透視銀行“含房量”：地産大招下的估值密碼

房地産領域再迎政策暖風。中國人民銀行日前連發三份房地産市場檔案，宣布下調住房公積金貸款利率、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限以及降低全國層面個人住房貸款最低首付比例。

昔日壓制銀行股估值的涉房名額，如今會否變成股價的助推劑？業内人士預計，房地産市場“組合拳”推出後，銀行相關風險将緩釋，資産品質将提升，銀行估值将迎來修複期。

涉房貸款名額負重前行

在銀行貸款中，房地産貸款一直占有重要的一席之地。中國人民銀行行長潘功勝此前在2023金融街論壇年會上表示，房地産相關貸款占銀行貸款餘額的23%，其中約80%為個人住房貸款。

僅從對公貸款來看，中國證券報記者梳理多家上市銀行年報發現，截至2023年末，中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行4家銀行對公房地産貸款相關餘額均超8000億元；滬農商行、青農商行、貴陽銀行、浙商銀行4家銀行對公房地産貸款餘額占貸款總額比重均超10%，分别為14.71%、13.02%、11.45%、10.40%。值得一提的是，半數以上的上市銀行對公房地産貸款餘額占貸款總額比重超5%。

然而，在近期系列房地産支援政策出台前，銀行涉房名額在穩定基礎上普遍承壓。中國證券報記者梳理央行披露的資料發現，房地産開發貸款餘額同比增速從2023年一季度末的5.9%一路下行到2024年一季度末的1.7%；個人住房貸款餘額同比增速則從2022年一季度末同比增速8.9%持續跌至今年一季度末的-1.9%。

同時，記者梳理發現，在31家披露房地産不良貸款率的銀行中，約半數2023年末對公房地産不良貸款率較上年末有所上升，對公房地産貸款不良率最高者達9.27%。其中，杭州銀行、鄭州銀行等5家銀行對公房地産業不良貸款率上升逾2個百分點，杭州銀行升幅最大，達2.91個百分點。

将一改承壓态勢

5月17日，央行釋出三項有關房地産的通知，其中包括下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點、下調個人住房貸款最低首付款比例、取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，并同步設立3000億元保障性住房再貸款，加大存量商品房去庫存與保障性住房供給。

今年1月初，《關于建立城市房地産融資協調機制的通知》釋出，提出可以給予融資支援的房地産項目“白名單”，向本行政區域内的商業銀行推送，支援在建房地産項目融資和建設傳遞。全國297個地級及以上城市已建立房地産融資協調機制。截至5月16日，商業銀行已按内部審批流程審批通過“白名單”項目貸款金額9350億元。

出台“金融16條”、優化經營性物業貸款政策、推出保交樓貸款支援計劃、房企纾困再貸款、下調個人住房貸款首付比例和利率政策下限、降低存量首套房貸利率……近年來，為促進房地産市場平穩運作，國家從供需兩端綜合施策，采取了一系列穩定房地産市場的措施。

随着系列房地産支援政策陸續出台，銀行涉房貸款各項名額有望一改以往承壓态勢。

“從居民端來看，購房需求有望轉暖，進而推動按揭貸款增長。地方政府收購待售商品房用作保障性住房也有助于存量商品房去庫存，助力穩定房價，一定程度上能夠改善居民預期，激發購房需求。從企業端來看，保障性住房再貸款有助于推進‘白名單’機制運作，增強房企融資可得性，房地産開發貸投放也有望進一步轉暖。”光大證券金融業首席分析師王一峰分析。

中國人民銀行副行長陶玲表示，3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

“截至3月末，存量房地産開發貸款展期同比增長147%。”國家金融監督管理總局副局長肖遠企在5月17日舉行的國務院政策例行吹風會上介紹，今年一季度，商業銀行新發放房地産開發貸款9636億元，新發放個人按揭貸款1.3萬億元。

銀行股估值有望修複

截至5月20日，銀行（申萬）市淨率（整體法）僅有0.50倍，整體估值水準較低。在42家A股上市銀行中，超六成市淨率低于0.6倍。

“目前銀行估值較低，重要原因是地産、城投等領域風險導緻銀行資産品質承壓。此次房地産‘一攬子方案’落地，有望改善房企經營狀況與現金流壓力，銀行在地産領域風險有望緩釋，估值料得到修複。”國聯證券分析師劉雨辰認為。

房地産市場“組合拳”有望助力銀行資産品質企穩。中信證券銀行業首席分析師肖斐斐認為，就目前地産金融邏輯來看，新政對銀行的影響是品質重于定價。雖然下階段新發放按揭貸款利率可能進一步下降，預計對資産收益率有一定負面影響，但今年以來包括“手工補息”規範、高息産品壓降在内的負債成本管控，有望為淨息差帶來更強的邊際支撐。

在肖斐斐看來，下階段涉房貸款品質變化更為重要，2023年末上市全國性銀行的房地産對公貸款不良率均值為3.98%。

“收儲與再貸款帶來的流動性注入對房地産市場風險起到了積極的緩釋作用，同時房價的邊際企穩将帶來居民财富效應改善，兩者均有利于銀行資産品質改善。”中泰證券研究所所長戴志鋒表示。