文、圖/羊城晚報全媒體記者 趙燕華
随着2020年年底，我國常住人口城鎮化率達63.89%，城鎮化正式開啟“下半場”。根據世邦魏理仕研究發現，“下半場”時期将是城鎮化問題的集中期，首當其沖的是土地資源稀缺帶來的發展限制。城市更新作為破解資源限制、實作可持續發展的重要手段，将作為中國城鎮化“下半場”的“主角”登台。
10月27日，CBRE世邦魏理仕在廣州舉辦了“灣區煥新 應變而城”世邦魏理仕《城市更新白皮書》廣州站首發儀式。
世邦魏理仕華南區戰略顧問部負責人肖偉表示，由于城鎮化程序和發展基礎差距較大，且同時受城市總體戰略目标、市民需求偏好等諸多因素影響，各地城市更新特征不盡相同。例如，大灣區兩大核心城市廣州、深圳的城市更新發展具有一定差異性。其中廣州更強調内容與場景的更新，如廣州世邦魏理仕團隊服務的廣州·珠影園區城市更新項目，即基于老舊廠房在空間改造方面進行的創新嘗試；深圳則更強調機制與路徑的創新，如世邦魏理仕深圳團隊之前服務的深圳羅湖人民南商圈複興改造項目，就探索政企合作、利益統籌、柔性開發參與等路徑實作更新改造。
厘清城市更新内涵 把脈落地實施難點
世邦魏理仕中國區戰略顧問部副董事陸韬表示，城市更新首先是一種城市發展理念，作用是傳承城市記憶，彰顯風貌特色，保障民生權益，其次是追求可持續，乃至永續發展的城市經營模式，最後才是應對存量時代土地資源稀缺的具體開發方式和手段。而從内容上來看，除了傳統的空間建築等硬體方面的改造，更加重要的是功能、産業、環境等軟體方面的更新。
陸韬強調，近些年來世邦魏理仕在城市更新領域有非常多的項目實踐探索。通過服務諸多相關項目，世邦魏理仕總結出城市更新在實施落地端存在着三方面的主要問題：第一是認知層面——認知的片面性及局限性導緻城市更新在落地時出現本末倒置的現象，集中表現為開發過程中過度“房地産化”；第二，在實操層面，對于各類主體的參與度和包容度不足，對相關主體在城市更新實施過程中所擁有的權益及權利界定缺乏明确的指引；第三則是從評價層面來看，對于城市更新項目成效的評判次元傾向于單一化，經常以經濟利益作為唯一的評判标準。
城更新政陸續出台 回歸本源注重公益貢獻
世邦魏理仕深圳戰略顧問部董事許吉謙之表示，最近國家及各地政府已經注意到了城市更新在落地實操方面存在一些突出問題。是以近期住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》及《深圳經濟特區城市更新條例》等一系列的政策檔案相繼出台，都釋放出強烈的城市更新“去房地産化”信号，引導城市更新實踐“回歸本源”。未來城市更新将是更加注重公益性、内容豐富性及完善城市功能的深層次更新。
許吉謙之以深圳為例，指出在政策引導下，各地的城市更新項目将減少大拆大建，回歸城市有機更新的良性機制，更有效地促進社會及經濟可持續性發展。在城市建設方面，“雙95%和公益貢獻”等政策将有助于破解長久以來的拆遷難題，同時推動城市更新項目的高品質實施落地。
廣州城更政府主導 搭建“1+1+N”體系
世邦魏理仕華南區商業部負責人鐘廉軍認為，中國各大城市在國家政策的引領指導下，分别針對地方特色制定了城市更新具體實施方案，以推動本地社會經濟發展，展現出中國城市更新的地域性特色。其中廣州的城市更新呈現出 “三舊改造、政府主導”的特征。橫向比較國内其他核心城市，廣州屬于追趕拓新型的城市，城市更新項目更側重内容與場景，參與主體也呈現出政府監管、市場參與的特征。
鐘廉軍強調，在“向存量要空間，以品質促發展”的更新特征下，廣州 “政府主導、社會參與”城更模式逐漸成型，一方面将繼續強化“政府主導、全面統籌”的模式，搭建“1+1+N”城市更新政策體系，通過國企主體引入外來優質規劃、營運資源進行合作開發，有效提升城市更新工作品質；另一方面防止大拆大建，強調精細化營運及多方利益平衡，更加注重人文、社群、民生的理念及訴求，實作“柔性”更新。(更多新聞資訊，請關注羊城派 pai.ycwb.com)
來源 | 羊城晚報·羊城派
責編 | 孫绮曼