原創 韬略哥
四大一線城市，豪宅熱銷，就連頂豪法拍，也意外爆火。
據不完全統計，上半年，一線核心城市成交過億的法拍豪宅至少6套，全部溢價成交，有的還重新整理曆史成交紀錄。
以深圳為例，7月2日，熙園法拍别墅，這處位于福田中心區的豪宅，經過17人、190輪激烈争搶，起拍價從3139萬飙升至8389萬最後成交，溢價率167.2%。
成交單價達31.1萬元/㎡，高出目前熙園二手别墅的成交價近10萬元/㎡。
更讓人羨慕的是，原業主2005年的買入價僅382萬，法拍成交價是原買入價的22倍，震驚市場。
為什麼會出現這種現象？
一方面，超級豪宅自身價值過硬、産品稀缺，另一方面，大環境已發生變化，一個漫長的低利率時代正在到來。
國有大行去年利率三連降，3年期定期存款已進入“1%”時代，就連5年期定期都隻能勉強站住2%！國債、銀行理财也随之下調收益率。
“降息潮”下，一線城市核心片區豪宅，成為跨越周期的“價值資産”，出現法拍豪宅被富人圍獵現象。
下半年，還有不少法拍豪宅在路上，起拍價往往低于市場價，今天，我們來說一下豪宅法拍怎麼才能安全撿漏？
01
豪宅拍賣，安全手冊來了！
超低價入手心儀房産，是人們願意到拍賣市場碰碰運氣的真實心理。
不過，淘金，撿漏，隻是豪宅法拍“吸睛”的A面；良莠不齊的法拍房，也有可能踩坑的B面。今天就為大家整理法拍全流程手冊，手把手教您安全撿漏！
1、房源初篩
現今法拍房源采用線上+線下模式，正式拍賣之前就會登入阿裡拍賣、京東拍賣、人民法院訴訟資産網網絡法拍平台。如果我們看到心儀的項目，即可根據其登入的法拍網站，了解房源的詳細資訊。
以3月上海九間堂别墅法拍為例，在阿裡拍賣平台登入後，我們搜搜項目名字，進行挑選、了解即可。
網絡頁面資訊較少，我們要了解詳情需要點選“檢視公告”，進入法拍公告詳情頁。
目前市場上有多個平台，可以在這些平台上浏覽選擇待拍賣的房産。選擇法拍房第一考慮的是價格優勢，一般找低于市場價30%左右的優質盤源。
2、拍前盡調
法拍房的坑，其實已經算是“明陷阱”了，歸根結底就這麼幾種：高額稅費、無法過戶、清場問題、部分還涉及學區房學位已使用等問題。
對于上述問題，其實規避方式也很簡單，就是做好前調！
首先檢視法拍平台公告及其他公示檔案：檢視房産産權是否清晰、是否帶租約、交易稅費由誰來承擔、法院是否負責清場。有不了解的可以詳細咨詢平台客服，并保留聊天記錄。
還是以九間堂為例，我們查閱法拍公告的時候，要關注“拍品現狀-租賃情況”、“欠費情況”、“權利限制及抵押狀況”等細項。
光了解這些還不夠，我們還要記得實地走訪，一般法拍房都可以報名參加實地看樣闆房活動，買家一定要“眼見為實”！。
誠然，對拍賣房源做盡調比較瑣碎複雜，但調查越全面，入手越安全。如果大家實在時間、精力上顧不過來，也建議委托權威、專業的輔拍機構來做盡調。
3、拍前準備
首先要确認購房資格，現在上海、深圳、廣州等一線或強二線城市，法拍房也屬于限購範圍，一定要确認自己是否有購入資質；當然，較高價的電梯大廈屬性的房源一樣不限購。
另外，今年1月27日起，廣州取消120平方米以上住宅限購。近日，廣州又傳出對外籍人士、港澳台人士購房進一步松綁的說法，讓市場充滿期待。
其次，如果貸款，需要提前和銀行溝通，預審貸款資質。
