（以下内容根據【跟蔡照明學買房】視訊節目整理）
大家好，我是蔡照明，跟蔡照明學買房，我們幫買房人說話。時間上來到了下半年，下半年到底怎麼買房？我們之前在2021地産十大預測（下）裡邊做了一些預測，很多情況都發生了，但是有一條我們說上半年和下半年會出現一些分化，這個還沒開始，結合上半年的情況，對下半年再做一些稍微細緻的分析。
衆所周知的原因，因為現在所有的資料都很難讓人去直接使用，是以我還是采取比較粗線條的【蔡照明的三看法】，幫大家來分析一下。
首先看天，就是看我們的政策，看我們的主管部門，看房地産的這個主導力量。我們知道最近北京關于學區房的問題，又有兩個中介被抓了，之前深圳好像用暗語來說，房價的也不行，什麼香蕉什麼榴蓮的好像被暫停了，再往之前就是深圳的深房理炒房被抓了，然後南城房姐被判無期！，大家應該知道這個什麼意思，是以我們以後我們關于房價的讨論，我們也不能直接說了，我們也有些暗語，看跌是可以說了，如果是看漲我們不說看漲，我們說——看娘，看爹看娘，一個爹一個娘，這本來是市場的兩股力量。
關于看天，這很清楚了，中央政府不想讓房地産市場泡沫化，特别是在貨币寬松這種背景下，不想讓資産的泡沫化，進而導緻一些金融的和經濟的這種危機的出現，從國家經濟安全的角度，是以控制房價這是堅定不移的。我們過去用的是一些經濟的手段，現在用這些行政手段，甚至動用了一些公安的司法的手段，是以就是不擇手段的控制房價，我們看天、看天的臉色看得非常清楚了。
第二我們看地，我們不是說看每個城市供地什麼，有多少土地，通過供需，我專門說過，目前在中國的房地産市場靠供需來判斷房地産市場是不科學的，因為你的一些基礎資料沒有，是以我們看地是找了一個捷徑，看什麼？
看地産商。因為地産商每個項目每個城市投資都是幾十億幾百億的投下去，是以他們對市場的研究或者判斷，比我們普通人會多投入會超前那麼半步，是以我們看一看地産商他們怎麼樣，他們日子好不好過，他們對市場怎麼判斷，進而得出我們買房的下半年的政策。
這裡我選三個地産企業分析，太多了，時間不夠，選擇萬科，這個是地産界的标志性的企業，然後選擇一個比較大的碧桂園，我不選恒大，然後再選擇一個長期比較穩健的，也是我原來老東家金地。
我們知己知彼，就知道我們買房人應該什麼樣的政策。剛好這幾家企業剛開了股東會，我們從他們的股東大會大概能了解一點他們的心态。
我們首先看萬科，我們從數字來看，萬科去年各方面都還是上漲的，淨利潤400多億，同漲6.8%，合同金額7000多億，也同漲了11%，然後營收4100多億，同漲了13.92%，但是它的毛利率是下降的，是22.7%，下降了4.6個百分點。我下面要講可能是所有的公司的通病，可能我們營收在漲，合同額也在漲，各方面都在漲，但是我們的毛利率是在下降的。
還有大家關注的三條紅線的問題，萬科也是成功的變綠了，是以我們從數字來看萬科還是不錯的，但是我們從現場來看也透露兩點小的資訊，第一點是萬科的大股東，深圳地鐵公司的辛總也在現場，雖然說了萬科怎麼強，但他說了一句困難是暫時的，說明萬科是有困難的。
萬科他們自己管理層怎麼說，因為萬科一直是标題黨，什麼“活下去”等等，這次他們說了兩個詞，叫“不貪婪、不恐懼”，這兩個詞實際上去琢磨也是挺有味道的。
不貪婪，他的意思就是說我們過去在房地産賺了很多錢，我們不能一直戀戰，是以他現在經營政策調整什麼？要主動轉型，就是說除了開發之外還要做經營，還要做服務。雖然服務的錢和開發的錢相比非常少，但是也要去賺。
不恐懼什麼意思？就說明他們面對着非常大的一些困難，這個困難從他們的口中說出來，還是企業毛利率的問題，就是說從2017年他們的地價占房價的比例大概上升了15個百分點，我們知道最後的利潤如果被吃掉15個百分點，這個利潤想維持一個高度或者保持不變是很難的，是以他可能還會毛利率下降。是以我們看到萬科的股價這半年來也是下降了30%，雖然做了一些管理層的去增持等等，這是萬科的情況。
