最近，房地産又有新動态，杭州和西安放開限購，再次引發大家對行業的密切關注。
房地産面臨的一些挑戰和現實問題到底該如何解決，房地産将往何處走？這個關乎國計民生的行業應該如何管理，才能讓它在正常的軌道運作？
重慶市原市長黃奇帆在重慶工作期間，也遇到過關于房地産發展的問題，他在新著《重組與突破》中分享了這些故事，以及自己解決問題的思路。
我們将書中黃奇帆關于房地産的思考和判斷整理成文，内容極具含金量和現實意義。
作 者：黃奇帆 中國國家創新與發展戰略研究會學術委員會常務副主席、重慶市原市長
來 源：正和島（ID：zhenghedao）
一、一上任就碰到爛尾樓問題
2001年10月12日，星期五，是我到任重慶市副市長的日子。當時的重慶，GDP僅1900多億元，财政收入不到200億元，正處在底子薄、沖突多、任務重的發展“破冰期”。
上任後的一年裡，許多急事、難事接踵而來，考驗着我這個“新官”。得益于多年形成的重組思路和實踐經驗，我不回避沖突，迎難而上，見招拆招，将沖突一一化解。至今回憶起來，過往種種情形仍曆曆在目，令人回味。
重慶市委、市政府毗鄰辦公。報到當天，我路過市委大院，隻見門口圍着兩三百人，黑壓壓一片，明顯是上訪的。把自己安頓好後，我順口問了一句：“這些上訪群衆是從哪裡來的？”馬上有人回答：“是地鐵中心花園的上訪者。”
過了大約一個月，一天下午，我正在機關辦公，忽然聽到市政府門口吵吵鬧鬧，起身一看，又是一堆人圍着。一打聽，還是地鐵中心花園的上訪者。
事情已經過去一個月了，怎麼還沒解決？于是，我把當時分管穩定的辦公廳副主任叫到辦公室。
他說：“這個地鐵中心花園是1992年開建的房地産項目，包括高層住宅、寫字樓和商鋪。1997年由于開發商資金鍊斷裂，成了爛尾樓，1000多戶居民的錢套在了裡面。
為了讨說法，随後4年裡，他們36次到市委、市政府上訪。市政府有關副市長、秘書長，大大小小的協調會開了不下20次，大家都感覺很棘手，拿不出有效的解決方案，是以隻能暫時把老百姓勸回家。可問題得不到解決，過一段時間老百姓又會來，如此反複，成了老大難。”
聽了他的簡要介紹，我初步判斷，這是一起爛尾樓壞賬造成的信訪積案，就接着問：“按照你掌握的情況，這個項目是否存在嚴重的資金‘跑路’，就是開發商有沒有拿銀行貸款去炒股、賭博，造成項目虧空？構不構成刑事案件？”
這位同志回答：“開發投資量與實物量大體平衡，開發商的資金基本沉澱在項目上了。”
1. 開發商玩的是“空手道”
我當即決定：“你通知項目相關機關，包括銀行、施工機關、房管局、重慶市建設委員會（簡稱市建委），還有法院、公安等方面的同志，今晚七點半開會，我先聽聽情況。”
晚上七點半，我一進會議室，就看見房間裡滿滿當當坐了70多個人。我之前隻是說“相關機關”，怎麼會有那麼多相關機關？
原來這件事前後協調了20多次，各方面的機關、部門都攪了進來，全成了相關機關。
見狀，我就讓大家分别發言，報告地鐵中心花園糾紛的來龍去脈。
原來，地鐵中心花園的開發商是個小老闆，玩的是“空手道”，其本身資本金不足，完全靠負債造樓。這個項目位于解放碑，建築總面積近10萬平方米。1992年，重慶工程造價比沿海地區低得多，每平方米僅2000多元，整個項目建完要花2億多元。那麼這個小老闆是怎麼運作的呢？
首先，征地動遷要補償。他跟居民說：“暫時先不補償，你們到親戚朋友家裡借住，等3年後房子造好了，我給你們分新房。3年過渡期裡，我每年再給你們動遷費15%的高利息。”
