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從企業家的角度探究商業本質
01
在周四，五個中央部門一同召開釋出會，針對房地産的“止跌回穩”，出台了“四個取消，四個降低，兩個增加”的政策。
四個“取消”是：取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅标準。
四個“降低”是：降低住房公積金貸款利率、降低首付比例、降低存量貸款利率、降低賣舊買新換購住房稅費。
兩個增加：一是通過貨币化安置的方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是年底前把白名單項目的信貸規模增加到4萬億，把所有房地産合格的項目都争取納入白名單，應進盡進，應貸盡貸，
但這樣一套政策組合拳的出台，并沒有得到市場的積極反響，A股市場上，房地産闆塊反而下跌了4.69%。
接下來，房地産市場和房價還會不會複蘇上升？購房需求的拐點到了嗎？
02
首先，我們來聽聽單仁牛商董事長，央視鳳凰評論員單仁博士的看法。
首先說“四個取消”相當于給房地産全面松綁了，就像把捆住老虎的繩子松開了。
不管是對剛需，還是對非剛需的購買者來說，大家可能會有一種已經到底的感覺，會大大刺激買房的意願。
“四個降低”更側重于降低購買者的成本，包括即将購買和已經購買房産的使用者的資金成本。
可以說這些政策基本上都在“止跌回穩”的預期之内，當然，舊改、棚改的置換方式發生了變化。
這也是很多人關注的地方，是不是又要再現當年舊改、棚改的火熱景象？
在去年檔案中其實也提到了城中村改造和危舊房改造，但沒有提到貨币化，也沒有說清錢的出處，也就是拆遷給房還是給錢，沒有明确。
這次的房地産新政，明确采用貨币化棚改，也就是說，這次不是舊改換房子，而是收掉老破小，發錢買新房。
先從全國35個大中城市開始落實，如果效果好，還可以增加100萬套，而且明确說，銀行的支援沒有上限。
既然是貨币棚改，路徑很簡單，駕輕就熟，央行印專項的錢給國開行，國開行拿這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿着這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿着錢，去買新房。
算一下，全國35個大中城市馬上就會增加100萬到200萬套的房屋交易。
但是，在過去的棚改經驗中，很多棚改戶拿到了補償貨币，存起來不去買房，地方政府無法像過去一樣通過貨币棚改實作去庫存，以及推動房價穩定乃至上漲的目的。
是以，很多城市的貨币棚改變成了房票棚改。
所謂房票，其實就是購房抵用券。
拆了棚改戶或者城中村的房子，直接給你購房抵用券，而且，為了鼓勵購房，擁有抵用券的家庭，可以享受購房優惠或者補貼。
總而言之，這筆錢隻能流向樓市，棚改戶手上沒有現金，隻有抵用券，這些券也不能換錢，隻能買房。
那麼，他們會買什麼房子？他們還會去買剛需房和老破小嗎？
當然不是，他們一定會購買改善性甚至豪宅，是以，目前的種種政策都意味着改善性住房和豪宅交易有着更多的想象空間。
除此以外，棚改戶們買了房要裝修，對建材、裝修、家電是絕對的利好，包括100到200萬套的棚改，會帶來對基礎建材、建築的需求，以及後期裝修、裝飾、家電的需求，是以，刺激的不隻是房地産，還包括相關的市場增量。
過去幾年，國家對房地産市場的預期是“房住不炒”，更強調于房地産市場的住房剛需和軟着陸，但因為疫情以及市場環境的下行，導緻房價乃至房屋銷量出現了大幅下滑。
同時，大量潛在的房産供應進入市場，市場供需發生了明顯的反轉，對于地方債務以及房地産所輻射的衆多行業和領域都産生了巨大的壓力。
雖然有着新質生産力的第二條曲線的替代，但短時間還不能完全補上房産市場下滑的缺口，政策的落腳點也就從“房住不炒”變成了“止跌回穩”。
我相信，這輪政策全面放開，以及刺激的結果，會讓房地産開始複蘇，房價不能說一定會上漲，但價格穩定基本上是确定了，同時對改善型住房，甚至豪宅市場都是一個絕對的利好。
03
接下來，資深投資人，單仁行專欄作者宋子老師的觀點。
房地産占GDP的比重是20%，是中國經濟結構中最大的行業，也曾經是中國經濟的支柱産業。
但這兩年經濟處于調整期，有關部門在擠房地産行業泡沫，在2020年8月出台“三條紅線”控制開發商債務水準，在2021年1月出台“兩條紅線” 限制銀行與房地産相關的貸款。
紅線之下，多家房地産企業出現信用危機，今年以來房地産業務也大幅度萎縮，可以說到了低谷期。
過去一直被經濟學家诟病的土地财政，是推高房地産的主因。
在過去的40多年裡，土地财政作為一種主要的财政模式，為中國的經濟增長和城市發展提供了重要的支援。
沒有土地财政，就沒有了中國前四十年發展的資本，外國一直都不了解中國這四十年崛起的核心。
除了改革開放、入世、勞動力紅利之外，還有土地财政。
根據國家統計局的資料，三季度中國GDP同比增長了4.6%，預期和實際目标的相差還是比較大的，啟動中國最大的産業，用房地産推動經濟複蘇也是個必然的選項之一。
房地産産業的啟動，也必然帶動上下遊的制造業複蘇。
但是，不能照搬房地産二十年前投資熟悉的舊思維。
以原來最保值的學位房為例，深圳最近兩年新增上百家國小，學位房價值大幅度縮水，據我調研，下跌幅度有30~50%。
還有在金稅四期工程推進下，通過完整的數字化系統，把個人和機構所有涉及到納稅的，各種各樣行為裡面相關聯的資料，全部完整的收集起來，房地産市場還有大的庫存清理期，大家要謹慎做好家庭資産的配置。
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責任編輯 | 羅英凡
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