然後我們再看碧桂園現在也是國内銷售規模最大的企業了，它在去年的銷售收入是5700多億增長了3.3%，增長應該說是不多的，毛利率1000多億，是21.8%，也是下降了4.3%，是以對碧桂園的管理層應該也是有壓力的，特别是三條紅線，是以碧桂園一直在降貸款這個比例。
但是他們表示了今年上半年的銀行的貸款對公司支援還是非常大的，說對他們這種财務狀況都比較穩定比較好的這種企業，大家還是願意和他合作的，意思這方面問題也不大，特别是今年上半年。最近克爾瑞發表了一個上半年百強地産企業的一個銷售排行榜，大家注意看這個表第一名它不是恒大了，它變成碧桂園了，很說明問題，為什麼是碧桂園它不是恒大了，為什麼恒大它不需要第一名了？
大家應該看看前段時間新聞應該能夠懂，特别是我看到碧桂園1~6月份的銷售額，這個表大家看一看，我覺得它不科學，因為它每個月都是往上漲，都是五六百億的漲，特别是三四月份，所有企業賣高峰的時候，它不是高峰，它反正就是五六百五六百億的這麼大比例的往上漲一直漲，大家評一評說明什麼？
然後我們再看看金地，金地7月6号也釋出了上半年的業績簽約面積，簽約金額都是大比例的一個上升，55%點多，一個60%，6月份單月也是上升比較大。但是我們看到它的毛利率也是在不斷的在走低的，從2019年40%到2020年的32%，也下降了10個百分點。它雖然2020年的ROE是18%，這個數字是比較好的，但是還是在下降。這就是這三個企業的情況。
再補充講一點，去年我們普遍擔心的三道紅線的問題，我也大概看了一下，主要是看一下上市公司 A股的和 H股的，A股的上市公司被三道紅線仍然還卡住了，就是綠地、華遠，嘉凱城、栖霞、雲南城投、格力、光明、新華聯，大部分是有爸爸的企業，是國企，隻有一個泛海還在裡邊，被兩道紅線卡住的，像金融街、首開這都是北京的，這都是有爸爸的。H股被三道線全部卡住，就是有富力、陽光100、奧園，這幾個是民營企業，被兩道線卡住，是保利和融創。
我們知道了幾道線卡住它的後果是什麼？如果你被三道線都卡住了，你不能再增加有息貸款的規模了，你還多少錢，才能借多少錢；如果被兩道線卡住了，就一年隻能增長5%的這個貸款的規模。
好了，我們從上面這個來看，說首先三道紅線的影響，包括像恒大等等都開始消除掉了，應該說對他們影響不是太大，受影響的往往是有爸爸的，這些企業反倒是不怕的。
另外我們可以概括三點:
第一點就是這些企業的股票普遍在下降，像金地萬科都是30%，碧桂園是下降了20%；
第二點利潤率都在下降；
第三點賣的還都很好。
是以我們從上半年這三點來分析，我們可以推導出來下半年他們會怎麼做，一定會增加點利潤，可能不再會像去年下半年，我們預測那樣，為了保三道紅線什麼之類的，拼命去打折去促銷。
我們看到恒大這個票據還完之後，馬上把原來特價房都取消了，因為他們在下半年一定會要利潤，這是我們從上半年推導過來的。
另外我們說蔡照明三看法，看天看地看人。第三我們就看人了，看人是看什麼，就看大家進場買房的熱情和積極性，包括你攜帶的資金量，是用【蔡照明的房價熱氣球模型】，因為之前的文章有很詳細的講解，我們這裡就不展開來說了，這裡可以跟大家一起來，測一下市場的溫度。
你如果此時在看我的文章，或者你是一個買房人，那麼你下半年是準備買還是要看一看，或者你對市場是看爹還是看娘，也請你把你的判斷放在我們的評論區，這可能是一個最真實最有效的資料。
好了，我們通過上半年對下半年的判斷基本上就清楚了，一個是不讓漲，一個是不願意降，剩下就是我們怎麼不願意虧，是以下半年的房地産形勢你心裡應該有數了。
好了，歡迎收看這一期的跟蔡照明學買房，我們幫買房人說話。如果你覺得我說的有些道理，請點贊，如果覺得說的不對的，請在評論區給予批評和指正，謝謝。