樓市新政“組合拳”能否發威

　本報綜合報道 房地産重磅新政接連出台，支援力度空前。

　　為扭轉房地産市場持續低迷的狀況，上周五金融監管“連發三箭”調整個人住房貸款政策，主要内容包括取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限、下調首套和二套房貸最低首付比例以及下調個人住房公積金貸款利率。

　　那麼，頗具吸引力的地産新政有哪些亮點？本次政策“組合拳”釋放了什麼信号？

央行房貸政策“三連發”

　　這一套政策“組合拳”，不僅展現了央行對房地産市場的精準調控，更彰顯了其助力經濟穩定發展、滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求的決心。

　　首先，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，将有助于降低購房成本、激發市場需求。同時，此次政策将調控的權力賦予地方，這意味着各地可以根據自身房地産市場實際情況靈活調整房貸利率，有助于實作更為精準的調控，還能在一定程度上避免“一刀切”政策可能帶來的市場波動和風險。

　　其次，個人住房公積金貸款利率的下調，将為繳存人帶來實實在在的利好。以一筆100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，如果選擇等額本息還款方式，月供将從4270.16元降至4135.57元，總利息支出将減少4.85萬元。這一調整進一步降低了購房者的貸款成本。

　　再次，個人住房貸款最低首付款比例調整是此次“三連發”政策的最大亮點。人民銀行在國務院政策例行吹風會上宣布，拟設立保障性住房再貸款，支援地方政府以合理價格收購已建成未出售商品住房用作保障性住房。政策引發市場高度關注。

　　中國人民銀行副行長陶玲在當天的國務院政策例行吹風會上介紹，中國人民銀行抓緊認真貫徹落實，立足中央銀行貨币政策和宏觀審慎管理職能定位，推出以下四項政策措施：一是設立3000億元保障性住房再貸款。二是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，将首套房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調整為不低于25%。三是取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。四是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。

　　陶玲表示，作為新創設的結構性貨币政策工具，按照“政府主導、市場化運作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府標明的地方國有企業發放貸款，支援以合理價格收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

　　據陶玲介紹，保障性住房再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

　　房貸首付比例最近一次調整是在2023年8月，當時首套房首付比例調整為不低于20%，二套房不低于30%。

　　“這次統一再下調5個百分點，将有利于進一步降低居民的購房門檻，釋放居民購房消費潛力。各地仍然按照因城施策的原則，結合當地的房地産市場形勢和調控需要，自主合理确定當地的首付比例政策下限。銀行在當地政策下限的基礎上，再根據客戶的具體狀況，自主決定每筆貸款的具體首付比例。”央行相關部門負責人稱。

　　央行同時宣布，自5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

　　這是繼2022年10月1日下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點後，時隔一年半再度下調。

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次調整後的房貸首付比例是曆史最低水準，說明國家層面對于去庫存和支援合理住房消費需求的重視，對于剛需和改善型住房的快速和規模性釋放具有重要意義。

　　疊加公積金利率下調，嚴躍進預計，這将對後續各地公積金貸款的申請、購房成本降低以及支援住房消費提振産生積極作用。未來“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，有助于今年房地産銷售市場的活躍，全面推動房地産市場複蘇。

　　有專家表示，預計新政策将帶動絕大多數城市取消房貸利率下限，各地房貸利率和購房者負擔将明顯下降。據業内人士估算，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬元貸款、30年期限等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元。市場人士進一步測算，改善性需求住房的利息支出會減少更多。

　　那麼，對于銀行有何影響？業内專家表示，銀行可通過“以量補價”的方式保持穩健經營。未來，房貸仍是銀行最優質的資産，預計政策實施将帶動銀行房貸新發放量增加，在一定程度上可以彌補利率下降減少的利息收入。

機構：本次政策直擊目前政策堵點

　　分析師指出，上述政策“組合拳”釋放了支援房地産行業平穩健康發展的強烈信号，有助于解決地産供需兩端的流動性問題，以時間換空間來為加快推進結構性改革和發展新質生産力提供良好的經濟基礎和宏觀環境。

　　他們還表示，雖然收儲的前期規模較小，和實際所需資金之間存在較大的差距，但産生的效果可能是立竿見影的。後續不排除政府在評估本輪“組合拳”的實際效果後，繼續調整政策力度。

　　浙商證券認為，政策“組合拳”可以有效解決地産供需兩端的流動性問題，并助力地産投資和房屋銷售企穩，進而實作三方面政策目标。

　　具體來看，一是穩定房價，有效防止房價大幅下跌；二是有效帶動地産後周期消費，以地産的“以舊換新”撬動消費品“以舊換新”。三是可以配合信用擴張提振M2（廣義貨币），央行副行長陶玲也在吹風會中指出“3000億元的保障性住房再貸款預計将帶動銀行貸款5000億元”。

　　本次政策優化直擊目前地産政策的“堵點”，通過财政和貨币政策協同，真正為居民和房地産企業資産負債表“減負”。居民端，一方面通過“以舊換新”增加居民庫存二手房流動性，另一方面降低購房成本和“資本金”要求。企業端，通過一手房和土地庫存“收儲”緩解企業流動性壓力，居民的信貸政策放松也将增加銷售資金回流。