|陳淑雅
編輯|方琪
新上市的蛋殼較高價的電梯大廈由于突然爆發，正處于前所未有的危機之中。
自1月底以來，一連串業主聲稱接到蛋殼業務人員的電話，以爆發"不可抗力"為由單方面通知房東免租一個月。但在租戶方面，蛋殼對疫情的執行标準不同——對于因疫情而無法傳回武漢地區的租戶，蛋殼通常會收取其期間産生的費用。
被質疑為"雙頭吃"的蛋殼引起了強烈的不滿，許多業主成立了人權團體，發起集體投訴。2月3日，蛋殼向因疫情而無法傳回武漢的租戶發放補貼政策，其他地區酌情補貼，補貼将在3月2日後返還給蛋殼app錢包。2月17日，蛋殼發表了一篇長文《緻房東的真心話》，稱确實有一些員工和房東在溝通時出現問題，經過努力改善的情況，目前蛋殼400電話接聽率已經達到了95%。
動蕩并不止于此。仍有一些租客在微網誌等社交管道上表示，有收到蛋殼租房業主要求收取房源，蛋殼房客開始向租房者支付強制租金，限于規定時間搬走，甚至因為疫情爆發的房客還沒有傳回居住地，也被迫撤回房租行列。2月18日晚，蛋殼在推特上回應稱，蛋殼将幫助個人業主在不久的将來收回房屋，但承諾"不會無端驅逐租戶"，他們對蛋殼應用程式有問題，以建立需求清單。
長期出租較高價的電梯大廈一直在與緊張的現金流和房東和租戶之間脆弱的平衡作鬥争，再次暴露了它的弱點。蛋殼并不是唯一面臨風暴的長期較高價的電梯大廈，它們也不會是該行業最後一次沖擊。
<h3>平台的困境</h3>
作為第一梯隊分散式長租較高價的電梯大廈玩家，蛋殼面積超過40萬間的房型受到同行的羨慕，也承受着巨大的壓力：春節前是租房淡季，當時較高價的電梯大廈行業的空置率一般都在20%以上。在20%的空置率下，每月有100 000個或更多的房間空置，造成足以壓垮駱駝的現金流損失。
長期出租較高價的電梯大廈是重資産的"第二房東模式"，這種商業模式是首先以租約的形式從業主那裡收取房屋，然後在租戶方面通過提供優質的産品和标準化的服務來收取租金溢價。
這種模式本身利潤微薄，前幾年的租房毛利可以達到20%以上，而經過幾年的"風口期"，家庭争奪住房成本，現在行業毛利率壓縮到10%左右，即租金10間的利潤可以抵消1間空置房的損失。企業家告訴36，如果租金低于90%，大多數較高價的電梯大廈都會虧損。
雖然蛋殼在1月17日剛剛登陸紐約證券交易所，但籌集的1.49億美元對于長期較高價的電梯大廈來說并不多，這占了大量的現金流。更糟糕的是，根據其招股說明書，蛋殼已經處于巨大虧損狀态，2019年前三個季度的淨虧損為25.1億美元。
與此同時，蛋殼嚴重依賴租金貸款。根據招股說明書，在2019年前三個季度，通過租金貸款模式預付租金占蛋殼租金收入的80%。在租貸模式中，金融機構一次給較高價的電梯大廈方一年的房租，即這部分合同産生的年租蛋殼已經提前支付，獲得現金流隻能靠新簽。是以，蛋殼是所有較高價的電梯大廈中反應最快的，也是在危機中引發反彈最快的。
近年來，中小戶型較高價的電梯大廈經營者生活難度越來越大，據業内不完全統計，2019年全國"雷鳴"長租較高價的電梯大廈有25套。許多較高價的電梯大廈已經搖搖欲墜，突然爆發的疫情使情況變得更糟。
12月是長期租賃行業最淡淡的淡季，大量租戶要回家過節，但春節很快就會迎來旺季，是以較高價的電梯大廈勞工會早年回家，過年早回來開始租房。甚至有許多小型較高價的電梯大廈在出租房屋時都有不成文的規定：簽訂租賃合同時，到期日故意避免12月，如果不是巧合的話，将租賃期延長至13或14個月。
