文：園長
應約，星彙城和升龍學府上城pk。
其實沒啥好戰的，據說，學府上城因為某些原因還搞不定證，暫時賣不了，啥時候能賣沒有節點。
現在，隻有星彙城有貨。
兩個樓盤屬于不同次元，比對不同需求，都近地鐵，沒啥大問題。
升龍學府上城
舊改大盤，超15000戶（含回遷），預計7-8年的銷售周期。自配9年一貫制，帶商業寫字樓，融資區近地鐵14号線湯村站。
剛需3要素 地鐵商業學校都配全，無大問題。
唯一的問題可能就是大盤開售周期太長，貨量多會影響二手價格。
星彙城
tod鎮龍站上蓋，4000多戶，中型社群，帶國小。
通達性好，位于增城廣場，科學城，知識城的地鐵半小時半徑中心，比對年輕人通勤需求。
剛需3要素地鐵學校商業也都全，沒直升中學略有些缺憾，不自帶大商場這一點遜色于升龍。
這兩個盤，園長也很糾結，想了很久，覺得升龍和星彙城最大的差别，在于生活氛圍。生活氛圍這個詞，有點玄妙，如果要好了解一點呢，升龍是平地，好出去外面走走散散步，更偏改善使用者，而星彙城是立體的，外部的散步氛圍，沒有升龍好，更适合年輕的剛需。
但星彙城更便宜，又通勤有優勢，這又能拉回一分，是以，在這兩個盤的自住選擇上，園長建議是，看預算看喜好看緣分。
下面說投資屬性。
兩個樓盤所處闆塊都在早期開發階段，我們嘗試以知識城建成後的規模來推演。
按照知識城的規劃，北部是産業區，中部是商務區，南區是生活區。
2020年，知識城擴容，新龍鎮納入知識城範疇，在北中南之外，多了新龍鎮的産業發展極。
從規劃定位上看，毋庸置疑，中部商務區是未來知識城定位最高的闆塊，價值也是高點，其次是已建成的配套完善的南區。
升龍和星彙城規劃都不差，但屬于外延範圍，未來價值也弱于中區和南區，在本地使用者的購房選擇中屬于次選和次次選。
但是，你也知道，這是長線規劃，知識城花7年，也才建成了1個成型的南區，是以我們還要看推進進度和政府規劃方向。
這裡有一張圖很重要。
根據黃埔官方流出的3年舊改計劃來看，大範圍改造的隻有兩個區域，一個是知識城中區，未來的中央商務區，另外一個，就是新龍鎮（新龍藍色地塊稍多，會慢一些）。
舊改的目的，第一是改變城市形象，更重要是釋放土地，産業更新。面積越大，可描畫空間越多。從這點來看，新龍和中區，在知識城的下一步産業布局上，會是更重要的棋。
說下園長的個人判斷吧
1、新龍在産業的定位上強過于湯村，而且是多村改造，如果推進起來，速度要快過于單線的湯村和旺村。
2、長久來看，星彙城所處的新龍鎮闆塊産業的綜合屬性以及未來配套，要強過于升龍的湯村。
3、但升龍學府上城的居住屬性明顯更強，本地知識城使用者，無論上班上學都比較友善，這點還是很不錯的。
4、但二手市場肯定是和過去的以及未來知識城樓盤一起對比，升龍學府上城其實并不占優，可替代性強，南區樓盤比它優，知識城商務區比它優，是以投資屬性并不特别突出。
5、從供應量上來說，星彙城僅有4000餘套，相比起學府上城貨量更少，而3線中心點的區位也無法替代，投資屬性更強一些。
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