既然有錢拿，将來還能住新房，那麼動遷居民自然樂意。而且，最初3年，大家确實拿到了高利息，是以相安無事。
其次，工程建設要花錢，他就用土地作為抵押向銀行貸款。銀行答應貸給他1.64億元，但要求利息必須是15%，而且放款之初就扣一年利息，即2400多萬元，這就是俗稱的“砍頭債”。他饑不擇食，當即答應，從銀行拿到了1.4億元。
最後，還差6000多萬元，他就搞售房返租，承諾20%的回報率，這實際上是一種變相的非法集資。于是，800多戶購房者上了套。
等勉強湊夠了2億元，他就開工搞建設。但房子剛剛建到七八層時，建築施工就用了1億多元，而支付給動遷群衆、售房返租戶和銀行的高利息，又用去幾千萬元，是以資金很快就見底了。
1997年，銀行見開發商連續兩年都不能還本付息，遂起訴到法院，申請當機資産。這樣一來，開發商徹底變成了窮光蛋。老百姓的高利息沒了着落，就找他算賬。後來發現找他沒用，就開始到政府上訪。
這個項目涉及1000多戶老百姓，3000多人，每次隻要出動10%就是300多人，足夠“包圍”市政府了。是以，1998年以後，關于地鐵中心花園的集訪就沒間斷過。
2. 慣常辦法行不通
其實，這件事性質很明确，就是項目業主騙了百姓、坑了銀行。按照慣常思維，有兩種辦法。一是把開發商控制住，強制開發商還錢。但現在開發商沒有錢，抓了也沒用，死扣還是解不開。
二是為了社會穩定，政府出錢兜底。但當年市級預算内财政收入還不到100億元，财政本來就吃緊，沒錢兜底。再說，政府有錢也不能這麼做，因為這麼做毫無道理。既然兩條路都走不通，事情就僵住了。
大家都想解決，但都束手無策，開了20多次協調會也沒能破局。各方膠着，都沒有辦法。
3. 打破僵局隻能靠重組
我邊聽大家發言，邊思考。地鐵中心花園位于重慶最好的地段，如果10萬平方米的房子能建造好，當時可以賣出4億多元，是物有所值的。
但問題是，開發商東拼西湊的2億多元，其中一半以上付了各種高利息，現在還拖欠銀行貸款本金1.64億元、拆遷戶補償款和售房返租戶購房款1.2億元、施工機關工程款3000萬元，加上1997年以後拖欠的銀行利息和老百姓的利息、租金6000多萬元，總共是約3.7億元。
同時，要建好房子，後續還得花6000萬元。如果有人接手，總計需要投入4.3億元，而房子賣完大體可以回收4億多元，基本沒的賺，哪有人肯幹？
重組追求的是多方共赢，任何一方的利益嚴重受損，重組都推不動。具體到這個項目，戰略重組者是“救生員”，即便不求賺大錢，起碼也要有利可圖；銀行貸款是國家資産，也不能血本無歸；老百姓掙錢不易，更不能讓他們承擔壞賬。按照這樣的邏輯，我提出了解決方案。
第一，銀行貸款本金要收回，但高利息取消。面對空手套白狼的房地産商，銀行違規放高利貸，搞的還是“砍頭債”，本身運作就不規範，理應予以糾正，使其受到懲罰。
而且，為了維護社會穩定，拍賣爛尾樓所得的款項要優先清償老百姓和工程隊的欠賬。那樣的話，銀行1.64億元貸款的本金清償率可能低于10%。
是以，我告訴銀行，這個企業是個“要飯”的企業，如果重組，銀行還有可能收回本金和國家法定的正常利息，就别指望收取高利息了。那天，經過認真的讨論，銀行接受了100%還本保息的方案。
第二，拖欠施工機關的3000萬元工程款必須如數償還，否則就會出現欠薪連環套。對此，施工機關當然滿意。
第三，足額償還老百姓的1.2億元補償款和購房款，但15%~20%的高利息不能作數。按照中央治理金融“三亂”的清償政策，對售房返租戶隻能還本。拆遷戶則按照補償款加銀行法定利息來清償。
