父母購房并登記于未成年人子女名下，此房屋的歸屬應如何準确判定

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原告訴稱

李某濤向一審法院起訴請求：1、判令李某凡違法轉讓李某濤擁有 50%所有權的涉案房屋所得現金 1217.5 萬元歸屬李某濤并立即向李某濤給付；2、判令張某亞對李某凡的給付義務承擔連帶責任。

李某凡上訴請求：撤銷一審判決，發回重審或依法改判。

事實和理由：1、一審法院認定事實錯誤，李某濤與張某亞購買北京市海澱區一号房屋（以下簡稱涉案房屋）時将房屋産權人登記為李某凡，此後長達 14 年都未對此提出異議，從李某濤作為李某凡監護人代為申請登記的默示的積極行為可展現李某濤、張某亞具有贈與房屋的意思表示，李某濤具有代為接受贈與的意思表示，李某濤、張某亞與李某凡就涉案房屋形成贈與合同關系。

李某濤與張某亞離婚時，亦未處理登記在李某凡名下的涉案房屋，涉案房屋涉及訴訟時，也是李某凡将債務全額償還，李某凡作為涉案房屋的産權人及義務人處理了涉案房屋的核心事宜；

2、李某濤實際上并不存在既是贈與人、又是受贈人代理人的“自己代理”行為，如果認定為雙方系借名買房，應當由李某濤承擔證明責任，且不利于當時作為未成年人的李某凡的利益保護，李某濤的陳述嚴重違背日常生活常理及李某濤與張某亞的離婚協定。

被告辯稱

李某濤辯稱，同意一審法院判決，不同意李某凡的上訴請求及理由。一審認定事實清楚，适用法律正确。涉案房屋是我和張某亞在婚姻關系存續期間的共同财産，各自擁有 50%的份額，沒有證據證明我和張某亞将涉案房屋贈與李某凡。

張某亞述稱，涉案房屋是我和李某濤贈與李某凡，李某濤未送出證據證明系借名買房，一審判決與我和李某濤的離婚協定以及李某凡償還巨額抵押款避免銀行執行涉案房屋的事實不相符。

法院查明

李某濤與張某亞原系夫妻，于 1989 年 2 月 11 日生有一女即李某凡。2003 年 7 月 10 日李某濤向北京 M 公司交納涉案房屋購房款 2454108 元。2004 年 6 月 6 日，李某濤以李某凡的名義（乙方）與北京 M 公司（甲方）簽訂《北京市商品房買賣契約》，約定：乙方自願購買涉案房屋，房屋建築面積為 320.52 平方米，房屋售價為 2454108 元。李某濤在上述合同乙方處簽名“李某凡”，并交納了公共維修基金、契稅、印花稅等費用。

後涉案房屋取得房屋所有權證，所有權人登記為李某凡。房屋所有權證下發後，長期由李某濤保管，後李某濤辦理抵押手續時将所有權證原件交給銀行，李某凡于 2015 年從銀行取走。另，李某濤還出資購買了另外四套房屋，将其中兩套房屋全部産權和兩套房屋 99%的産權登記在李某凡名下。

自 2003 年 9 月李某濤占有房屋。李某凡于 2017 年 11 月訴至法院要求承租人返還涉案房屋，李某濤作為第三人參加訴訟。法院經審理後判決承租人将涉案房屋騰退給李某凡。李某濤不服判決提起上訴，北京市第一中級人民法院作出判決，認為涉案房屋現登記在案外人北京 R 公司名下，李某凡現已并非涉案房屋的所有權人，其以涉案房屋所有權人身份提起本案訴訟要求承租人騰退房屋，缺乏事實和法律依據，不能成立，故撤銷之前民事判決，駁回李某凡的全部訴訟請求。

李某濤在法院另案起訴李某凡、北京 R 公司，要求确認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。法院審理後作出判決，認定該房屋買賣合同有效，該判決已生效。李某凡出售涉案房屋價格為 2435 萬元。李某凡稱因李某濤阻止出售房屋，其另行支付違約金 190 萬元。

