金九銀十”，可能連“銅九鐵十”也不是，而要用“慘淡”來形容了。想一想，連住房消費能力很強的深圳市都出現了二手住宅過戶數創十年來新低現象，其他城市就更不會好到哪裡了。這樣的結果，顯然是無法讓開發商不感到擔憂的。尤其在多數開發商都面臨強大資金壓力的情況下，市場的低迷，會讓開發商的日子更加難過。
事實上，眼下的開發商，最需要的就是市場活躍，就是手中的住房能夠賣出去，能夠盡快地通過資産變現籌集資金，以避免資金鍊斷裂。也許，這也是一種市場報應。在居民購房熱情比較高時，開發商為了自身利益，死扛房價，甚至死捂樓盤，與購房者進行利益博弈，也與決策層、管理層進行利益博弈。随着調控政策作用的持續發力，購房者心理的逐漸成熟，不再與開發商比臂力、比爆發力，而是比耐力、比承受能力，開發商終于承受不了了，想通過售房來籌集資金了。
顯然，市場不再是賣方市場，而是買方市場。市場的話語權也不隻屬于開發商，而逐漸轉向了購房者一邊。即便用再多的促銷手段，購房者也冷靜面對、不急不躁，着急的自然是開發商了。特别是負債率比較高、負債規模比較大的開發商，承受力越來越弱，資金鍊斷裂風險則越來越大，以至于恒大、富力等頭部房企都變得不再輕松，甚至資金鍊斷裂了。
也正因為如此，樓市的真正寒冬也就到來了。接下來，開發商如何才能渡過眼前的難關，能否平安過冬，将面臨十分嚴峻的考驗，且這種考驗，不僅是對開發商，對政府決策也是一種考驗。因為，如果因為看到開發商的“可憐相”就放松調控政策，那調控就會前功盡棄。如果對開發商出現資金鍊斷裂風險，不聞不問，誰也無法保證，不會出現局部風險。尤其是恒大等頭部房企，如果出現資金鍊斷裂，還有可能引發系統性風險。如何才能找到平衡點，确實是非常嚴峻的考驗。
客觀地講，面對開發商出現的資金鍊斷裂問題，見死不救，顯然是不合适的。像恒大這種負債總額近2萬億的房企，必須要保證其能夠平安渡過難關。前提是，必須立足于企業，而不是銀行和政府。而要做到這一點，企業必須加快資産轉讓和出售工作，最大力度地籌集償債資金。銀行對開發商的支援，隻能局限于其在資産轉讓或出售過程中的臨時排程，一旦資産變現成功，就要立即償還新增貸款，且要逐漸償還存量貸款。而對增量貸款，也要專款專用，決不允許轉作他用。否則，追究企業法定代表人責任。
尤其需要預防的是，如果開發商在資産轉讓或出售問題上玩心眼，隻喊不動，長期占用銀行貸款資金，那麼，銀行就要及時回抽資金。如果在這樣的情況下，開發企業再出現資金鍊斷裂風險，必須立即追責開發企業法定代表人。也就是說，對開發企業會不會出現風險，必須與企業法定代表人個人的責任緊密結合起來。如果企業法定代表人玩金蟬脫殼之計，把法定代表人讓位于其他人，不僅接位之人要承擔法律責任，原法定代表人、實際控制人同樣要承擔法律責任。
對開發企業出現的資金鍊斷裂問題，決不能讓開發商兩手一攤，而必須把責任與開發商緊緊綁在一起，讓開發商承擔一切應當承擔的責任。否則，就追究其刑事責任。畢竟，如此巨額的債務，不可能一句破産就過關了。要知道，開發企業不是實體企業，如果是實體企業，創業者付出了艱辛勞動和心血汗水，實在是因為市場變化太快、科技進步太猛，沒有能跟上經濟發展的腳步，被市場淘汰，可以了解，也可以采用破産清算方式。開發企業不一樣，從起步起，就是靠負債來獲利的，當然不能輕易推卸責任，而必須切切實實地承擔起必須承擔的責任。要想推卸責任，就要承擔法律責任，這一點，決不能含糊。是以，眼前的樓市，決不是什麼“金九銀十”，而是開發商能否平安渡過。