是以，如果老百姓曾經有3年收到過15%~20%的利息，那麼必須從補償款裡抵扣回來。總體上，歸還老百姓的部分，連本帶息大概是1億元。
這三個減法算下來，項目債務就由3.7億元“消腫”為2.1億元。戰略重組者隻需支付2.1億元就能拿到産權，之後再花6000多萬元把房子建好，總成本也不過2.7億元。而建好的房子出售時，應該可以賣到3億~4億元，總體上有利可圖，重組者自然就有動力。
4. 這個“燙手山芋”國企要先接
重組思路定了，下一步最重要的是找人接盤。按理說，處理爛尾樓有利可圖，如果有民營企業老闆願意挑頭，肯定首先讓民營企業來做。但當時沒人相信爛尾樓裡有“黃金”，都認為這是“燙手山芋”，避之唯恐不及。
否則，問題早就解決了，老百姓也不用經年累月地上訪，市政府更不用一次次開會協調。
其實，這樣一個沖突多、問題複雜的爛攤子，也隻有讓國有企業來接盤才能“普度衆生”。
當時，重慶市城市建設投資（集團）有限公司（簡稱城投公司）的負責人就坐在我對面。他也是剛到城投公司不久。
我對他說：“這2.1億元你出，明天就把樓盤接過去，春節前先還掉欠1000多戶老百姓的1億元。”
這位負責人聽了我的指令，看起來很驚訝，明顯不願意蹚這趟渾水。他說：“黃市長，你不了解情況……”我打斷他的話：“過去不了解，現在了解了，你按指令辦就行了！”
他本來還想說什麼，聽我這麼一說，面對我這個新來的副市長，也不好再開口。其他人也不再說話了，隻是暗自交頭接耳。
短短一個多小時，我就做出這樣的決定，現在回想，當時很多人肯定覺得這個決定是輕率的，甚至是荒唐的。
5. 結局皆大歡喜
這件事是2001年11月中旬定下來的。在随後的一個多月裡，欠老百姓的1億元被陸續分發到了1000多戶老百姓手中。
到了2002年1月，我印象中正好是重慶市人民代表大會閉幕的時候，地鐵中心花園的拆遷戶再一次來到市政府。他們送來了一塊匾，感謝市政府幫他們讨回公道，了卻了多年心願！這是他們最後一次來訪，這件事從此風平浪靜。
後來的事情還有一點戲劇性。實際上，城投公司并沒有真的掏出2.1億元現金。
清償老百姓的1億元，當然是城投公司直接掏腰包。然而，欠銀行的8000多萬元，由于債務主體變更了，銀行對城投公司這個新業主很有信心，不急于馬上收回貸款本金，甚至還願意再借給城投公司幾千萬元，幫助其把樓建造好，城投公司可以等房屋銷售變現以後再還錢給銀行。
拖欠建築施工機關的3000萬元工程款，由于施工機關不着急要錢，隻要求繼續承建工程，這樣施工機關最後拿到的錢遠不止3000萬元。
是以，城投公司真正需要立馬掏腰包的，就是給老百姓的1億元。城投公司通過處置這個爛尾樓項目，還賺了一筆錢。最後，這成了一件皆大歡喜的事情。
這樣一個具體的重組操作，解決了一個久拖未決的信訪積案，既給市委、市政府分了憂，又指揮國有投資平台救苦救難，表現出了應有的擔當。
6. 由點及面的大突破
其實，當時像地鐵中心花園這樣的爛尾樓，重慶主城就有70多座，都是難啃的“硬骨頭”，在120多個“四久工程”裡占大多數。
它們積累了200多億元的銀行壞賬和大量的社會沖突。2001-2002年，當你站在重慶萬豪酒店的樓頂時會發現，在重慶最繁華的解放碑地區，幾乎每座高樓周圍都有四五座爛尾樓。
地鐵中心花園隻不過是其中一個普通案例，但它的成功處置起到了良好的示範作用。
自此，國有企業開始介入爛尾樓處置。當看到國有企業處理了10多座爛尾樓以後，民營企業也發現，爛尾樓并不都是“燙手山芋”，處置過程中也有“黃金”，于是紛紛跟進，後來就連一些外資企業如摩根士丹利也介入進來。
