不增加地方政府隐性債務，如何正确了解保障性住房再貸款新政？

5月17日，央行宣布設立保障性住房再貸款，支援地方政府以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。政策一出，引發市場高度關注。

保障性住房再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

央行副行長陶玲在當天國務院政策例行吹風會上介紹，保障性住房再貸款操作上與現有的結構性貨币政策工具一緻。金融機構根據地方國企申請，按照風險自擔的原則，自主決策發放貸款條件及是否發放貸款；銀行有了合格貸款後，再向人民銀行申請再貸款。

不增加地方政府隐性債務

此次保障性住房再貸款工具堅持市場化法治化原則，參與各方的決策是自主理性的。

業内人士介紹，工具所涉及到的不同市場主體之間的交易決策遵循平等協商、自主自願原則，各個環節都會展現。地方政府可以結合當地房地産市場實際情況，自主決定是否參與。保障群體可以自願選擇是否參與配售或租賃。被地方政府標明的地方國企作為收購主體，有權自主決定是否購買被收購房企的房産。被收購房企可以自主決定是否出售房産。銀行可以自主決策是否向收購主體發放貸款。交易價格也是參與各方平等協商的。

保障性住房再貸款由地方國企和金融機構自擔風險。據陶玲介紹，保障性住房再貸款操作上與現有的結構性貨币政策工具一緻。金融機構根據地方國企申請，按照風險自擔的原則，自主決策發放貸款條件及是否發放貸款；銀行有了合格貸款後，再向人民銀行申請再貸款。

值得注意的是，保障性住房再貸款不增加地方政府隐性債務。此次政策調整明确要求，地方國有企業由城市政府標明，被標明的地方國企及所屬集團不得為政府融資平台，收購資金通過租賃經營收入和未來售房收入回收。

2023年人民銀行設立了租賃住房貸款支援計劃，支援濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。一年多來，試點在各城市有序落地，商業可持續的租賃經營模式初步形成，為試點城市消化存量住房發揮了積極作用。

“統籌考慮政策銜接，租賃住房貸款支援計劃将整體并入保障性住房再貸款管理，在全國範圍全面推廣。”陶玲說。

陶玲表示，政策有利于通過市場化方式，實作多重目标。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業在銀行支援下，市場化參與收購已建成未出售商品房，能夠快速形成團體購買力，推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購後的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠快速盤活存量資源，更好解決工薪收入群體住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房企出售已建成商品房後，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企資金狀況。

盤活存量資産

本輪政策的亮點是盤活存量。盤活存量既能提振購房人的信心，也是化解房地産風險的關鍵。

4月30日，中央政治局會議首次提出，要統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施。

第一财經記者調研了解到，鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中，初步統計目前各城市公布的計劃收購住房已超過1萬套。

市場權威專家對第一财經記者表示，本次央行及時設立專門的再貸款工具，支援地方國企收購存量房産用作保障性住房，展現了對黨中央決策的落實和地方政府主動化解存量住房風險的支援。

支援建構房地産發展新模式，與“三大工程”建設形成合力。此前也有專家建議，增加保障性住房供給是大方向，在房地産供求關系變化的大背景下，通過收購存量房改為保障性用，一舉多得。

一方面，有利于加快商品房市場“去庫存”。引導地方國有企業在金融機構支援下市場化參與收購，能夠快速形成團體購買力，加快存量商品房去化速度。對于目前房地産庫存量大、去化周期長的城市，無疑是起到一定支援作用。

另一方面，有利于加快保障性住房市場供給。通過盤活存量，有助于緩解目前房地産市場中商品房供給多、保障性住房供給少的結構性沖突，更好解決工薪收入群體住房困難。

對于廣大購房者來說，能否按時交房無疑是最關心的事。

前期，金融管理部門已出台的保交樓專項借款、城市房地産融資協調機制(即“白名單”機制)等政策，有效緩解了房地産項目融資困難。

市場專家分析稱，人民銀行新設立的保障性住房再貸款，将與保交樓和“白名單”機制形成合力。房地産企業出售商品房後，回籠資金可用于在建項目續建，切實履行保交樓法定責任，維護購房群衆的合法權益。房企回籠資金能力增強後，也有利于其更多項目滿足“白名單”條件，形成良性循環，提振購房人的信心。

房企賬面上一頭是土地和待售房産、一頭是債。要償還債務、化解風險，除了盡可能協調各管道的融資支援，主要還是要靠賣掉房産和土地，通過盤活存量資産化債。

上述市場權威專家對第一财經表示，過去房企大部分土地和房産對應的債務最終都會随着商品房交易轉給居民，但在房地産市場低迷的情況下，原有“征地拆遷戶→地方政府→房企→居民”的房産和資金循環被打破，房子很難再按原計劃賣給居民，房企和地方政府都面臨庫存積壓的問題。在新工具支援下，地方國企可以成為市面上房子的新買主，打通市場循環。

另有市場專家建議，從更長期來考慮，未來土地等資産都可以作為盤活資産的對象。

(本文來自第一财經)