每逢周五必有妖，本周五第三批集中供地出讓公告來了。
今年三次土拍地塊資訊全部揭曉。
環二經常講，看懂了土拍，就看懂了上海樓市：向上可以看出ZF規劃動向，向下可以判斷商品房供應。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="9">01 五大新城的喜與憂</h1>
今年當局多次表示，要加大五大新城新房供應，現在看來承諾已經開始兌現。
今年共計供應普通住宅用地79幅，明細如下：
第一批集中供地
第二批集中供地
第三批集中供地
為了便于分析，安置房、長興島首幅雙限房沒有計入，第二批次中7幅臨時取消拍賣的地塊也沒有剔除。
該拿出來的總會拿出來。
這79幅地塊中，五大新城就有28幅，占比高達35%。開發五大新城的決心可見一斑。
不過這28幅中，有16幅都位于臨港。
如果剔除取消的7幅地塊，臨港占全市份額高達22.22%。
上海以後每4-5個樓盤中就有一個位于臨港，這是一個什麼支援力度？
而且72幅地塊中有不少位于老城區，更多的是面向當地使用者改善。
臨港現有居民40萬，其中4-5萬還是學生，改善人群并不廣泛，是以當局希望臨港承接的人口流入遠大于25%。
這些新增人口是實打實的“臨港人”，在市區工作、臨港居住的情況極少。
土拍是一柄雙刃劍，有利的一面是，當局開發臨港的決心可見一斑。
不利的一面是，将來海量的新房供應，又有限價存在，房價不存在炒作空間。
如果大家知道臨港每年将有十幾個純新盤上市，每個項目限價都在3萬出頭，二手房還會炒作到7萬以上嗎？
不過現在臨港自貿區範圍比臨港新城大得多，是以實際五大新城的供應量需要打很大折扣。
或者說除去臨港，其他四個新城并沒有成為人口導入主力。
一個新城3個樓盤，當地人買買也就差不多了，不會留給市區客戶很多機會。
市區客戶買哪去呢？當局也給出了答案。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="187">02 大虹橋繼續火遍上海</h1>
青浦僅給了新城3幅土地，其他的在哪呢？
在徐泾，在華新，在重固。
這三個片區共計出讓土地10幅，占青浦總量超過70%以上。
嘉定也不甘示弱，新城給了2幅土地，江橋+南翔卻給了3幅。
如果你對上海區域有概念，這幾個闆塊基本都是大虹橋輻射區。
即，大虹橋輻射區共計出讓土地超過15幅。
大虹橋15幅+臨港16幅，差不多占了全市一半。
這樣大量的新盤上市，大虹橋的熱度一定不會下去。
現在核心區概念講完了，西虹橋概念講完了，碧桂園的項目一上市就開始講南虹橋。
當然在碧桂園來之前，南虹橋就已經開始造勢，美其名曰前灣。
與臨港相比，大虹橋優勢是可以與市區融為一體，大虹橋的不少業主原先就是市區居民。
當然劣勢也很明顯，産業支援力度明顯弱得多。
首次土地出讓時，臨港的地塊基本都配備不同比例的“科研設計用地”，而大虹橋周邊清一色的居住用地。
實際上大虹橋的産業帶動作用很弱，輻射最明顯的青浦、闵行，近6年經濟增速都在全市均值之下。
現在前灣開始重點打造，闵行或許有所起色，比如近期引入了生物醫藥企業：雲南白藥、信達生物醫藥、威高集團。
已經接近開發尾聲的西虹橋，對青浦的帶動看不到太多樂觀因素。
如果沒有大量優質産業支援，大虹橋就更像市區的附屬居民區。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="188">03 近郊的近水樓台</h1>
大虹橋輻射的徐泾、江橋、南翔，可以統稱為市區近郊。
這些區域土地出讓速度明顯高過四大新城，是大家都心知肚明：近郊人口導入比新城容易得多。
周末去五大新城售樓處看看就明白了，大部分客戶都來自本地，僅有的市區客戶也不全為自住。
即使有地鐵，五大新城與市區間仍舊像有鴻溝一樣。
而僅靠本地客戶，需求量相當有限，這時增加過多土地供應市區會崩盤。
而近郊不同，近郊是中産客群首次置業的主力區域。
是以大家看到了，大虹橋的新盤幾乎無一例外的都是100平小三房。
這樣新房海量供應的區域與臨港相同，需要規避供應量對市場的沖擊。
8萬多、9萬多入手萬科天空之城的朋友，當初有沒有想到前灣地區将有百萬方住宅供應？
前灣的規劃圖紙可比徐泾漂亮多了。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="189">04 浦東供需繼續失衡</h1>
臨港自貿區成立以來，土地出讓時已經與浦東獨立開來。
不過供地名額卻沒有獨立。
浦東共計出讓22幅地塊，其中16幅名額都給了臨港。
什麼概念呢？
浦東共計504萬人，臨港40萬，拿走了16個小區。
剩下的464萬人，分享6個小區。
這6個小區基本都位于原南彙區：橫沔一個、川沙一個、曹路一個、惠南一個、禦橋一個。
而浦東絕對的經濟中心、人口聚集地是原浦東新區，僅高行供應一幅地塊。
金橋、外高橋、陸家嘴、張江的大量高收入群體，沒有新房可選擇。
今年周浦有三四個項目，唐鎮有兩三個項目，森蘭、金橋也有新增供應。
明年，周浦供應量0，唐鎮持續有項目不過不集中。
而浦東引領區剛剛确定，張江南擴準備大幹一場，金橋副中心方案已經确定，需求馬上起飛。
這供需失衡得有多嚴重？
近期二手房遭受重擊，不少片區房價下探15%以上，不過浦東的大量區域仍然堅挺。
沒别的，供需失衡。
如果疊加以上因素，明年的浦東市場，有意思了。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="190">05 市區依舊白熱化</h1>
第三次土拍地塊全部位于中環外，今年所有地塊中位于内環的僅一幅。
實際上市區共計出讓土地8幅，占總量九分之一。
以上幾組資料，均遠低于曆年。
而新上海人起點越來越高，直接入駐内環的不在少數，造成供需進一步失衡。
其實市區并不是沒有土地儲備，無奈供地名額突破不了，臨港、大虹橋拿走大頭後蛋糕已經不多。
前面講過對郊區土拍是雙刃劍，既增加了開發力度又壓制了房價；
對市區而言，增加土拍一定是控制房價的最佳手段。
是以就今年的土拍而言，市區供需将更加失衡。
稀缺性是保值的基礎。