華潤置地産城探索：一座啤酒小鎮的誕生

城市綜合體發展的熱潮正在房地産界掀起。

近日，在位于深圳市寶安區新安街的華潤雪啤酒總部基地，2021年第三季度建立設項目開工儀式正式舉行。

華潤雪啤酒總部基地項目在名單上。該項目總建築面積約87萬平方米，總投資超過100億元，計劃于2025年6月分三期完成。

據"華潤置地華南區"公告，華潤雪啤酒總部基地原為"金威啤酒深圳二廠"城市更新項目改造。拟規劃"雪啤酒城"生産綜合體項目，包括總部大樓、工業研發室、廠房宿舍和商業配套。

事實上，上述項目不僅是華潤置地産經驗與華潤雪啤酒行業背景相結合的産物，更是生産城市融合模式的落地實踐。

或許，在尋找新的庫存增長階段時，生産城市綜合體是房地産企業需要考慮的重要方向之一。

"啤酒城，"石說

近日，深圳寶安在2021年第三季度新項目重點啟動儀式上，華潤雪啤酒廣東區委書記、總經理宋占民出席了現場，在接受外界采訪時介紹了雪花啤酒總部基地的曆史和規劃路徑。

宋占民表示，雪啤酒總部基地項目原本是雪啤酒産業園。基地建成後，雪啤酒總部遷至寶安區，10萬升精釀項目将為寶安帶來超過100億的工業産值。

視點房地産新媒體了解到，宋占民指的是"雪啤酒産業園"，原名金威啤酒寶安二期工廠所在地。

1989年，原粵海企業（集團）有限公司控股深圳啤酒有限公司，在羅湖區布新村建設深圳啤酒廠（金衛一廠）。1990年，第一瓶屬于深圳人的金威啤酒正式出貨。1997年，深圳市寶安72區金威二廠投産。當時，公司已形成年生産能力40萬噸的總規模。

此後的二十多年中，"金威啤酒"一直被稱為珠三角市場，在其巅峰時期占深圳市場的80%以上。當時，那種"來深圳喝金威"的廣告語言，成為每一次深漂的經曆中的特殊記憶，也成為現在能夠落地情感連續性的"啤酒小鎮"。

2013年，華潤雪花與金威啤酒結緣。同年2月，華潤創投和全球第二大釀酒商SabMiller的母公司金威啤酒宣布，華潤強龍以約53.84億元人民币收購金威啤酒業務。

除了位于深圳羅湖的金威啤酒廠外，廣東海迪擁有，成都、東莞、佛山、汕頭、天津、西安和深圳寶安的其他金威啤酒廠均由華潤雪花負責。

值得一提的是，深圳羅湖金威工廠也于2016年開始舊改建，現已改造成依托水北珠寶區工業生态園的"廣東海城"城市綜合體。而金威後來也更名為廣東海置地，全面從事房地産行業。

深圳金威啤酒廠II成為雪啤酒工業園，将一直開放至2019年11月。

2019年12月，深圳寶安區在2019深圳全球招商大會上與華潤雪啤酒簽署合作架構協定，華潤雪啤酒拟在寶安投資約100億元建設華潤雪啤酒總部基地項目。

屆時，據《寶安釋出》消息，深圳寶安與華潤雪啤酒将開展全面戰略合作。華潤雪花啤酒計劃将總部從北京遷至深圳，建設上市公司總部、雪花啤酒總部、喜力與雪花在中國的聯合營運中心等。

2020年7月，寶安區城市更新和選地局釋出了《寶安區新安街道雪啤酒區城市更新機關規劃（草案）》。今年3月，計劃獲得準許，項目申報主體為雪啤酒（深圳）有限公司。

根據規劃，項目拟拆除用地面積19萬平方米，開發建設用地面積13.3萬平方米。其中，規劃建築面積87.3萬平方米，其中廠房33萬平方米，研發室21.1萬平方米，商業、辦公及酒店建設2.7萬平方米，其中其他設施4.8萬平方米。

2021年2月，根據"華潤置地深圳"官方微發的項目平面圖顯示，華潤雪啤酒總部基地包含4棟33-48樓工業研發大樓、4棟21樓廠房、4棟44-50樓宿舍、啤酒主題體驗區、雪花創新廣場及商業、文化配套設施。

"該項目将為合作企業的研發創造一切可能，同時為寶安區的經濟發展和投資促進提供空間。宋占民在今年8月的項目開工典禮上表達了對行業未來發展的期待。

華潤生産城業務

在目前多重壓力和放養趨勢的推動下，房地産行業發展的重點已從土地開發、"強力買賣"場景轉向城市更新、社群服務等"強力營運"場景。再加上我國城鎮化程序和原有産業更新的加速，許多住房企業紛紛加入城市一體化，包括特色城鎮和發展熱潮。

