今天，中國奧園飚了！一大早上各大網站都開始轉載，中國奧園回應稱：網上所傳“中國奧園旗下全資子公司京漢置業集團有限責任公司被法院出具限制消費令，成為失信被執行人”等傳聞，與事實嚴重不符合。
因為該不實傳聞，已造成公衆誤解，并對公司形象造成不良影響，将保留對侵權行為采取相應維權措施，追究法律責任的權利。
本沒想着關注這件事兒，可眼瞅奧園動這麼大氣，就有一些好奇。在企業預警通上查詢京漢置業關鍵詞，不難發現确實存在被執行人記錄，而且還是兩條！
其中之一，便是中國奧園自己提到的京漢置業集團有限責任公司2017年曆史遺留的股權糾紛，京漢置業集團有限責任公司已主動與對方在2021年9月30日達成執行和解協定，目前正在履行中，對公司營運沒有影響。
另外一則，便是張瑞林與京漢置業集團有限公司财産損害賠償糾紛。被告京漢置業集團有限責任公司賠償原告張瑞林财産損失人民币149488.83元、鑒定費人民币46000元，共計人民币195488.83元。可以注意到一審判決的時間為2020年11月19日，大機率是京漢置業未執行，最後被張瑞林申請執行。
從網上資訊來看，被執行記錄确實存在。即便如中國奧園所說達成執行和解協定，就不允許網際網路上存在記憶嗎？
<h1 class="pgc-h-center-line" data-track="13">被擺上貨架的京漢置業</h1>
如果清楚京漢置業與中國奧園的前世今生，或許便不能了解中國奧園為何大動幹戈。
将時間的指針撥回2020年2月。彼時的京漢股份出現人事動蕩，總裁、副總裁等高管相繼離職。資金鍊危機重重之際，迎來奧園的入主。
從4月份中國奧園釋出收購公告，到5月份完成股權轉讓，到6月下旬完成交易過戶手續，到7月份披露全新的董事會人選，到10月份執行總裁到位、公告更名，奧園的動作可謂神速。
在業内看來，對于田漢而言，雖然一手創立的京漢被迫拱手讓人，但奧園在京漢岌岌可危時的入主，也相當于救了京漢一把。
但這一場“大魚吞小魚”并未給中國奧園帶來太多好處。恰恰相反，在“三道紅線”融資新規出台，奧園踩中紅線，新增融資變難，面臨降負債壓力。為此，在收購京漢短短一年時間後，又将其擺上貨架。
根據重大資産出售預案，此次交易标的資産包括上市公司所持有的京漢置業100%股權、北京養嘉100%股權和蓬萊養老35%股權。上市公司拟在北京産權交易是以公開挂牌轉讓的方式對外轉讓标的資産，并由交易對方以現金方式購買。
交易标的的挂牌價格以具有證券期貨從業資格的評估機構出具的評估結果為基礎，上市公司在參考相關評估結果并扣減相應分紅金額後，拟以10.2億元作為本次交易标的在北京産權交易所公開挂牌轉讓的挂牌底價，最終交易價格将根據公開挂牌結果确定。
但随後該筆資産出售事宜卻遭到了證交所的問詢。8月4日，深交所下發關于對奧園美谷科技股份有限公司的重組問詢函，總共10條問題，主要圍繞公司剝離房地産業務的事情展開。
該問詢函的主要問題都圍繞此次交易的挂牌合理性及轉讓價格，京漢置業的具體的資産資訊披露，以及兩者之間的利益往來等方面展開。
<h1 class="pgc-h-center-line" data-track="59">中國奧園流動緊張，被列入負面觀察</h1>
在一份跌幅排行榜中，主流地産美元債均出現大幅下跌，其中花樣年、當代置業、建業地産、陽光城，分别下跌68.99%、63.39%、44.09%、39.52%。
實際上，還有一家企業美元債6月份便出現過大跌。據統計，幾個月前，中國奧園多隻美元債經曆大跌，每1美元面值一度跌破90美分，其中2027年到期的美元債7月6日每1美元面值最低跌至81.655美分，收益率達10.23%。
6月9日，國際信貸評級機構惠譽将中國奧園的評級展望從“穩定”調整為“負面”。同時還确認了中國奧園的進階無抵押評級，以及其未償付進階美元債的評級為“BB”。
惠譽給的理由很簡單：
即到2024年的預測期，中國奧園的按比例并表杠杆率可能保持在40%以上，觸及惠譽的負面評級因素(從2020年6月底的37.9%小幅上升至2020年底的41.8%)。惠譽不确定其隐含現金收入的下降能否在2021年底前逆轉，以及是否能在2021年減少對合資企業和關聯企業的擔保。
中國奧園的經曆，似乎可以從花樣年身上找到影子。早在9月，機構紛紛下調花樣年評級，其中，标普将花樣年的展望調整為負面，确認“B”評級。惠譽将花樣年的長期外币發行人違約評級從“B+”下調至“B”，展望仍為“負面”。
面對質疑亦在積極收縮自己的美元債。中國今年以來，奧園進行了多次美元債的回購。連同2021年4月9日及5月21日之回購，奧園到6月10日已于公開市場購回本金總額為900萬美元的優先票據。
但中國奧園流動性依然在影響着二級市場的信心。此外，據财報顯示，截至2021年6月末，中國奧園淨負債率80.7%，剔除預收款後的資産負債率78.5%，現金短債比1.3倍；銀行及其他借款合計802億元，優先票據及債券311億元，合計11133億元。其中1年内短期借款517億元，占總借款的46%。
美元債方面，上半年中國奧園共發行三筆美元債，合計7.38億美元，用途為再融資。而據不完全統計，截止10月16日，中國奧園美元債券數量10支，總金額達到32.03億美元。
從整體債務來看，無論是借款還是整體負債，中國奧園的短期壓力較大，短債占比約在45%上下。而行業中，龍湖地産控制在10%以内，碧桂園與融創控制在30%左右。
行業人士指出，短債占比越低，說明房企的短期現金流壓力變越小，反之亦然。如果短債達到45%乃至更高，将嚴重影響企業的經營活動與現金流管理。
實際上，不止中國奧園，一場房企流動性的考驗即将來臨。希望地産人能夠堅守住，熬過這個冬天便是春天。