“米果”，營運商轉型打造的白領居住、辦公社群較高價的電梯大廈

看到這個名字，我先想到了米粿，分青白兩種，好像西湖邊的白娘子和小青。

然而，“米果”（微信号：miguohome）并不是用來吃的，他們做的是精裝修的白領社群較高價的電梯大廈，目前有分布式 “米果家” 與集中式的 “米果較高價的電梯大廈” 兩種，集中式較高價的電梯大廈計劃打造成居住、工作一體的智能化社群，首期在 10月 份開張，配套 app 也會同時上線。

房地産行業很重，進入壁壘相比于其他行業相對要高一些，尤其是對業主提供資産管理的較高價的電梯大廈式租房模式。不僅涉及到經紀人（拿房、出房）的效率，還有對房屋本身的管理效率問題，包括房屋托管租賃、裝修設計、租後管理維護，其中房源擴張和入住率之間的平衡是關鍵。

米果團隊有着電商産業園區營運商的背景，創始人俞江六年來在杭州營運着東方電子商務園等 30 萬平方的園區，入駐企業上千家。米果是他們新做的項目，其中集中式較高價的電梯大廈也是由地鐵沿線的商業地産改造，并不是建在住宅區。拿首期項目來說，一共 6000 方，融入智能概念（米果主做系統內建，引入智能硬體）。

較高價的電梯大廈的 1-2 層 (占總空間 20%左右）是面向創業團隊的服務型辦公場所 “米果衆創空間”，辦公租金為 40/ 方 /月。除了獨立的精裝辦公室外，有 400 方左右的開放式辦公區域，200 個辦公位向較高價的電梯大廈住戶免費開放。具體服務包括物業、it 外包、人力資源、知識産權、以及創業商務服務，如财稅、工商注冊、咨詢，融資服務（主要是債權融資以及衆籌股權融資）。米果已與銀行談攏了合作，雙方将面向入駐團隊展開征信以及貸款方面的合作。

其餘的 3-6 層（占 80%空間）則是較高價的電梯大廈，150 個房間，設有 4 個戶型 (loft，雙人間，單人間、套房）。租金水準是 2000-3500 元 /月，跟周邊差不多。較高價的電梯大廈設有健身區、公共廚房、咖啡吧、生鮮展示區等，準備開放做活動場地。集中式較高價的電梯大廈的擴張一般比較慢，米果之後會與商用樓開發商合作，在設計階段就介入，打造定制版的米果較高價的電梯大廈。不過，這樣的簽約時間會比租房長一些，一般是 20年，6-7年 翻新一次。從立項到使用預計花費 4-5 個月時間，成本在 1000 萬左右。

米果的分布式合租較高價的電梯大廈 “米果家” 則分布在杭州各區的地鐵沿線或購物中心周邊，設有五個服務中心，營運房源 1400 多間。租金在 1000-1800 元 /月，拿房成本在 2000-6000 元不等，會跟房東簽 3-5年 的房屋托管合同，每套房子的裝修成本 5 萬左右，據稱目前出租率 95%。在服務方面，除了标準精裝修、wi-fi、保潔、維修外，米果跟工商銀行合作，面向租客提供訂制的租房分期服務。

在盈利上，前期主要是租金差價（10%-40%）以及租金 12%的房屋管理服務費。之後租金會慢慢淡化，轉向房東收取 10%的房屋資産管理費。

米果團隊 60 人，公司于今年1月 成立，3月 業務上線，已獲得地産背景的 3000 萬 pre-a 輪投資。今年主要在杭州地區試水，明年會拓展其他地區，比如武漢這樣的二線城市，采用與當地營運商合作的方式，米果作為平台方，輸出品牌與管理經驗（米果稱之為 “合夥人計劃”）。這與 36 氪曾報道過的白領較高價的電梯大廈品牌 “優客逸家”、“蘑菇較高價的電梯大廈” 正在轉型的方向也是一緻的——吸引二房東到平台上來利益共享顯然是更快速的擴張方式。不過，能不能落地跑通是一個問題，在這點上，鍊家旗下的 “自如”更謹慎一些，目前還是自營模式。

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原創文章，作者：弓長穎