另經審理查明，2005 年 11 月 4 日李某濤（甲方）與張某亞（乙方）簽訂《離婚協定》，約定：甲乙雙方協商均同意離婚，并商定以下協定條款：一.雙方于 2005 年 11 月辦理正式離婚手續；二.甲方于 2006 年 5 月 30 日前落實如下産業：1.将三套住房給乙方，一套用于自住，兩套用于出租，甲方按乙方要求對其住房進行重新裝修并購置家具，同時甲方應将其餘二套出租。自 2006 年元月起，全部租金收入歸乙方所有；2

.甲方負責付清以上房屋全部按揭餘款并結清全部欠費，将三套房産權證書交至乙方手中……四.此前登記乙方名下的其他物業交回甲方全權處置，如需辦理産權變更時，乙方予以全面配合；……

2005 年 11 月李某濤、張某亞于北京市海澱區民政局辦理了協定離婚手續。同日雙方在民政部門簽訂的離婚協定的内容為：1.凡屬男女方個人使用的物品，包括衣物，家具用品及車輛均歸個人所有，目前已分割完畢，雙方無争議。2.目前凡屬男方名下的一切資産（包括房産）歸男方所有；凡屬女方名下的一切資産（包括房産）歸女方所有，目前已分割完畢，雙方無争議。經審查，李某濤、張某亞均認可除登記在李某凡名下的房屋外，雙方名下均有婚後購買的其他不動産。

法院認為。涉案房屋系李某濤、張某亞婚姻關系存續期間以夫妻共同财産購買，産權登記在李某凡名下，購房時李某凡尚未成年，且無獨立财産。雖然不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明，但實際生活中，夫妻雙方共同出資購房後，可能基于各種因素的考慮而将房屋的産權登記在未成年子女名下，故不能簡單地完全按照登記情況将房屋認定為未成年子女的财産，而應審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。

關于李某濤出資購買涉案房屋并登記在李某凡名下的行為是否構成“贈與”一節，法律規定：“贈與人明确表示将贈與物贈與未成年人個人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人财産”。因合同法上的贈與系雙方法律行為，需贈與人贈與的意思表示真實、自由，且受贈人應發出接受贈與的意思表示。而本案中，李某濤購買涉案房屋，其以李某凡的名義簽訂購房合同和取得房屋所有權證時，李某凡仍為未成年人，其民事行為仍需由父母代理，此時李某凡父母可代李某凡接受第三人贈與。

如擴大解釋将李某濤的行為認定構成贈與，贈與人與受贈人皆為李某凡的父母，進而在自己與自己之間發生民事法律行為，該行為不可能發生合同法上的效力，同時，也不屬于上述的贈與情形。故李某濤購房時将涉案房屋登記在李某凡名下的行為與李某凡之間不成立贈與。

再者，現未有證據顯示李某濤、張某亞在李某凡成年後，有将涉案房屋贈與給李某凡的共同意思表示，且李某濤一直未将涉案房屋的實際控制權傳遞于李某凡，該房屋的使用和收益均由李某濤掌握。如認為是贈與行為，李某濤、張某亞不會做出此種處置安排。

綜上，李某濤、張某亞自始至終并未形成将涉案房屋贈與給李某凡的合意，結合涉案房屋的購房款及相關費用均由李某濤支付，購房手續由李某濤完成，李某濤一直控制涉案房屋，長期保管房屋所有權證原件，并将婚後利用夫妻共同财産購買的多套房屋産權均登記在李某凡名下等情形，可認定本案涉案房屋的真正權利人并非李某凡，而應為李某凡父母即李某濤、張某亞的共同财産。

從兩份離婚協定内容可見，李某濤明知涉案房屋登記在李某凡名下，但離婚時僅處理了登記在李某濤、張某亞各自名下的不動産，并未對涉案房屋的權屬進行分割，法院認定李某濤僅享有該房屋 50%的份額。故李某凡将涉案房屋出售給案外人的行為，侵犯了李某濤的财産權益，李某凡應賠償李某濤是以遭受的損失，李某凡主張其支付違約金 190 萬元系因李某濤阻撓其賣房所緻，但涉案房屋自始不屬于李某凡的财産，故違約金應由李某凡自行承擔。