在此後的兩三年裡，重慶的爛尾樓通過債務重組被快速消化，最後變成了一處處亮麗的城市風景。
二、房地産市場調控的六條原則
放眼全世界，大到一個國家，小到一座城市，都必須對房地産業有一個明确的定位。
第一，它是一個支柱産業。一座城市的發展不管處在初級階段還是進階階段，不管這座城市有幾百年還是幾十年曆史，不管城市規劃怎麼調整變化，房地産業占GDP的比重一般都在5%左右，構成支柱産業。
第二，房地産業是龍頭産業。如果房地産業發展得好，就會帶動鋼鐵、建材、家電、家裝等幾十個行業的發展，進而帶動整個國民經濟持續穩定增長；反之，如果房地産大起大落，就會對經濟造成重大沖擊，甚至造成颠覆性影響。
第三，房地産業是一個民生事業。衣食住行、安居樂業，“住有所居”是民生之要，老百姓最關心的就是住房問題。
第四，房地産是一種資本品。随着時代變遷和國民經濟不斷發展，房地産一般都會保值增值，除非遇上戰争、瘟疫、地震、經濟危機等大災大難。在一般情況下，中國城市居民家庭财富的70%以上表現為住房，房地産已成為老百姓家庭财富的重要象征。
第五，房地産是一種金融品。老百姓買房款的百分之七八十要靠銀行按揭貸款，房地産開發商建房時也會高比例地向銀行抵押貸款，金融債務往往占到房産總值的百分之六七十，如果房地産業崩盤，就會出現大量居民資産和銀行壞賬，甚至引發金融危機。
總之，房地産業事關國計民生，既是發展問題，也是民生問題，扮演着民生品、資本品、金融品等多重角色，必須確定平穩健康發展。
房地産市場調控有其内在規律，涉及房産總量、地根、銀根、稅收政策、房企有效供給等根本性因素。
要從這些根本性因素入手，制定長周期、穩定性、系統化的政策措施，而不能一味采取短期化、碎片化、局部性措施，否則無法形成穩定的市場預期，勢必會對老百姓的生活習慣、價值觀念、家庭穩定帶來影響，也會對金融市場和實體經濟造成破壞。
是以，我們必須善用長遠的、穩定的法律法規和制度安排來限制和規範房地産市場發展，絕不能因為一些短期問題幹擾長期政策走向。基于上述思考，在實踐中我們逐漸形成了房地産市場調控的六條原則。
第一條，嚴控房地産投資占比，将其保持在固定資産投資的25%左右。
商品房作為一種商品，受供求規律影響，供不應求就漲價，供過于求則跌價。要保持供求關系的大緻平衡，關鍵是确定房地産開發總量。
從國内外實踐看，一個城市不管處于平穩發展期，還是快速上升期，房地産投資都應該控制在全社會固定資産投資的25%左右。
即便像巴黎、紐約這類已進入成熟期的城市，由于其固定資産投資總量下降了，工業投資下降了，房産投資也降下來了，最終算下來，房地産投資的占比也會維持在這個水準。
将房地産投資控制在固定資産投資的25%左右，就能從宏觀層面上控制住房地産開發總量。從産業發展角度看，一個城市如果長期超過這個比例，房地産領域就會吸附過多資金和資本，實體經濟就會被削弱。
房地産業和實體經濟長期處于結構性失衡的狀态，就會影響城市的可持續發展後勁。
從城市配套條件看，如果一個城市1000億元固定資産投資中，有600多億元都投資于房地産，房地産投資占固定資産總投資的比重高達百分之六七十，雖然房産建設大幹快上，但城市基礎設施和工商實體經濟的投資沒有跟上，以後要麼就是沒人居住的“空城”，要麼就是無法居住的“爛尾樓”。
基于此，從2002年起，重慶始終把25%左右的投資占比作為調控房地産市場的一道“硬杠杠”，而且年年都達到了調控目标。
第二條，合理調控供地量，按每萬人1平方公裡規劃建成區面積。