然而，由于疫情爆發，所有空置房源的租金在2月份幾乎停滞不前。對于很多中小較高價的電梯大廈來說，一個月的空置意味着去年的生意"幹涸"，但利潤損失并不是最壞的情況，最危險的是出現現金流破裂的可能性。現金流中斷和較高價的電梯大廈"雷聲"的後果将造成更大的社會問題——房東想拿回房租，房客擔心被驅逐，最終兩個受害者之間的沖突進一步加劇。
在蛋殼的背後，有一長串處于困境的長期較高價的電梯大廈。他們很難通過二級市場、銀行貸款等其他管道籌集資金，隻能依靠自己的現金流來支撐。
"用你擁有的錢，它隻會持續三個月。Youkey的創始人劉翔告訴36。優基目前在成都、武漢、北京、杭州等地的營運擁有近4萬間客房，租金現已降至86%。劉翔表示，如果疫情防控措施不放松，租金有望以每月10%的速度繼續下降。
根據Youkey調查的城市同行的資料，與多年前的計劃相比，新較高價的電梯大廈合同的數量不到20%。一方面是較少的新簽約，另一方面是大量重新租賃的租戶 - 并且由于返工時間不确定，租戶必須違約止損。一頭進不來，一端進，空置率明顯提高。
武漢的較高價的電梯大廈市場，不用說，已經幾乎癱瘓了。返工離家很遠，租戶大面積拖欠返租，武漢住宅較高價的電梯大廈創始人闫亞光告訴36日，現在無法返還的租戶有一半以上是違約的。回國後對于過年較高價的電梯大廈的業主無法傳回武漢，即使回去，也有可能租金接近0。
相對幸運的是，Ukea家族去年開始轉向輕資産，武漢市場變成了一家有資本的合作公司加入，後者利用Ukea家族品牌在武漢長期經營出租較高價的電梯大廈，共享武漢市場開展業務資本壓力。現在加盟商在武漢管理着1萬間房，但受疫情影響完全無法正常經營，大部分員工無法回崗，部分住在其中的租戶不願意支付房租，公司的生命岌岌可危。
武漢的其他當地較高價的電梯大廈營運商也有同樣的經曆。武漢市場負責人E Wei告訴36日，武漢有一套大型長期出租較高價的電梯大廈，住房供應量超過1萬套，在較高價的電梯大廈爆發之前一直舉步維艱，老闆經常告訴人們今年無法支撐，結果爆發，現在老闆隻能拿出一套私人住宅作為抵押品來維持公司的營運。
一些較高價的電梯大廈品牌幹脆放棄了在武漢的生意：有一位内蒙古的較高價的電梯大廈業主，春節後回家看疫情惡化，根本就沒有打算回來，現在他在家裡做了其他生意，留下房客和房東自己商讨房租。
<h3>誰應該免租？</h3>
對于較高價的電梯大廈來說，現在可以做的止損措施是開源儲蓄，而從房東那裡獲得免租期是最直接和最有效的方法。但從房東的角度來看，有房東認為與平台是失去榮耀和失去關系，但也有房東認為救濟不是義務，他們每月按揭、汽車貸款不會因為租金減免而消失。
杭州蛋殼店老闆曾喬告訴36歲的老人，他在2月初接到蛋殼勞工的電話，"通知"一月份的房租不會付給他。曾喬立即直接拒絕了，對方回答"好的，我注冊了。曾喬認為，蛋殼每年都會空置一個月，雖然疫情爆發了，但在簽訂包機合同時，雙方已經對博弈的利益和互相讓步了。
"房東是免租金的，我們不急于取得聯系，當疫情爆發的程度不那麼确定時，這樣做是不明智的。一位較高價的電梯大廈勞工告訴36歲的人，蛋殼不夠好，"通知"的态度很難了解房東。在與房東協商免租期時，應真誠地告知較高價的電梯大廈的經營困難，以防社會事件更加嚴重，搬家要理智，當然是免租談判，房東不同意也不應該勉強。
較高價的電梯大廈較少的較高價的電梯大廈更有可能成功獲得免租期，因為老闆可以花更多的時間直接與房東談判。但對于大量的長期出租較高價的電梯大廈，比如蛋殼，房東很容易通過與店員談判并采用統一的模闆來失去對品牌的信心。