這是因為，法拍房付保證金才能進行競拍，競标後短時間内即需要付清競拍款，如果因個人原因毀拍或者不能完成付款的，保證金不予退還。
4、繳納保證金、競拍
當做好上述全部準備後，确定要參與競标了，則需要按要求繳納保證金，一般是起拍價的10%-20%左右，如果競标成功，将會直接被沖抵拍賣款；如果競标失敗，則法拍結束後退還。
繳納保證金後就獲得了競拍資格，将會在法拍平台上獲得一個相應的編号，待心儀房源被正式拍賣後，就可以參與競價購買了。
5、付清尾款
競拍成功後，尾款需要在規定時間内支付到指定賬戶。
如果需要按揭的購房者，還需要增加一個環節——階段性擔保。
因為法拍房是在未獲得房本的情況下獲批按揭資金，是以額外“階段性擔保”的費用一般是貸款額度的1%-1.2%。尋找“階段性擔保機構”也可以前置到拍前準備中，聯系銀行确認貸款資質後就可以着手了。
6、繳稅
法拍房要根據所拍房源的實際情況，繳納稅費。房源拍賣時會公示查檔單、房産證号、業主姓名等資訊，可據此對接相應銀行查實具體情況。
作為買方，如果是個人買房，一般隻需要承擔契稅；如果以企業為主體買房，則還涉及到印花稅。建議提前算清稅費，一并納入成本考量。
繳稅環節，這裡提醒一下，拿到法院相關材料解封房産後，要先到房管局辦了解除抵押手續出具相關證明，等國土局通知遞件過戶，再到地稅局核稅繳稅，避免來回折騰。
7、房産過戶、入住
繳納完尾款并收到發票和管理人出具的《成交确認書》後，便可帶齊其他相關資料到房管局辦理過戶。完成過戶後，聯系管理人取得房屋鑰匙，完成交房入住。
總結一下，我們在舉牌法拍房前，要留意自己是否符合當地的購房資格，就廣州樓市而言，購房資格是一線城市中最寬松的。
在越秀等區購買住房的，⾮本市戶籍居⺠家庭提供購房之日起前6個⽉在本市連續繳納個稅或社保證明。
120㎡以上的房子不再限購，包括⼀手房和⼆手房。
⾸套房貸最低⾸付比例已調整為15%，取消利率下限。
同時，還要了解清楚法拍房是否帶租拍賣、稅費由誰負擔、是否清場移交等，如果對關鍵資訊把握不準，可以提前申請現場看樣，或者撥打法院公布電話進行詳細咨詢。
02
豪宅法拍，下一個“沸點”是誰？
近期即将法拍的廣州愛群荟景灣引起了極大市場關注，或是繼北上深之後，下一個豪宅法拍“沸點”。
為什麼這麼說呢？
1、位置與稀缺性
廣州愛群荟景灣位于越秀“中芯”，越秀區豪宅産品本身就具備非常高的稀缺性！
在今年5月廣州市釋出的第二批住宅用地清單中，越秀的住宅用地供應僅“+1”，這是越秀區時隔近4年再次有涉宅地塊供應，上一次越秀區2宗宅地供應還是在2020年。
2018年-2024年（截至7月7日），廣州11區中越秀供地最少，7年來廣州全市出讓406宗住宅用地，而越秀僅上新3宗，占比0.74%，一房難求。
廣州上半年各區千萬級“豪宅”受供應量影響各區成交套數參差不齊，但根據成交均價，可以看出備受市場青睐的豪宅區依舊是越秀、天河、海珠。
應粉絲留言要求，我們實地探訪了愛群荟景灣。項目位置實打實是越秀的“中芯”。我現在所在的位置是項目樓下，也是沿江西路與長堤大馬路中間。面前是千年海珠石，隔壁是廣州文化地标愛群大廈，背後是廣州聖心大教堂。
這個地段也是廣東省及廣州市政治文化中心，距離省政府2.5km、市政府2km。距離廣州城市地标珠江新城東塔西塔直線距離僅約7km。
