政府，商品住宅，去庫存
4月20日中共中央政治局會議提出，“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。本文探讨商品房收儲去庫存所需的潛在收購規模以及可能方案。
假設以自然資源部發文中提及的18個月住宅去化周期作為合意的庫存水準，則政府潛在的收購規模為4月末各地市商品住宅可售面積與合意庫存水準之間的軋內插補點。資料可得的90個城市中，潛在收購規模占商品住宅可售面積比例的中樞為29.7%，中位數為27.8%。加總上述90個城市，潛在的商品住宅收購面積約為1.53億平方米。按照90城商品住宅銷售占全國的比例推算，全國潛在的住宅收購面積約5.66億平方米。
截至2024年3月末，大陸百城住宅租金收益率約為2.18%，而同期大陸10年期地方政府債到期收益率約為2.53%。假設公租房租金為市場租金的85%，為保障住宅收儲主體收益能夠覆寫融資成本，則商品住宅的收購價格或不超過市場價格的73.2%，共需資金4.55萬億。折價收購過程可能涉及債務重組或相關主體讓利。
若資本金按照資金總量的25-30%計算，則實際資本金資金需求約在1.14至1.36萬億之間，或可通過專項債等方式籌集；杠杆資金依據項目回報率的差異，可來自商業機構或結構性貨币政策工具。
通過住房收儲化解存量庫存有助于改善市場供需，但庫存水準與價格水準并非簡單的反向關系，房價企穩回升還需要進一步激發終端需求并改善市場預期。
4月20日中共中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”，近期部分城市嘗試探索收購商品住房用作公共租賃住房。本文測算若在全國範圍内由政府收購商品房所需的潛在收購規模，并探讨可能的收購方案。 一、潛在收購規模估算 全國層面，根據國家統計局資料，截至2024年3月末，大陸商品住宅待售面積約為3.9億平方米，除以過去12個月商品住宅銷售面積滾動均值，顯示現房住房庫存出清周期快速增加，已超過曆史高位，表明近年來房地産庫存壓力上行顯著。為穩定樓市預期、加快市場出清，或需要政府收購商品住房。
4月29日自然資源部辦公廳印發《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求商品住宅去化周期超過36個月的地市應暫停新增商品住宅用地出讓，去化周期介于18個月（不含）至36個月的地市應按照“盤活多少、供應多少”的原則出讓住宅用地。可見18個月和36個月是住宅庫存健康程度的重要節點。 地市層面，中指資料庫統計了城市商品住宅可售面積，即取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品住宅面積[1]。截至2024年4月資料顯示，全國有資料的83個城市中，共有68個城市商品住宅出清周期超過18個月，其中26個城市出清周期超過36個月，僅有15個城市商品庫存落在18個月範圍内。其中，平均出清周期為33.1個月，中位數為28.2個月。
假設通過政府收購的方式将商品住宅庫存降低至合意水準，即将商品住宅去化周期降至18個月，則可估算政府大緻的收購規模。以過去12個月（2023年5月至2024年4月）各地市商品住宅銷售面積的均值，乘以18個月，可得城市相對健康的住宅庫存水準，則政府潛在的收購規模即為4月末商品住宅可售面積減去上述計算的合意水準。 資料可得的90個城市中，潛在收購規模占4月末商品住宅可售面積比例的中樞為29.7%，中位數為27.8%。加總資料可得的90個城市，潛在的商品住宅收購面積約為1.53億平方米。需要注意的是，該水準僅為資料可得的90城加總。1-3月上述90城住宅銷售面積占全國住宅累計銷售面積的比例為27.0%，按照這一比例推算，全國需要收購的商品住宅總面積為約5.65萬億平米。
二、收購的折價幅度 政府收購商品住宅，将其改造為公共租賃住房，則未來現金流主要是公租房房租。截至2024年3月末，大陸百城住宅租金收益率約為2.18%，而同期大陸10年期地方政府債到期收益率約為2.53%[2]。若以市場價格進行收購，則租金回報率低于融資成本。考慮到公共租賃住房的社會屬性，其租金或低于市場價格。目前保租房租金定價通常不高于周邊可比房源的80%-90%，按85%推算，租金回報率可能進一步下降至1.85%。為保障住宅收儲主體收益能夠覆寫融資成本，減少地方政府債務新增，則需要折價從市場進行收購。若能夠覆寫2.53%的資金成本，則商品住宅的收購價格需折價至不高于市場價格的73.2%。在實際操作中，如要折價收購商品住宅，可能需要債務重組或者相關主體讓利。 三、實際需要的資金量估算 将潛在收購面積，乘以截至4月末[3]的商品住宅銷售價格（其中90城收購面積使用所在城市的銷售價格，其餘收購面積使用全國商品住宅銷售均價），則約需要6.21萬億元資金，接近2023年全年商品住宅銷售額的60.3%。 若按市場價的73.2%折價進行收購，則約需要4.55萬億資金。由于收購主體或是房地産開發企業或者城投公司，其可以通過金融市場加杠杆進行融資。若政府需要投入的資本金按照資金總量的25-30%計算，則實際資本金需求約在1.14至1.36萬億元之間，可以考慮通過專項債等方式籌集資本金。杠杆資金方面，依據不同項目回報率的不同，杠杆資金既可以來自金融機構也可以來自結構性貨币政策工具。 但值得注意的是，曆史上房地産庫存和價格并不是簡單的反向關系，去庫存有助于穩房價、穩預期，但是降低庫存水準并不是保障房價上漲的萬應錠。房價企穩回升仍依賴終端需求以及預期的改善。
注：[1]《CREIS中指資料常用名額說明》。[2]3月均值。[3]若4月末價格不可得，則使用3月末價格。
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