二手房漫長的觀望，總需觀望的素材。房住不炒，杭州新政，市場預期改變和打新圖利逐漸遠去，自住慢慢将是市場主旋律。對于辛勤的杭州人，就近便利選擇自住總是一個不錯的選擇，這個系列為此而來，看闆塊，巡遊杭州。
——寫在8.5新政之後
老城二手房闆塊的巡遊，今天來到中河北路大闆塊。
中河北路闆塊一分為三，北側體育場闆塊，中間絲綢城闆塊，南側長慶闆塊，長慶闆塊房子太多會單寫一篇，本次聚焦體育場和絲綢城兩塊。
在二手市場下行、學區唱衰的當下，讀者關注次新房的視線明顯灼熱很多，而老區自然是冷落的，那筆者仍持續寫老闆塊的意義究竟何在，今天也想針對性地說幾點。
首先，老闆塊抗風險能力和确定性很強。無論市場怎麼變，因為沒有炒房和投機的因素老闆塊的價值波動很小，挂牌價對成交有參考意義，房東也是誠心想賣，有談的空間；
其次，市場分化，城區的核心資産接下來會是永遠的神。老闆塊交通、學區、醫療、生活便利、景觀配套的成熟度都上乘，總價又低，唯一缺點：房子老。
這方面一來公号篩選推薦的本身就不會是太破太老的，屬于沙中拾珠系列，二來哪怕是老破住宅，隻要肯花時間，一年内結構調整和重新裝修50w以内絕對能煥新爆改，給想自住主城的年輕人花小錢辦大事的一手資料，開征房産稅後，存量置換的老房改造一定是趨勢之一；
第三，和傳遞的次新房比，實話實說老房子用心很多。尤其是01-10年代的小區，年代不老，設計力和品控對得起“生活品質之城”的招牌，并且有非常多巧思，當年的普通水準放現在真是優秀，好比如今扶摔跤老奶奶能得錦旗上新聞一樣，換個玻璃鋁闆馬甲的次新房都賣到這個價了做好是應該的，一般的是應該批評才對；
第四，城市化還有最後幾裡路，正如吳語的流失率一樣，寫城市和居住保留些杭州之為杭州的底色，我寫“住在杭州”，絕非“住在房子，房子恰好在杭州”。
第五，老闆塊因為缺乏利好升值确實差一些，但是升值就是房子的全部？犧牲一些可想象空間，充分利用老房子的便利性，獲得大把的時間來提升自己的生活品質，是不是也是物有所值？人别活得太累，對自己好一點兒。
一些體己話，回答時常出現的諸如“老城完了，老破小沒救了，學區沒用了”的論調，後不複贅。
| PART 1 |
從絲綢城寫起，絲綢城闆塊的結構非常清晰，分三大塊——1嶽家灣的兩側住宅，2新華坊，3絲綢城步行街兩側的十五家園和貢院小區，學區為文龍巷國小和春蕾中學。
重點推薦1區域的金鹿雅苑、青龍苑、幸福人家、健康較高價的電梯大廈、新華坊的高層及3區域的貢院，一是年代較新，維護較好且人車分流，二是沿河有景觀優勢，三則是全面翻新過的小區。
▲金鹿雅苑一季度内挂牌資訊及價格-來源手邊買房
挂牌價有虛高正常，别慌。金鹿雅苑挂牌價6.5w/㎡，網簽價最高4.3w/㎡；青龍苑網簽最高5.1w/㎡，平均網簽3.9w/㎡；幸福人家網簽最高4.8w/㎡，一季度帶看為0；健康較高價的電梯大廈網簽最高5.3w/㎡，一季度帶看為0；貢院網簽最高4.6w/㎡，一季度帶看為0（資料來源-手邊買房）。
橫盤期下行市場，4-4.5w/㎡較為合理，年代更老的、大戶型、帶頂樓的、戶型奇怪的可以向4以下探；
<col>
▲金鹿入口和建築造型
金鹿雅苑人車分流，人員出入管理嚴格，現代主義風格，曲面挺多但是内部戶型方正，雖然外表有些巴洛克和高迪，但看戶型曲線加在采光面上，沒有為造型而造型，不僅增加采光面和柔度，圓弧形空間觀景也更好，是很不錯的用心；
▲金鹿雅苑146㎡戶型-來源鍊家
優點是全樓幢沿河，各種内外陽台，景觀優異。缺點是小區狹長，一字布局，内部性不強。
▲青龍苑
青龍苑小區幽靜，人車分流，景觀層次很豐富，全小區洋房，美式草原風格，立面上半六棱窗，塑鋼窗戶配鐵藝窗花，不貴但是和諧。
内部性和綠化景觀俱佳，缺點是挂牌量少，沒電梯，如果有賣價格合适是值得實地參觀把握的房子。
▲幸福人家入口停車與建築造型
幸福人家就兩幢，戶型很大還有部分躍層挂牌，幾乎都是全明，窗明幾淨巨通透；
▲幸福人家138㎡-來源鍊家
優點是戶型都比較周正又很寬敞可住性不錯，年代不久，人車分流配電梯；缺點是小區小、大戶型總價高，建議在120-150㎡之間選；
▲健康較高價的電梯大廈133㎡-來源鍊家
