澳洲的住房問題，已經提前成為明年大選的主要戰場。
反對黨領袖彼得·達頓 (Peter Dutton) 誓言将永久移民數量削減四分之一至每年 14 萬人，将難民入境人數減少三分之一，并禁止外國投資者和臨時居民在兩年内購買現有住房，以釋放 10 萬套房産。
達頓表示，他更感興趣的是“恢複購房夢想”，而不是支援移民的大企業的利益。
他說，将限制大城市大學的“過多”留學生數量，以減輕租房市場的壓力。
在勞動力短缺持續導緻通脹居高不下的情況下，永久移民人數從 185,000 人減少到 140,000 人，将使這一名額降至 20 年來的最低水準。
永久移民人數将保持這一水準兩年，然後第二年升至 150,000 人，第三年升至 160,000 人。
同時，将目前為 20,000 人的人道主義移民人數将減少到 13,750 人。
并且，将在兩年内禁止所有外國人購買二手房。
這是自由黨領袖在明年大選前的宣誓，“勢必解決住房危機！”
澳洲聯邦預算案
本周二，在澳洲工黨政府公布了新的聯邦預算案中，有一整節關于澳洲住房危機的内容。
預算案中承認，澳洲的住房供應未能跟上人口的迅猛增長，而人口增長是由數十年來創曆史新高的海外淨移民率造成的。
01
澳洲人口變化
預算案檔案中指出：“澳洲的住房系統無法建造足夠的新住房來滿足人口的需求，
這導緻供應短缺不斷增加，導緻租房者和首次購房者的負擔能力下降。
按國際标準衡量，澳洲的住房供應量很低。澳洲是經合組織（OECD）國中住房數量占人口比例最低的國家之一。
房屋供應不足成了導緻租金上漲、貸款還款和房價上漲的主要原因。
租房空置率遠低于反映平衡租房市場的 3% 左右的水準。
在澳洲部分地區，包括一些首府城市，這一比例已經低至 0.5%。
住房供應對人口變化的滞後反應，導緻了房價上漲和負擔能力的惡化。
自 2000 年代中期以來，紙面房價和廣告租金已上漲一倍以上！
02
房價和租金
由于價格壓力，自 2020 年以來家庭收入中越來越多的份額用于和房子相關的事項，特别是對于低收入租房家庭。
對于潛在購房者來說，償還新貸款所需的收入比例已從 2020 年的平均 29% 上升至 2023 年的 46%。
這高于長期平均水準 35.7%，也高于貸款壓力的 30% 門檻。
2002 年 3 月季度，房價中位數是家庭可支配總收入中位數的 4.9 倍。
而到了 2024 年 3 月季度，這一比例已上升至年總收入中位數的 8.6 倍。
這些因素導緻房屋擁有率随着時間的推移而下降，現在租房的人越來越多。
和往常一樣，預算案将問題歸結為：供應問題！
“
澳洲的住房系統對需求的反應太慢。造成這種情況的原因是多方面的，複雜的，影響到住房建設過程的所有階段，包括各級政府和行業。規劃和分區以及土地釋放做法通常進展緩慢，沒有有效考慮到郊區對住房的迫切需求。
由于土地開發缺乏必要的基礎設施、熟練勞動力嚴重短缺以及該行業生産力下降，行業增加新供應的能力受到阻礙。與此同時，社會住房投資長期不足。
”
澳洲住房危機的“真兇”是誰？
人口增長，真的事導緻住房負擔能力惡化的真兇嗎？
新的分析表明，勞動力和材料短缺、利率上升和投資者抛售增加等一系列因素的“完美風暴”導緻了住房供應短缺。
而這次的危機，需要數年時間才能解決。
Propertyology研究主管西蒙·普雷斯利認為：“人口增長，僅是影響房地産市場表現的主要因素，但實際上也是一個非常小的因素。”
Propertyology 使用澳洲統計局的資料，對截至 2023 年 6 月的過去 20 年内 120 個人口超過 20,000 人的城市和市政當局的人口增長情況進行了排名。
以悉尼為例，在過去二十年中，悉尼的業主享受到了可觀的房價增長收益，但這并不是單一的人口增長導緻的。
悉尼，在澳洲人口增長最快的地區名單中僅排名第 43 位。
增長最快的 10 個地區更多的位于城郊地區，其中 8 個在西澳和維州。