2、資源、配套的不可複制性
一線城市稀缺豪宅，核芯地段固然是首要因素，但作為豪宅，資源占有性也是衡量其價值的重要因素。對于廣州而言，真豪宅就應該直覽10公裡珠江大景。
愛群荟景灣距珠江僅約25米，堪稱把珠江納入了自家陽台。我現在就站在陽台上，一眼望去，感覺寬闊的珠江緩緩在腳下流淌；珠江新城、小蠻腰、沙面、白鵝潭等廣州城市地标，也是盡收眼底。
荟景灣實景圖
越秀中芯又是廣州老派豪宅區，配套極其完善。周邊彙集優質的教育資源，例如舊部前國小（省一級）、廣州市真光國小等；更有完善的醫療配置，廣醫一院等多家三甲醫院就在周邊。
另外步行可達廣州長堤最美老街、沙面島、越秀區兒童公園、廣州市文化公園，聖心教堂、海珠廣場、博物館等人文設施豐富，居住氛圍雅麗清和。
項目周邊高端商務、商業資源更是醇熟優越。超甲級寫字樓、金融服務特色街、各大銀行、領事館、米其林&黑珍珠高端宴請餐廳與人氣酒吧環伺林立、繁華相簇。
3、價格優勢，6折起步
大家為什麼熱衷法拍？價格是最重要的因素之一。
據目前資訊，愛群荟景灣法拍價将6折起步，僅售4.8萬！
要知道，同開發商開發的樓盤嶺南會、凱旋會目前二手房售價都在10萬+，周邊其他開發商項目也價值不菲，我們一起來看看附近的價格地圖，荟景灣此次拍賣的價格與周邊形成高度倒挂，十分吸睛。
4、産品與品質
目前世界豪宅的主流就是大平層。福布斯近年來評選出的“世界十大最奢侈豪宅”中，大平層一度獨占七席。紐約中央公園西15号、印度孟買安蒂拉、東京The House、上海湯臣一品……大平層資産早已成為當代富豪的“心頭好”。
而豪宅大平層産品，往往面積至少在250平以上，300㎡以上的大平層屬于非常稀缺的産品。
放眼全國，可以發現300方以上大平層正處于集體“閃耀”的時代，成都中鐵建西派國樾、南京融創“濱江ONE"、北京城建·世華龍樾、深圳灣華潤瑞府等300㎡+大平層豪宅一房難求。
荟景灣實景圖
這次荟景灣拍賣的都是大平層，340㎡和370㎡大戶型，三梯兩戶，客貨分流。大平層、大尺度，是豪宅的标配特質。
筆者來到拍賣中的一套頂樓複式，體會一下城央而居、南向望江的居住感受。
房源建面約1200㎡，三層（含屋面）打通，不單有内部電梯，還有私家園林和露天遊泳池。本次拍賣僅有兩套頂複機關，算是珠江主航道北岸最後的2個城芯空中别墅了，于190m高空俯瞰整個廣州城，城市盡在腳下。
荟景灣實景圖
另小區還配有室内标準恒溫遊泳池、望江健身房等配套，在社群即可休閑、健身，悅享生活。
核芯地段、高端社群豪宅，作為城市核心資産，是富豪們資産避險、資産保值的重點标的。尤其在樓市倒挂顯著，二手房價格高企，新房無法交樓/貨不對闆的情況下，大家不妨考慮下法拍管道。
03
想舉牌“荟景灣”的看過來
前文說到，清場問題是法拍房最令人頭疼的問題之一。是以，權屬清晰、沒有占用人的一手住宅法拍，更加緊俏。
據荟景灣拍賣公告顯示，此次“愛群荟景灣”法拍均為一手房源，權屬清晰、沒有占用人。
稅費問題也比較明确：稅費問題，交易過程中由受讓方承擔相關稅費，包含增值稅、城建稅、教育附加費、地方教育附加費、賣方印花稅、土地增值稅等。
此處提醒對項目感興趣的朋友們，入手豪宅交易金額巨大，還需自行深入盡調！而且豪宅稅費确實會比一般房屋有所增加，提醒對項目感興趣的朋友們，謹慎做好預算後再出手！