現李某濤因李某凡已将涉案房屋出售，要求李某凡向其支付 1217.5 萬元的訴訟請求，法院予以支援。關于李某濤要求張某亞承擔連帶責任，缺乏法律依據，法院不予支援。

裁判結果

判決：一、李某凡于本判決生效後七日内賠償李某濤 1217.5 萬元；二、駁回李某濤的其他訴訟請求。

房産律師點評

應當依據當事人的真實意思表示認定當事人之間的法律關系性質。本案中，李某濤與張某亞在夫妻關系存續期間利用夫妻共同财産購買涉案房屋，登記在李某凡名下。李某凡主張系李某濤、張某亞将涉案房屋贈與其，李某濤主張僅是将涉案房屋登記在李某凡名下，涉案房屋仍應屬于李某濤與張某亞的共同财産。因雙方并未就此簽訂書面合同，故應當從雙方當事人的行為推定其真實意思。

依據本案查明的事實，涉案房屋的購房款系李某濤支付，涉案房屋交房後一直由李某濤控制使用，房屋的産權證原件亦一直由李某濤持有。在李某凡成年之前，李某濤作為李某凡的監護人，代其管理涉案房屋及持有涉案房屋産權證尚屬合理，但李某凡成年後，李某濤亦始終未将涉案房屋實際控制權或涉案房屋的收益、權利憑證等傳遞給李某凡，李某凡始終未能真正掌控涉案房屋。由此可知，李某濤并無将涉案房屋贈與李某凡的意思表示。

結合李某濤在庭審時主張其系為規避生意風險而将涉案房屋登記在李某凡名下，可對其使用李某凡名義購房一事做出合了解釋，故法院認定李某濤、張某亞将涉案房屋登記在李某凡名下僅系使用李某凡的名義購買涉案房屋，并非将涉案房屋贈與李某凡。法院據此認定李某濤對涉案房屋享有 50%的份額并判決李某凡賠償李某濤 1217.5 萬元是正确的。

李某凡主張李某濤、張某亞将涉案房屋贈與其所有，證據不足。李某凡主張李某濤、張某亞在離婚協定中并未對涉案房屋進行分割，但此情節并不足以否定涉案房屋歸李某濤、張某亞所有的事實。李某凡另主張曾為涉案房屋償還相關債務，但此行為亦不影響涉案房屋的所有權歸屬，就由此引發的相關權利義務，李某凡可另行解決。

辦案心得

在上述案件中，核心沖突在于涉案房屋的實際所有權歸屬存在争議，究竟是登記在名下的子女所有，還是應認定為父母的共同财産。

從這個案件中，我們可以得到以下啟示：

首先，對于房産登記的謹慎性。在家庭内部的房産處置中，将房産登記在子女名下這一行為需要慎重考慮。盡管登記具有公示效力，但在實際情況中，若無法證明存在明确的贈與意思表示，登記行為不一定能直接決定房産的最終歸屬。這提醒人們，在進行房産登記時，應充分考慮各種可能的法律後果，并確定登記行為與真實的意思表示相一緻。

其次，證據保留的重要性。在類似的家庭财産糾紛中，當事人的主張能否得到支援，很大程度上取決于其所提供的證據。例如，在本案中，關于購房款的支付、房屋的實際控制和使用情況等方面的證據，對于确定房屋的真實權屬起到了關鍵作用。是以，在日常的經濟活動中，特别是涉及重大财産的處置時，應當注重保留相關的證據，以應對可能出現的糾紛。

再者，關于贈與行為的認定。法律對于贈與行為有明确的規定和要求，不能僅憑房産登記在子女名下這一單一事實就簡單認定為贈與。這要求我們在判斷是否構成贈與時，要綜合考慮各方的真實意願、行為表現以及相關證據。對于父母而言，如果确有贈與的意願，應當通過書面協定等形式明确表達，以避免日後産生争議。

最後，婚姻關系變化對家庭财産處置的影響。在夫妻離婚時，對于未明确分割的财産，尤其是像涉案房屋這種存在權屬争議的财産，容易引發新的糾紛。這提示夫妻在離婚過程中，應當對家庭财産進行全面、清晰的分割和約定，避免因遺漏或模糊處理而給後續的生活帶來不必要的麻煩。

總之，這個案件提醒我們，在家庭财産特别是房産的處置中，要充分考慮法律規定和可能的風險，注重證據的保留和意思表示的明确，以維護自身的合法權益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，才能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力為您解答！