文：园长
应约，星汇城和升龙学府上城pk。
其实没啥好战的，据说，学府上城因为某些原因还搞不定证，暂时卖不了，啥时候能卖没有节点。
现在，只有星汇城有货。
两个楼盘属于不同维度，匹配不同需求，都近地铁，没啥大问题。
升龙学府上城
旧改大盘，超15000户（含回迁），预计7-8年的销售周期。自配9年一贯制，带商业写字楼，融资区近地铁14号线汤村站。
刚需3要素 地铁商业学校都配全，无大问题。
唯一的问题可能就是大盘开售周期太长，货量多会影响二手价格。
星汇城
tod镇龙站上盖，4000多户，中型社区，带小学。
通达性好，位于增城广场，科学城，知识城的地铁半小时半径中心，匹配年轻人通勤需求。
刚需3要素地铁学校商业也都全，没直升中学略有些缺憾，不自带大商场这一点逊色于升龙。
这两个盘，园长也很纠结，想了很久，觉得升龙和星汇城最大的差别，在于生活氛围。生活氛围这个词，有点玄妙，如果要好理解一点呢，升龙是平地，好出去外面走走散散步，更偏改善用户，而星汇城是立体的，外部的散步氛围，没有升龙好，更适合年轻的刚需。
但星汇城更便宜，又通勤有优势，这又能拉回一分，所以，在这两个盘的自住选择上，园长建议是，看预算看喜好看缘分。
下面说投资属性。
两个楼盘所处板块都在早期开发阶段，我们尝试以知识城建成后的规模来推演。
按照知识城的规划，北部是产业区，中部是商务区，南区是生活区。
2020年，知识城扩容，新龙镇纳入知识城范畴，在北中南之外，多了新龙镇的产业发展极。
从规划定位上看，毋庸置疑，中部商务区是未来知识城定位最高的板块，价值也是高点，其次是已建成的配套完善的南区。
升龙和星汇城规划都不差，但属于外延范围，未来价值也弱于中区和南区，在本地用户的购房选择中属于次选和次次选。
但是，你也知道，这是长线规划，知识城花7年，也才建成了1个成型的南区，因此我们还要看推进进度和政府规划方向。
这里有一张图很重要。
根据黄埔官方流出的3年旧改计划来看，大范围改造的只有两个区域，一个是知识城中区，未来的中央商务区，另外一个，就是新龙镇（新龙蓝色地块稍多，会慢一些）。
旧改的目的，第一是改变城市形象，更重要是释放土地，产业升级。面积越大，可描画空间越多。从这点来看，新龙和中区，在知识城的下一步产业布局上，会是更重要的棋。
说下园长的个人判断吧
1、新龙在产业的定位上强过于汤村，而且是多村改造，如果推进起来，速度要快过于单线的汤村和旺村。
2、长久来看，星汇城所处的新龙镇板块产业的综合属性以及未来配套，要强过于升龙的汤村。
3、但升龙学府上城的居住属性明显更强，本地知识城用户，无论上班上学都比较方便，这点还是很不错的。
4、但二手市场肯定是和过去的以及未来知识城楼盘一起对比，升龙学府上城其实并不占优，可替代性强，南区楼盘比它优，知识城商务区比它优，所以投资属性并不特别突出。
5、从供应量上来说，星汇城仅有4000余套，相比起学府上城货量更少，而3线中心点的区位也无法替代，投资属性更强一些。
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