排名首位的是西澳沿海城市Mandurah，位于珀斯以南一小時車程處，在那14 年中，這裡是澳洲人口增長最快的地區，增長了 91%。
但是當地的房價中位數卻沒有變化。
同樣，維州Surf Coast的人口增長了 85%，西澳Busselton增長了 81%，昆州陽光海岸增長了 70%，南澳的Mount Barker增長了 68%，而房價增長都令人失望。
人們很容易将人口增長與房價增長聯系起來，但一個地方的受歡迎程度與其人口名額關系不大。
這是一個先有雞還是先有蛋的問題。“需求”這個抽象的概念推高了房價，而人口增長隻是需求的一部分。
自 2010 年以來，澳洲房價漲幅最大的 10 個地區都在悉尼。
比如：Baulkham Hills和Hawkesbury地區的房地産價格增長了177%，南部高地和Shoalhaven增長了171%，Blacktown增長了160%，中央海岸增長了158%，悉尼的外西區增長了150%，而Illawarra、悉尼的北部海灘和悉尼的西南部都增長了148%。
為什麼？
很簡單，悉尼是澳洲最大的城市，也是和國際接軌最多的城市。
悉尼的機會更多，工資和其他地方比也更高，人們當然希望住在機會多的地方。
自 2010 年以來，霍巴特以及新州、塔州和維州的偏遠地區也出現了房價大幅上漲。
不過近年來，阿德萊德、布裡斯班和珀斯的房價上漲最為明顯。
在疫情爆發之前，珀斯經曆了一段長時間的房價下跌和需求低迷時期，但現在需求極高，很難找到住的地方。
那究竟是，哪些因素影響了房價上漲？
影響住房需求和房價的更多是買家行為，而不是人口增長。
海外移民是為人口統計數字做出了貢獻，但他們中很少有人在來到這裡的頭幾年裡就買房。2021年的人口普查資料顯示，有38%的移民在5年後以貸款或直接購房，10年後這一比例為71%。
買家的行為，更多是受到經濟因素的影響。
勞動力增長穩定，收入和信心增長的地方，就會有更多的人買房。
PropTrack 資深經濟學家保羅·瑞安（Paul Ryan）認為，房價上漲有三個關鍵因素：經濟表現、住房供應和利率。
“過去20年的房價上漲是由供應限制和利率下降共同推動的，是以，如果澳洲在未來有更高的利率和更高的供應增長，這可能會給租金和房價帶來下行壓力。”
昆士蘭大學(University of Queensland)人文地理學副教授艾琳•查爾斯-愛德華茲(Elin Charles-Edwards)也同樣淡化了人口在推動房地産需求方面的重要性。
她說：“人口有影響，但我們的家庭結構和行為以及它們如何随時間變化也有影響。例如，在疫情期間，我們看到平均家庭規模下降，是以家庭數量實際上比總體人口增長得更快。
“随着人口老齡化，我們知道我們更有可能獨自生活，這将增加對住房的需求。伴侶關系的變化也會産生影響，因為如果我們結成伴侶，或者孩子呆在家裡的時間更長，我們就會消耗更少的房子。”
澳洲儲備銀行首席經濟學家亨特(Sarah Hunter)本周在一次活動上表示，近幾十年來，每戶平均人口的數量呈下降趨勢，從上世紀80年代中期的2.8人左右降至目前的2.5人左右。
這聽起來像是一個小小的改變。但是，如果由于某種原因，平均家庭人數規模回到了2.8人呢？
那到時候，澳洲是不是又要大力引進新移民了？還是減少120萬套住房？
結語
所謂的澳洲住房危機，實際上就是一場經濟的危機！
隻不過是在房子的問題上表現了出來。
澳洲總理安東尼·阿爾巴尼斯和彼得·達頓都在利用本周的預算案把自己塑造為選舉年變革的推動者。
不過，兩位上司人提出的變革版本截然不同。
對于阿爾巴尼斯來說，他對澳洲的願景包括擁抱未來的産業：關鍵礦産、先進制造業、技術和計算、綠色能源并向它們邁進。
達頓則希望利用國家憂患的資源，承諾讓澳洲“重回正軌”，包括：重振澳洲人的住房夢想、減少移民、加強街道安全、撤銷有利于工會的工業綜合體改革，以及建設一系列核電站以降低能源價格和排放。
而對于政客來說，這是一場難得機會，誰能提前赢得民心，明年大選也就穩了。