楼市新政“组合拳”能否发威

　本报综合报道 房地产重磅新政接连出台，支持力度空前。

　　为扭转房地产市场持续低迷的状况，上周五金融监管“连发三箭”调整个人住房贷款政策，主要内容包括取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限、下调首套和二套房贷最低首付比例以及下调个人住房公积金贷款利率。

　　那么，颇具吸引力的地产新政有哪些亮点？本次政策“组合拳”释放了什么信号？

央行房贷政策“三连发”

　　这一套政策“组合拳”，不仅体现了央行对房地产市场的精准调控，更彰显了其助力经济稳定发展、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求的决心。

　　首先，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，将有助于降低购房成本、激发市场需求。同时，此次政策将调控的权力赋予地方，这意味着各地可以根据自身房地产市场实际情况灵活调整房贷利率，有助于实现更为精准的调控，还能在一定程度上避免“一刀切”政策可能带来的市场波动和风险。

　　其次，个人住房公积金贷款利率的下调，将为缴存人带来实实在在的利好。以一笔100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，如果选择等额本息还款方式，月供将从4270.16元降至4135.57元，总利息支出将减少4.85万元。这一调整进一步降低了购房者的贷款成本。

　　再次，个人住房贷款最低首付款比例调整是此次“三连发”政策的最大亮点。人民银行在国务院政策例行吹风会上宣布，拟设立保障性住房再贷款，支持地方政府以合理价格收购已建成未出售商品住房用作保障性住房。政策引发市场高度关注。

　　中国人民银行副行长陶玲在当天的国务院政策例行吹风会上介绍，中国人民银行抓紧认真贯彻落实，立足中央银行货币政策和宏观审慎管理职能定位，推出以下四项政策措施：一是设立3000亿元保障性住房再贷款。二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。

　　陶玲表示，作为新创设的结构性货币政策工具，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

　　据陶玲介绍，保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

　　房贷首付比例最近一次调整是在2023年8月，当时首套房首付比例调整为不低于20%，二套房不低于30%。

　　“这次统一再下调5个百分点，将有利于进一步降低居民的购房门槛，释放居民购房消费潜力。各地仍然按照因城施策的原则，结合当地的房地产市场形势和调控需要，自主合理确定当地的首付比例政策下限。银行在当地政策下限的基础上，再根据客户的具体状况，自主决定每笔贷款的具体首付比例。”央行相关部门负责人称。

　　央行同时宣布，自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

　　这是继2022年10月1日下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点后，时隔一年半再度下调。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，此次调整后的房贷首付比例是历史最低水平，说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求的重视，对于刚需和改善型住房的快速和规模性释放具有重要意义。

　　叠加公积金利率下调，严跃进预计，这将对后续各地公积金贷款的申请、购房成本降低以及支持住房消费提振产生积极作用。未来“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，有助于今年房地产销售市场的活跃，全面推动房地产市场复苏。

　　有专家表示，预计新政策将带动绝大多数城市取消房贷利率下限，各地房贷利率和购房者负担将明显下降。据业内人士估算，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万元贷款、30年期限等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少更多。

　　那么，对于银行有何影响？业内专家表示，银行可通过“以量补价”的方式保持稳健经营。未来，房贷仍是银行最优质的资产，预计政策实施将带动银行房贷新发放量增加，在一定程度上可以弥补利率下降减少的利息收入。

机构：本次政策直击当前政策堵点

　　分析师指出，上述政策“组合拳”释放了支持房地产行业平稳健康发展的强烈信号，有助于解决地产供需两端的流动性问题，以时间换空间来为加快推进结构性改革和发展新质生产力提供良好的经济基础和宏观环境。

　　他们还表示，虽然收储的前期规模较小，和实际所需资金之间存在较大的差距，但产生的效果可能是立竿见影的。后续不排除政府在评估本轮“组合拳”的实际效果后，继续调整政策力度。

　　浙商证券认为，政策“组合拳”可以有效解决地产供需两端的流动性问题，并助力地产投资和房屋销售企稳，从而实现三方面政策目标。

　　具体来看，一是稳定房价，有效防止房价大幅下跌；二是有效带动地产后周期消费，以地产的“以旧换新”撬动消费品“以旧换新”。三是可以配合信用扩张提振M2（广义货币），央行副行长陶玲也在吹风会中指出“3000亿元的保障性住房再贷款预计将带动银行贷款5000亿元”。

　　本次政策优化直击当前地产政策的“堵点”，通过财政和货币政策协同，真正为居民和房地产企业资产负债表“减负”。居民端，一方面通过“以旧换新”增加居民库存二手房流动性，另一方面降低购房成本和“资本金”要求。企业端，通过一手房和土地库存“收储”缓解企业流动性压力，居民的信贷政策放松也将增加销售资金回流。