規劃是城市發展的龍頭。從規劃角度看，各類房地産開發建設總量是由城市供地量決定的。一個城市的建設用地規模究竟多大合适呢？
應按照每人100平方米、每萬人1平方公裡來平衡，100萬城市人口有100平方公裡城市面積就夠了。
如果一個城市明明集聚了1000萬人，隻供應500~600平方公裡土地，那麼這個城市的地價就會因供不應求而瘋漲，進而造成房價過快上漲，無法滿足老百姓的居住需求。
反過來，如果50萬人口的城市供應了100平方公裡土地，那麼肯定會造成土地資源的閑置浪費，進而出現“空城”“鬼城”。
作為一個城市管理者，一定要注意把控好城市人口與城市用地之間的比例關系，即大體上按每萬人1平方公裡配置城市建成區面積，這是城市規劃控制方面的頂層設計。
有些城市往往把30%左右給了工業用地，房地産開發的建設用地隻占15%-20%，扣除商業住房設施用地，住宅用地隻占10%左右，這就造成住宅用地嚴重不足，這也是這幾年出現地王現象、地價高的重要原因。
總之，如果一個城市的這幾個參數比例關系長期失衡，要麼就是在土地使用上大手大腳，由着開發商的性子買地造房，房地産總量供過于求；要麼就是出現了土地供應不足，造成商品房嚴重短缺、房價飙升。
第三條，合理調控地價，将其控制在當期房價的1/3左右。
住房作為附着在土地上的不動産，地價高，房價必然也會高，地價低，房價自然也會低，地價是決定房價的根本性因素。
很多人認為，近10年M2（廣義貨币供應量）從10多萬億元上漲到100多萬億元，增長了10多倍，房價也差不多上漲了10倍，從邏輯上判斷好像房價上漲是由貨币膨脹導緻的。
但殊不知，同樣與老百姓生活密切相關的柴米油鹽醬醋茶，為什麼沒有上漲10倍？這說明貨币膨脹隻是房價上漲的必要條件而非充分條件，隻是外部因素而非内部因素。
如果隻有貨币市場這個外因存在，地價這個内因不配合，那麼房價想漲也是漲不起來的。是以，控制房價的關鍵是控制地價。
大陸城市建設用地市場實行拍賣制，這種制度設計要求價高者得。土地出讓收益是地方财政收入的重要來源，政府不能刻意壓低地價、搞利益輸送，緻使土地增值收益白白流入開發商的腰包。
當然政府也絕不能唯利是圖，不能希望地價越高越好，對地價瘋漲聽之任之，進而導緻“面粉比面包還貴”的局面。
要知道，高地價必定導緻高房價，而高房價不僅會讓老百姓不滿意，還會削弱第二、第三産業實體經濟的發展，終究是得不償失的。
一般而言，一套房子的總價值中，1/3是地價，2/3是造價（包括建設施工、貸款利息、宣傳廣告等各種成本和開發商合理利潤）。
是以，把樓面地價控制在當期房價的1/3左右是比較适宜的。用好這個“撒手锏”，房價就會得到比較好的控制。
當然，如果樓面地價拍賣價過高，政府的明智之舉就是運用土地儲備等調控工具，加大周邊區域的土地供應，土地供應多了，地價自然也就降下來了。
總之，一個基本原則就是，政府要遵循市場規律，既不要刻意壓低地價，也不能刻意少供地和有意地推高地價。
第四條，規範房企土地批租的資金來源，買地的錢不負債，必須是房地産企業的自有資金。
房地産開發的起步環節是土地批租。要避免房地産商高地價炒地、高負債開發以及地王現象層出不窮的亂象，關鍵在于規範房地産企業批租土地的資金來源。
地方政府要将房地産企業買地資金的來源管道管控好，防止房地産企業“背着銀行”——依托銀行的高杠杆拿地；隻要對房地産企業拿地資金的來源進行嚴格稽核，房地産想炒也炒不起來。
