作者曹安浔 編輯周智宇
中國地産江湖風雲變幻四十年，碧桂園、恒大輪番當了多年“民營房企老大”，但他們都在這一輪房地産調整中跌落，現在，來自杭州的濱江集團取代了他們，成了民營房企新老大。
據克而瑞近日統計，今年前四個月，濱江集團以全口徑銷售額355.9億元的成績，反超碧桂園、龍湖，位列民營房企第一。
“民營房企老大”換人背後，是地産江湖的法則之變。曆任民營房企老大的崛起仰仗于踩中風口、迎合了當時資本市場價值評判體系，但随着行業走過萌芽、土地紅利、金融紅利爆發等階段，它們也不再挺立潮頭。
即便是濱江這位新晉“民營房企老大”，也在努力擺脫過去的路徑依賴，尋找地産行業下半場的活法。
未來，“民營房企老大”的更疊速度或許會更慢些。下半場裡的“民營房企老大”，比拼的會是區域的深耕能力、産品力，經營業務的軟實力等等，這都是厚積薄發的長期能力。一個全新的時代，已然啟幕。
突破
繼去年帶領濱江集團首入銷售榜前十後， 杭州地産大佬、濱江集團董事長戚金興在今年更進一步。
今年前四個月，濱江實作全口徑銷售額355.9億元，比龍湖高出約三十億元，位列全國房企第8，穩居民營房企第1。濱江不再僅僅是杭州“地産一哥”，而是成為全國“民營房企老大”。
這早有苗頭。在去年濱江銷售排名逆勢提高兩個位次，與龍湖一道，成為少數沒有出險的民營房企“優等生”之後，今年在銷售和土拍市場上，濱江發展勢頭愈加兇猛。
4月中旬，濱江在杭州第三次土拍中豪擲74.17億元摘得兩宗地塊，成為土拍中的大赢家。
據中指統計，前4個月，濱江已經斥資144億元拿地，位列全國第4，這也是濱江近年來拿地排名最靠前的一次，是民營房企中的拿地第一名。接下來濱江在地産銷售規模上，也能借此繼續保持領先優勢。
重注杭州的濱江是幸運的，這座過去十年“中國地産第一城”，長期處于新房和二手房倒挂之中。濱江也吃盡市場紅利，靠着在杭州把産品做出品質，以及審慎、盡量靠國内融資的政策，讓自己有着不錯的經營基本盤。
但它也由此與杭州深度綁定，如果不是這次杭州給出一系列政策大禮包，甚至杭州近8年限購時代終結，已經出現疲态的杭州樓市或讓濱江摔個踉跄。
去年全年，濱江實作營收704.4億元，同比增長69.7%，但歸母淨利潤為25.3億元，同比下降32.4%，為近5年來首次下滑。
濱江也在年報中解釋，歸母淨利潤的下滑主要受期内計提存貨跌價準備增加的影響。
杭州限購取消的新政一定程度上緩解了濱江的壓力。
它也受益于此，股價連續多日上漲，截至5月16日收盤，濱江集團股價創下年内新高，收盤價為9.14元/股，股價較年内低點反彈超60%，總市值達284.39億元。
中信建投表示，今年以來，杭州樓市下行壓力較大，預計本次新政出台後，杭州樓市有望迎來企穩。
再次踩中政策風口，戚金興是幸運的，他也意識到濱江需要做出些改變。
按照他2024年的計劃，濱江将繼續推進實施“1+5”的發展戰略，即房地産主業之外，推進服務、租賃、酒店、養老和産業投資五大業務闆塊。
他也希望濱江能夠擺脫對區域銷售的過度依賴，在經營業務上有更多的突破。這也将決定，接下來濱江能否繼續站穩“民營房企老大”之位。
輪轉
當濱江取代碧桂園走到舞台正中央，中國民營房企發展史翻開了新的一頁。那個閉眼狂奔，房企、機構都以規模論天下的時期，已然遠去。
過去的地産行業，借着全國城鎮化迅猛發展、金融紅利爆發之利，創造了一個個造富神話。
上世紀九十年代末，正是房地産市場混沌初開的萌芽期。乘着改革開放的浪潮，合生創展董事局主席朱孟依憑借從香港學來的開發經驗，在廣州大舉擴張，曾經一年開發樓宇100多個，成為廣州地産霸主。
2004年，合生創展成為中國内地第一個銷售額過百億元的房企、初代“民營房企老大”。
彼時，萬科創始人王石都避其鋒芒，曾經說道：“萬科不是地産航母，合生創展才是中國房地産界真正的航空母艦”。
随後的房企，在資本的助推下，為了融得更多錢、實作更高的市值和行業地位，争相在全國開疆擴土， “高周轉、高杠杆、高負債”的模式被奉為行業第一圭臬。富力、恒大、碧桂園等陸續成為“民營房企老大”。
期間，憑借類似打法，還湧現了融創、世茂等民營房企巨頭，和陽光城、旭輝等閩系千億地産黑馬。
然而，當2020年夏天“三道紅線”終結地産金融紅利，這些房企被反噬。
許家印、黃其森、林騰蛟、潘偉明等人被帶走或逐漸沉寂，融創董事會主席孫宏斌不得不到處奔走，熬白了頭發才完成了債務重組；楊惠妍則主動降低月薪至1萬元，放話““家族肯定會砸鍋賣鐵支援公司”，以穩定人心。
行業經曆三四年周期調整風暴後，貫通産業鍊上下遊的估值體系、融資體系、行業格局正在加速重塑。
“規模為王”的論調，越來越多被“現金為王”、“穩健為王”、“經營為王”的聲音淹沒。
标普信用評級在近日一場研讨會中預測道，當行業充分調整并再度企穩後，基本面優質的房企或仍将是行業内最具競争力和信用韌性的一批企業，比如龍湖、濱江等非國有類的房企。
它們各有不同，或者像如龍湖憑審慎的開釋出局，積極轉型經營性業務的韌性建構起财務護城河，或者如濱江通過做精做細區域市場，稱霸一方，但都有一個共同點，即穩健、财務自律、穿越了多個周期。
未來，随着行業企穩複蘇，逐漸走出混沌，民營房企還将開啟全新的龍頭争奪之戰。屆時，地産江湖也将再起風雲。
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