上述較高價的電梯大廈從業者告訴36，公司與幾百名房東溝通，20%的房東表示支援，團隊對他們非常感激，但其實他們并不想直接透露這個數字，因為那樣會讓沒有免租房東覺得自己被道德綁架了。
這隻是部分原因，其背後有一種難以形容的痛苦：較高價的電梯大廈根據失血而不是免租金向房東乞求的免租金救助支援。但一旦關于讓一些房東免租的資訊公布，很多房客肯定不會了解，說較高價的電梯大廈兩端吃飯發财。
"但怎麼說，房客是個輕度病人，我是危重病人，如果血液不能傳染給我，我就死了。較高價的電梯大廈從業人員說。
廣東某三線城市房東告訴36日，廣州市房地産租賃協會在2月初發起了一項倡議，允許房東提供免租期，導緻許多個人租戶通過此協定尋找房東來減免租金，包括他的租戶。許多人不明白較高價的電梯大廈業主尋求免租金租約意味着什麼。
在特殊情況下，雙方都負擔不起，未來幾個月的最佳解決方案可能是業主和較高價的電梯大廈一起承擔一些損失。"現在是時候讓每個人都一起度過難關了。如果較高價的電梯大廈得不到免租或延遲租，就很難生存。"付曉二号CEO黃冠文說。
這對夫妻是較高價的電梯大廈SaaS系統解決方案提供商，現在正在幫助較高價的電梯大廈，在疫情爆發期間免費開放一些服務，為租戶資訊登記和回訪提供小程式，但這些幫助較高價的電梯大廈是有限的：即使系統服務費免費一年，與租金損失相比，也是一杯水。
幸存下來的較高價的電梯大廈仍然可以争取救濟，但它真的無法生存，隻能拖欠房東退還租金。一些較高價的電梯大廈已經開始集中租戶，談判他們應該盡可能多地呆在一起，而剩餘的空置房源則被退回。
<h3>難以實作相同的出租和出售權</h3>
除了無法解決的空置率外，長期較高價的電梯大廈的日常營運在一些城市也遇到了意想不到的問題，最終導緻租戶感到沮喪。以優奇家為例，2月9日，優基家的一位房客從湖南回到成都的一個社群，社群要求較高價的電梯大廈方出具擔保，該房客對社群内14天自我隔離期間的任何疫情或感染事件負責。
玉奕家管家肖楠告訴36日，開業擔保後，社群從業人員表示還不夠，需要征得所有業主的同意。社群從業人員詢問了該上司人，最終拒絕讓房客進入，理由是共享租金無法讓房客完全自我隔離。房客無法進入小區，9日晚上在車裡住了一晚，第二天開車回湖南10多個小時。
"公共區域确實是公共的，但政府檔案并沒有說聯合出租房屋不允許進入。肖楠表示，成都市政府出台了"5号檔案"，其中第四份檔案規定，租房租戶在居住期間，房東和中介人要承擔主要責任，社群要求擔保就是從這種演變而來的。但政府隻制作了非常籠統的檔案，是以每個社群的規則都不同，導緻難以對接。
直接拒絕租客進入小區算一個例子，一般較高價的電梯大廈出具擔保，租客可以傳回住所。但即使可以回到社群，共同租客的日常出入也不是很友善。據小楠介紹，共有财産會給每個家庭2個出門，但聯合出租的入住人數一般會超過2人。此外，社群也可以根據恢複工作的證明為個人單獨開門，但有些社群顯然隻能向業主開放，而拒絕向租戶發放。
最終轉機還是從政策方面來看，在社群與租客、較高價的電梯大廈發生一周沖突後，2月15日，成都市政府釋出最新通知，提出回返人員如持有通知要求的健康證明，不得拒絕返工，不得拒絕租房，不得拒絕進入其居住區。
類似的事情正在發生更多。一個集中式較高價的電梯大廈到36号，上海、南京、杭州、深圳、蘇州等城市門店都收到了社群通知，不接受外籍回租客，甚至有些街道要求較高價的電梯大廈清關房客。最後，較高價的電梯大廈從業人員隻能說服一些房客，而其餘的房客則應政府的要求被隔離在附近的旅館。