中國房地産開發商的負債率往往高達80%~90%，與房産項目開發過程中的三個環節均高額負債有關：一是批租土地資金高負債，二是開發造樓環節高負債，三是預售房環節高負債。
而歐美發達國家以及中國香港的房地産商的負債率一般都在40%左右。房地産業是重資産産業，一般不宜高負債運作，做到這一點的關鍵就是房地産商買地的錢必須是自有資金、買地的錢不負債。
在所有開發商拿地前，都應當對其買地資金進行全面“體檢”，其資金來源不能是銀行貸款，不能是信托資金，更不能是亂集資、高利貸，以及各種網際網路P2P（點對點網絡借款）平台資金。
第五條，規範老百姓按揭貸款杠杆比，不随意搞行政性的限購限貸。
從老百姓按揭貸款這一端看，調控好房地産市場的一個有效辦法就是，在零首付與零按揭之間設計一個合理的比例。如果搞零首付，則極易造成泡沫，引發危機；如果搞零按揭，則會造成房地産市場窒息。
比如美國在2000年以後，為了刺激經濟，搞次級貸、零首付，結果引發了2008年的全球金融危機。
危機發生後，奧巴馬政府一開始矯枉過正，不僅停止了次級貸，而且停止了美國整個房地産業的住房按揭貸款，隔了兩年發現，零按揭阻礙了美國房地産業的發展，于是2010年又恢複了按揭貸款，隻不過是把首付款和按揭比例調整為50：50。
從大陸實際情況看，可實行差别化的住房按揭貸款政策：第一套房，自有資金和銀行貸款比例按二八開或者三七開比較适宜；第二套房，按對半開或者四六開；第三套房，必須全款購買，不留任何炒作機會。
畢竟，不管是誰，隻要全款購買房子，是不會對國民經濟造成沖擊的。金融風險來源于過度的杠杆，一個沒有杠杆的購房行為是不會帶來泡沫性風險的。
總體來說，各種限購限貸的行政性措施固然重要，但隻要控制好按揭貸款的比例，管好個人信用的真實性，管好按揭貸款的來源，防止購房者采用首付貸、消費貸、房抵貸等形成高杠杆、實際零首付按揭的情況發生，調控效果就會好很多。
第六條，合理推進以住宅商品房套内面積為主的定價原則。
商品住宅房的銷售定價方法有兩種：一種是歐美方式，普遍以套内面積，也就是住戶實際使用面積來定價；另一種是中國香港方式，以住宅的建築面積來定價。
改革開放以來，大陸商品住宅房的定價方式普遍采用香港賣樓的定價方法，以建築面積定價，每套商品房的總價等于建築總面積乘以每平方米建築面積的單價。
按理說，這兩種算法沒多大差別，因為一個住宅小區所有樓宇的建築面積與套内面積一旦确定，一套房的總價格，無論是以套内面積計算，還是以建築面積計算，都應該是一樣的。
但在實際的城市房地産開發、銷售和管理的實踐中，還是會有很大的不同，表現在以下三個方面。
一是同一套房以建築面積計價與以套内面積計價，會産生一個相應的折扣差價，使買家産生價格相對較低的感覺，有利于房地産商的房屋銷售。
二是每幢房的建築面積與套内面積在設計建造中，可以有1：0.8、1：0.75、1：0.7的比例差别，以套内面積計價，會刺激房地産商與建築設計師盡可能減少公共使用面積，提升套内面積的比重，提高居民的得房率。
三是居民住房每年要繳的物業費，一般按住房購買的面積計算，以建築面積計算，會比套内面積多20%-30%。
總之，我們認為，按套内面積計算，按老百姓實際使用的面積計算，有利于房屋整體設計更加集約、更加實用，有利于抑制房價，降低房價上升的速度，也有利于降低物業費，減少公用面積的物業費用攤派。
考慮到全國各地普遍采用商品住宅建築面積計價的實際，重慶采用了以套内面積為主計價和建築面積參考計價的雙軌計價方法。在實際推行中，該方法得到了廣大市民的支援。
排版 | 沈望望編輯 | 正風 輪值主編 | 夏昆