健康較高價的電梯大廈戶型差異較大，如圖為133㎡戶型，三房方正尺度很不錯，也有犄角空間多的小戶型和過道空間備援的大戶型，建議多比較；
▲貢院翻新後入口、牆面、地面、訓示牌
貢院是唯一推薦的老改新小區，缺點明顯，停車難、無電梯、戶型小，優點是小區整修一新，挨着步行街生活氛圍濃厚，前是古貢院和杭高，後是體育場，鬧中取靜，總價不高。
▲新華坊高層
另外，新華坊的高層小區也值得一看，總共三幢，戶型良莠不齊，好的能看到西湖，差的非常狹長，均價能往3探，屬于淘寶盤，聯系中介挑好帶看。
▲新華坊
▲十五家園
新華坊的低層和十五家園就是标準老小區了，年份21+，50㎡-70㎡小戶型為主，阿姨阿伯很多，有些單元已加裝了電梯，生活氛圍還是很濃厚的，做了許多活動場地的改造，幽靜内部感強，預算低圖個學區和交通友善可以考慮。
| PART 2 |
北走來到體育場闆塊，這個闆塊公建和寫字樓多，住宅量小，好推薦的有武林國際、禦跸苑、木庵小區和體育場路的部分房源；
▲武林國際
武林國際屬于杭城二代豪宅，闆塊頂流。一季内成交三套，最高網簽價在7.6w/㎡，如今可以探探7以下；
優缺點都很明顯，優點是地段、年代新、人車分流、外立面用材用量良心，物業管理優秀，有豪華感；
▲武林國際戶型左-134㎡兩房，右186㎡四房
缺點是房子本身除4房186的大戶型全是兩房南北卧，而且樓層很高在下面散步非常有壓迫感，小區三面被老小區包圍，一面是公建，狹長的地被圍在中間有逼仄感。
▲禦跸苑
禦跸苑是一層架空做車庫的結構，房齡20年，價格極穩定，挂牌4.9w/㎡，最高成交5w/㎡；
▲禦跸苑106㎡戶型
▲中河遊步道
小區平面整潔，二層入戶會帶來巨大的平台共同空間，極其幽靜整潔，小高層80-107的戶型都方正，兩側環河，還有景觀遊步道，均好性不錯，總價也不高，房住不炒又保值的優選産品，缺點是沒電梯，發洪水車容易遭殃，走去地鐵有一定距離，日常靠公交居多。
▲上-木庵；下-體育場路部分樓幢
木庵小區和體育場路的部分樓幢如圖，整修過，低預算附近通勤可以考慮，缺點是老小區通病停車難，戶型小，沒電梯。
| PART 3 |
上述為實用部分，這部分講述闆塊坐标和曆史，沒興趣可略過。
▲古貢院
絲綢城闆塊和長慶曾經這一大片都是貢院和附近的“附屬用房”所在地，貢院不大，主要都是巷子的形制；
但是到明清兩朝，浙江何等人文淵薮之地，每逢鄉試全省近1萬3千學子都要來杭集中，來考試的舉子那倆月都是“負笈擔錢，不遠千裡”，吃穿用度滋生了特别的考市，租房也好，住店也罷，甚至還有章台柳下事；
▲青雲街放榜-寓意平步青雲
在貢院南面的青雲街上，考客麇集，行人蟻聚，商家帷幕雲連，流動性很強，這也是為什麼這一帶官巷子和兵營的地名相對較少；
▲杭高曆史沿革
杭高名聲太大，說故事恐怕要一天一夜，由于曆史上多次多校合并，繼承了多個一流中學之名的杭高校友多得一頁A4紙都寫不完，例如金庸先生實際在嘉興中學讀書，後來嘉中并入了聯合中學，也就變成了杭高校友，郁達夫、徐志摩也是類似的情況；可就算是一首李叔同作曲，夏丏尊作詞的校歌都能讓筆者一個學軍校友酸很久；
畢竟，一所學校有濃縮了大半部近代史的沉澱仍然風華正茂，可謂一等風流。
古巷禦跸弄也坐落在此，看這兩個字特别像是皇帝在地停留過，類似潮鳴的“珠碧巷”，但其實并非如此。
禦跸弄原稱是“禦筆街”，說的是乾隆年間，有一個中書沈雲椒，文思靈活，能邊騎馬邊給皇上寫奏本，某年因喪回鄉丁憂住在這條街，皇上手下的一流筆杆，禦筆街由此得名；
時間久了和趙構搞混了，以為逃難皇帝來過，這倒也不稀奇，後來經過了民國和抗日戰争的變動，成了禦跸苑，老弄就在禦跸苑裡頭，三面遮天大樹，兩面環河，好不惬意。
另外，嶽家灣是因嶽飛平反後子孫住此得名；小廟巷和助聖廟巷都是因為舊有廟名得稱，小廟就是不上官式的建築，沒有正式的名；新華坊是由新華路衍生而來，錢塘老鄉，唐名相褚遂良曾在此引進揚州機杼之法，使杭州絲織産業再生繁華，故名“新華”；
繼續走，繼續寫，積累到新老杭州購房者想出手二手市場時便不會抓瞎；
選擇在一座城生老病死的理由，家和碎銀以外，總是愛着點什麼。
-END-
文/一葉 編輯/一葉