政府，商品住宅，去库存
4月20日中共中央政治局会议提出，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。本文探讨商品房收储去库存所需的潜在收购规模以及可能方案。
假设以自然资源部发文中提及的18个月住宅去化周期作为合意的库存水平，则政府潜在的收购规模为4月末各地市商品住宅可售面积与合意库存水平之间的轧差值。数据可得的90个城市中，潜在收购规模占商品住宅可售面积比例的中枢为29.7%，中位数为27.8%。加总上述90个城市，潜在的商品住宅收购面积约为1.53亿平方米。按照90城商品住宅销售占全国的比例推算，全国潜在的住宅收购面积约5.66亿平方米。
截至2024年3月末，大陆百城住宅租金收益率约为2.18%，而同期大陆10年期地方政府债到期收益率约为2.53%。假设公租房租金为市场租金的85%，为保障住宅收储主体收益能够覆盖融资成本，则商品住宅的收购价格或不超过市场价格的73.2%，共需资金4.55万亿。折价收购过程可能涉及债务重组或相关主体让利。
若资本金按照资金总量的25-30%计算，则实际资本金资金需求约在1.14至1.36万亿之间，或可通过专项债等方式筹集；杠杆资金依据项目回报率的差异，可来自商业机构或结构性货币政策工具。
通过住房收储化解存量库存有助于改善市场供需，但库存水平与价格水平并非简单的反向关系，房价企稳回升还需要进一步激发终端需求并改善市场预期。
4月20日中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，近期部分城市尝试探索收购商品住房用作公共租赁住房。本文测算若在全国范围内由政府收购商品房所需的潜在收购规模，并探讨可能的收购方案。 一、潜在收购规模估算 全国层面，根据国家统计局数据，截至2024年3月末，大陆商品住宅待售面积约为3.9亿平方米，除以过去12个月商品住宅销售面积滚动均值，显示现房住房库存出清周期快速增加，已超过历史高位，表明近年来房地产库存压力上行显著。为稳定楼市预期、加快市场出清，或需要政府收购商品住房。
4月29日自然资源部办公厅印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超过36个月的地市应暂停新增商品住宅用地出让，去化周期介于18个月（不含）至36个月的地市应按照“盘活多少、供应多少”的原则出让住宅用地。可见18个月和36个月是住宅库存健康程度的重要节点。 地市层面，中指数据库统计了城市商品住宅可售面积，即取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品住宅面积[1]。截至2024年4月数据显示，全国有数据的83个城市中，共有68个城市商品住宅出清周期超过18个月，其中26个城市出清周期超过36个月，仅有15个城市商品库存落在18个月范围内。其中，平均出清周期为33.1个月，中位数为28.2个月。
假设通过政府收购的方式将商品住宅库存降低至合意水平，即将商品住宅去化周期降至18个月，则可估算政府大致的收购规模。以过去12个月（2023年5月至2024年4月）各地市商品住宅销售面积的均值，乘以18个月，可得城市相对健康的住宅库存水平，则政府潜在的收购规模即为4月末商品住宅可售面积减去上述计算的合意水平。 数据可得的90个城市中，潜在收购规模占4月末商品住宅可售面积比例的中枢为29.7%，中位数为27.8%。加总数据可得的90个城市，潜在的商品住宅收购面积约为1.53亿平方米。需要注意的是，该水平仅为数据可得的90城加总。1-3月上述90城住宅销售面积占全国住宅累计销售面积的比例为27.0%，按照这一比例推算，全国需要收购的商品住宅总面积为约5.65万亿平米。
二、收购的折价幅度 政府收购商品住宅，将其改造为公共租赁住房，则未来现金流主要是公租房房租。截至2024年3月末，大陆百城住宅租金收益率约为2.18%，而同期大陆10年期地方政府债到期收益率约为2.53%[2]。若以市场价格进行收购，则租金回报率低于融资成本。考虑到公共租赁住房的社会属性，其租金或低于市场价格。目前保租房租金定价通常不高于周边可比房源的80%-90%，按85%推算，租金回报率可能进一步下降至1.85%。为保障住宅收储主体收益能够覆盖融资成本，减少地方政府债务新增，则需要折价从市场进行收购。若能够覆盖2.53%的资金成本，则商品住宅的收购价格需折价至不高于市场价格的73.2%。在实际操作中，如要折价收购商品住宅，可能需要债务重组或者相关主体让利。 三、实际需要的资金量估算 将潜在收购面积，乘以截至4月末[3]的商品住宅销售价格（其中90城收购面积使用所在城市的销售价格，其余收购面积使用全国商品住宅销售均价），则约需要6.21万亿元资金，接近2023年全年商品住宅销售额的60.3%。 若按市场价的73.2%折价进行收购，则约需要4.55万亿资金。由于收购主体或是房地产开发企业或者城投公司，其可以通过金融市场加杠杆进行融资。若政府需要投入的资本金按照资金总量的25-30%计算，则实际资本金需求约在1.14至1.36万亿元之间，可以考虑通过专项债等方式筹集资本金。杠杆资金方面，依据不同项目回报率的不同，杠杆资金既可以来自金融机构也可以来自结构性货币政策工具。 但值得注意的是，历史上房地产库存和价格并不是简单的反向关系，去库存有助于稳房价、稳预期，但是降低库存水平并不是保障房价上涨的万应锭。房价企稳回升仍依赖终端需求以及预期的改善。
注：[1]《CREIS中指数据常用指标说明》。[2]3月均值。[3]若4月末价格不可得，则使用3月末价格。
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