以華潤集團為例，在結合自身業務闆塊、産業基地和城市特色資源的條件下，開展了上述深圳寶安"雪啤酒城"生産綜合體項目的開發落地。

事實上，在一個工業綜合體項目中，包括園區規劃與産業設計、土地與房地産開發、基礎設施建設、企業生活支援、産業投資、産業孵化引導、園區綜合管理等業務領域。

《中泰證券研究報告》指出，園區開發商作為産業園區發展的主要角色，經營範圍涵蓋從前期土地開發，到中期房地産開發，再到後期園區營運和存量物業改造更新等特色小鎮的完整開發過程。

具體而言，包括土地層次開發期或代際開發期、産業項目開發期、産業項目培育期、産業鍊整合期、土地二次開發期，包括5個階段。

以"雪花小鎮項目"為例，華潤置地股份有限公司于2021年1月22日宣布，華潤置地和華潤啤酒通過深圳資源投資，華潤雪花投資各投資5億元成立合資公司（深圳潤雪實業有限公司）作為項目貿易公司，結合前者的房地産， 物業經驗與後者的啤酒行業知識經驗共同開發"雪花啤酒樂園"項目。

據華潤啤酒有限公司當天公布，上述項目公司對華潤雪花初始搬遷的貨币補償為46.5億元，之後将根據目标銷售附加補償，最高賠償額為90億元。根據該地塊的計劃用途和對未來财産的估計，拟議的含稅銷售額為157.75億美元。

同時，公告披露，華潤置地深圳簽訂了建設服務合同，前者被任命為項目公告經理，包括華潤雪花總部、研發中心、員工宿舍和啤酒博物館的建設。其中，華潤雪花将按項目總建設成本的3%支付，總建設服務費為6000萬元至1億元。

不過，據知情人士透露，該項目向The View房地産新媒體介紹，該項目主要由華潤置地營運，目前仍處于項目階段。這樣，"雪啤酒城"仍處于生産城市綜合體項目開發的初始階段。

上述人士随後表示，未來，随着項目的逐漸推進，将在華潤集團内部推出包括輕資産、産業投資等行業闆塊進行推廣。

此外，視點地産新媒體從多位項目業内人士了解到，潤城新實業作為華潤置地新晉升的會員企業，也參與了協助項目進行産業規劃和定位工作，還将負責該項目的投資相關工作。

據了解，"雪啤酒"項目對于未來進入投資門檻，包括行業定性和稅收要求，前者包括啤酒開發、智能測控、工業機器人，包括目前消費品制造業和産業鍊上下遊智能制造裝備，後者要求企業稅收入每平方米約375元。

業内人士認為，與傳統的房地産開發業務相比，開發園區業務具有資源雄厚、周轉緩慢、利潤高三大特點，同時擁有成本、投資、持有物業潛力增長等三大優勢。

從持續經營的角度來看，園區企業在開展一級開發業務的同時，通常也會在開發範圍内獲得相應的土地資源，以銷售和持有一體化開發模式、房地産二次開發，同時滿足規模的增長和利潤的可持續性。

園區後期營運，依托自身管理園區的産業特色，企業可以進行多元化發展嘗試，突破經營邊界，在物業管理、多行業物業營運、産業投資孵化等方面拓寬業務範圍，在一定程度上為其他物業和實業企業提供新的軌道規模擴張機會。

根據2020年12月31日的估值報告，已更新為一般工業和新工業用地的"雪地"的市值約為人民币23.49億元。中泰證券分析稱，雖然園區内企業持有的房産短期報告回報率相對較低，但随着區域投資的逐漸成熟，産業園區内資産價值随區域價值持續上升。

通過梳理一體化項目的營運邏輯，發現與傳統園區相比，未來園區的重點不僅在于實體空間的建設和傳遞，還在于産業資源的整合和城市的營運。

隻有完成上述規模特色城鎮項目的開發建設，不僅要求企業具備房地産、商業、金融等綜合商業模式基礎，還要具備一定的資源整合能力，并有足夠的現金流儲備來支援長期周轉。

根據8月2日公布的《财富》雜志《2021年世界企業500強》榜單，華潤集團包括大消費、城市建設和營運、科技與金融等多個業務闆塊，以年營業額994.376億美元位列第69位。其中，華潤置地首次上市，年營業額260.271億美元，位列第470位。

本文摘自《真實 Estate.com