法律法規早知道，訴訟風險早預防。為落實訴源治理和能動司法的精神，從源頭預防沖突糾紛的發生，“糾紛預防早知道”欄目應運而生。該欄目通過歸納司法實踐中常見的糾紛類型，解析相關的法律法規和潛在訴訟風險，旨在為個人和市場主體提供切實可行的法律建議，有效避免訴累的産生。本欄目采用短視訊這一直覺、生動的形式，将複雜的法律知識深入淺出地呈現給廣大觀衆，意在推動法治建設程序，持續優化營商環境，促進市場主體活力迸發。
商鋪租賃市場能夠持續健康、有序發展對于激發市場經濟活力，營造良好的營商環境具有重要意義。法院在審理商鋪租賃案件時，發現了一類情況：在承租人無力經營時，租賃雙方均采用了消極處理方式，承租人逃鋪、遠走高飛，出租人聽之任之、坐等合同到期。這樣的處理方式極易導緻兩敗俱傷、沖突加劇，進而引發訴訟。出租人錯誤期待的合同期内租金卻未能得到判決支援，商鋪巨大空置損失令人扼腕。
本期将從“守約方的減損義務”角度談談出租人面對逃鋪時，何時需要履行以及如何履行減損義務，希望預防租賃雙方沖突擴大，幫助商業體激發市場活力。
根據《民法典》第五百九十一條規定，當事人一方違約後，對方應當采取适當措施防止損失的擴大；沒有采取适當措施緻使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。具體而言，在房屋租賃關系中，當承租人違約，經營不善無力支付租金且并不再實際占有使用房屋時，雖合同未到期，承租人系違約方也無權解除合同，但作為守約方的出租人也應當積極采取行動，催告搬離剩餘物品、在合理期限内及時收回房屋，以防止或減少擴大的損失，否則就擴大的損失，無權要求承租人承擔。
減損原則是民法領域誠實信用原則在租賃合同關系項下的應有之義。減損原則鼓勵出租人在承租人違約後積極采取措施來減少可能的損失，既能維護當事人雙方的利益，也有利于實作社會資源的合理配置和高效利用，保護商業體可持續穩定發展，維持租賃市場活力，促進良好營商環境。
01
出租人以承租人在租賃房屋留下裝修和物品為由拒絕收房
承租人搬離後，出租人明知承租人未再使用房屋，且房屋内僅有固定裝修和少量遺留的可移動物品存在，雙方合同或解約函中明确對此類财産的處置作出約定，如解約後承租人未及時搬離遺留物品出租人有權代為處置，但出租人仍表示為避免擅自處分承租人财産引發其他糾紛而未自行收回房屋。
02
出租人期待高額占用費利益而拒絕收房
部分租賃合同中約定了遠高于租金标準的房屋占有使用費，出租人拒不收回房屋有更大的獲利空間，是以出租人對收房一事采取放任态度，緻使房屋長期空置。
03
承租人違約棄租後，出租人執意履約
商鋪租賃合同往往表現為持續性的長期合同，若承租人以實際行為明确表達出不再履行合同的意思表示，且合同僚實上已經終止未再履行的情形下，出租人仍堅持雙方合同尚未解除要求繼續履約并拒絕收房。
01
擴大空置損失自負
當承租人違約導緻合同解除時，出租人在明知承租人搬離房屋的情況下，應當采取适當措施來減少損失，若未能履行這一義務，由此産生的空置期損失，通常應由出租人自行承擔。
02
高額占用費利益期待落空
即便部分租賃合同中對于若承租人違約需承擔遠高于租金标準的房屋占有使用費作出了明确約定，若出租人未及時履行減損義務，法院也可根據案件實際情況對房屋占有使用費的标準重新作出認定，對合理收回房屋期限之外的占有使用費不再支援。
03
合同因不可強制履約而解除
對于承租人已明确表示不再履約，租賃合同缺乏繼續履行的基礎的情況下，出租人若執意履約，司法實踐中傾向于判決合同僚實上已經解除，但并不影響出租人追究承租人違約責任的權利，法院會從必要性、合理性和可行性等多角度對減損義務進行認定。
01
積極與承租人溝通協商
在承租人違約的情況下，出租人應當及時主動和承租人取得聯系，了解承租人違約的原因和具體情況，并盡量通過雙方溝通協商的方式尋求合理的解決方案。在溝通過程中，若承租人明确告知出租人已搬離房屋的情況下，出租人應盡快采取措施收回房屋。如發現承租人還有物品留存房屋内，也應積極聯系承租人并催告其及時搬離。
02
及時關注房屋動态
出租人在承租人已發生欠付租金等違約行為的情況下，即便無法與承租人取得聯系了解房屋情況，亦應對出租房屋狀況保持動态關注。如發現承租人已搬離，房屋處于空置狀态，則需在合理期限内采取恰當的方式及時收回房屋，以便盡快将房屋再次出租，減少因空置帶來的損失。
03
減損措施合理合法
出租人履行減損義務應注意采取措施應合理且有效，不得采取違法或不當手段收回房屋，應綜合考慮措施的合理性、合法性，結合實際情況和具體情境，以盡快恢複對房屋的控制，最大程度減少自身的損失。如果出租人因防止損失擴大支出了合理費用，那麼該部分費用亦可向違約方主張。
1. 若出租人陷入房屋租賃合同糾紛訴訟中，如已經履行了相關減損義務，建議及時準備相關的證據材料，包括與承租人的溝通情況、實際收房情況等，以證明出租人已盡到合理減損義務。若在訴訟前尚未履行減損義務，在訴訟中經法官釋明後，也應及時聯系承租人辦理房屋交接手續或自行采取措施收回房屋，避免損失進一步擴大。
2. 承租人在租賃期間如确需提前退租搬離房屋，應主動尋求與出租人溝通協商解決，及時應将搬離情況告知出租人，以便出租人采取措施收回房屋，減少雙方損失。