城市發展依賴于外國人口，這就是為什麼城市近年來出台了引進人才的政策。近年來，國家也紛紛鼓勵出租，2015年國務院出台檔案，将較高價的電梯大廈作為生活服務業，宣布将在稅收、融資等方面給予政策支援，這也是近年來長期出租較高價的電梯大廈快速發展的重要推動力。
城市青年租房并不容易，從一開始找房與中介鬥智鬥勇，合同到期漲價，房東臨時通知搬家的情況也會時有發生。長租較高價的電梯大廈的口号是"讓租房更有尊嚴"，因為真實的房源資訊、透明的定價、專業的較高價的電梯大廈管家服務，讓它逐漸成為年輕租客的選擇。
然而，在特殊時期，理想遭遇現實，不同租出權的回歸原狀，長期出租較高價的電梯大廈與租客、房東的沖突逐漸加劇。如果沖突繼續發酵，無論是租客、房東、長租較高價的電梯大廈，甚至是城市，都是一種虧損的關系。
<h3>等待黎明</h3>
新年首日，管理團隊組織召開了疫情應急工作會議，對租戶、員勞工身安全以及業務營運、現金流保障做了一系列部署。企業層面，首先，此前集節後一般漲租方案取消，且針對疫情爆發的影響控制不能返還給租戶，出台水瓦斯費減免和不拖欠繳費政策;
對于武漢較高價的電梯大廈經營者來說，房東方面在讨論免租期，但無意赢得租戶。較高價的電梯大廈基本停止了房企的經營，我們都知道，即使努力租房也很難有有效的回報。
居家較高價的電梯大廈闫亞光現在正在組織一次"醫護站"志願者活動，幹脆向武漢醫務人員開放閑置住房，以及滞留在武漢卻沒有住宿的人。本次活動從武漢市出發，當天，住宅較高價的電梯大廈開通了30套空置房，意識到單靠自己無法滿足需求，燕亞光号召當地其他較高價的電梯大廈經營者聯合起來，現在有上千個房間，免費租戶包括武漢第一定點醫院武昌醫院，一個全科。
除了考慮自身的生存，一個特殊的時期很多較高價的電梯大廈創始人選擇主動承擔社會責任，但回歸本質，長期出租較高價的電梯大廈總是門來計算業務。
36日曾判斷，2020年長租房行業洗牌将會繼續，突如其來的爆發無疑加速了這一程序。大量的中小型較高價的電梯大廈将無法維持下跌，幸存的從業者對規模擴張會更加理性，盡管過去對長期較高價的電梯大廈的想象力不斷增長，但多年來已經意識到在行業中做大交易太難了， 投資機構幾乎已經停止投資分散的長期較高價的電梯大廈。
長期租賃較高價的電梯大廈完全從"風口"回到冷靜期，行業逐漸成熟，包租1.0也将加速向2.0托管模式過渡。托管模式的優勢在于，系統性風險的作用是數千萬房東，較高價的電梯大廈營運商壓力較小。然而，輕資産的托管模式在長期租賃行業已經存在多年，托管的比例今天仍然很小。
據黃冠文介紹，托管營運商比包機更難獲得，因為業主更喜歡一定的收入。然而，由于租船的資本投入和市場風險較大，中國可能會有更多的機構探索托管模式。
而從供應的角度來看，很多較高價的電梯大廈會回到個人房東手中，而短期租賃市場已經受到打擊，部分住房供應回饋長期租賃市場，是以從長遠來看，租金價格可能會下降。
闫亞光表示，今年本來計劃上市數量翻倍，但去中心化應該沒什麼戲，下半年會收到一些集中的财産，畢竟"疫情在前世還是要繼續"。
武漢當地較高價的電梯大廈從業者建了近500人的交流小組，雖然生意無法開展，但我們在小組中發起了捐贈，向當地一線醫務人員和公安民警購買了1萬多個口罩。
漢口每天都有很多護士來燕亞光問有沒有住房來源。現在，他每晚8點.m點在Shaker上直播，希望能讓更多的房東和較高價的電梯大廈參與進來。他說，如果房東有安全問題，他們也可以支付消毒費用。"做好事很容易，但很難堅持下去，我們隻能做我們能做的。"嚴亞光說。
（應受訪人要求，文曉楠，曾喬為筆名）