酒店服務式較高價的電梯大廈，正在“變臉”

文 | 空間秘探，作者 | 武爽。

近期，上海的長租較高價的電梯大廈市場可謂是十分“熱鬧”，輝盛國際旗下的輝盛坊品牌入駐上海，鐵獅門也宣布進軍上海高端長租較高價的電梯大廈市場，但上海雅詩閣衡山服務較高價的電梯大廈卻令人出乎意料的以10億元被出售。從上海服務式較高價的電梯大廈的“雙重情境”來看，服務式較高價的電梯大廈還是一門好生意嗎？

上海服務式較高價的電梯大廈的“雙重情境”

近年來，長租較高價的電梯大廈賽道火熱吸引了一批又一批的入局者，長租大宗交易市場逐漸活躍，其中多個集團将上海作為重要市場力量深度參與其中，并試圖闖出新賽道。但近期的上海長租較高價的電梯大廈市場可謂是“雙重情境”。

一方面，有一些外資機構瞄準國内長租較高價的電梯大廈賽道，并不斷豐富着較高價的電梯大廈資源。全球服務較高價的電梯大廈營運商輝盛國際于近日正式宣布啟動上海五角場輝盛坊較高價的電梯大廈酒店，預計将于2024年中正式揭幕。

上海五角場輝盛坊較高價的電梯大廈酒店坐落于楊浦區新江灣城核心地段，緊鄰五角場城市副中心，坐擁上海首屈一指的天然生态綠地并輻射 4 大生态公園，區域内彙集了衆多網際網路巨頭企業、高新科技創新企業、跨國企業總部以及享譽全球的高校，形成了創新要素和高端人才聚集區域。此次引入輝盛坊國際較高價的電梯大廈品牌或許也旨在滿足該區域不斷增長的高端住宿需求，同時為當地區域打造更為多元化服務的旅居空間。

4月25日，鐵獅門官微消息，公司收購鵬欣集團位于上海五角場核心區20層高的酒店項目，并計劃将原酒店改造成約300個單元的全新長租較高價的電梯大廈。鐵獅門表示，此舉标志着公司正式進軍上海高端長租較高價的電梯大廈市場。

該棟物業總面積達34279平方米。其中2層至20層的較高價的電梯大廈部分将通過深度改造，提供單間、一居和兩房間在内不同房型的租賃單元，并配備更新的浴室和全新廚房，計劃于2025年二季度完成項目改建并正式營運。該項目将聘用新加坡服務式較高價的電梯大廈營運商輝盛國際提供營運服務。

一方面，長租較高價的電梯大廈市場交易頻次逐漸活躍。2023年，全國長租較高價的電梯大廈大宗交易投資額110億元，超過了前兩年的總和。本月，凱德集團釋出消息稱，位于上海衡山路99号的高端較高價的電梯大廈酒店雅詩閣已完成股東工商變更。運成（香港）有限公司、凱德華越（上海）投資有限公司實作退出，廣州恒怡投資有限公司成為新投資人。但凱德投資明确表示，雅詩閣中國仍将負責管理該項目。

據了解，雅詩閣衡山服務較高價的電梯大廈位于上海内環核心心地段，為新加坡企業凱德集團旗下的高端較高價的電梯大廈産品。凱德對外出售這家較高價的電梯大廈已6、7年之久，此前開價近20億元，雖然此次實際的交易價格尚未對外公布。但據業内消息透露，交易價格絕對超過了10億元。

這是根據此項目優越的地理位置、物業條件以及可觀的租金收入有關，據原雅詩閣中國董事總經理陳志商此前透露，2020年，該較高價的電梯大廈的90間房源，長租率保持在95%以上，年入住率超過九成，上海雅詩閣衡山服務較高價的電梯大廈為凱德長期貢獻了可觀的租金收入。

而凱德選擇退出的原因之一可能是受到中國房地産市場調整的影響，這也是目前許多房地産企業面臨的挑戰。此外，或許也與雅詩閣采取由重轉輕的擴張戰略有關。此舉符合凱德地産的業務政策，有助于進一步優化其投資組合，通過資本循環，繼續在中國市場尋求投資機會。

有人進入，有人撤出，這些投資行為可能會改變長租較高價的電梯大廈市場的供需關系。一方面，由于輝盛國際、鐵獅門和凱德等大型機構的加入，可能會增加市場上可供租賃的房源數量；另一方面，這些機構的投資政策和營運模式也可能對長租較高價的電梯大廈的品質和服務産生影響，進而影響租客的居住體驗。此外，這些動作也表明，上海的長租較高價的電梯大廈市場不僅在數量上有所增加，而且在品質和服務上也在不斷提升。

酒店服務式較高價的電梯大廈還是“香饽饽”嗎？

大陸的酒店式服務較高價的電梯大廈經過十幾年的發展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，在硬體配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由于它吸收了傳統酒店與傳統較高價的電梯大廈的長處，是以，備受投資人士以及在大陸工作的外籍商務人士青睐。

随着酒店式服務較高價的電梯大廈市場随着新入場成員的增加，隊伍也越來越龐大。已進入中國市場24年的雅詩閣，目前在中國已進駐41座城市，擁有及管理物業200家，旗下較高價的電梯大廈共計超過4.4萬套。萬豪旗下的萬豪行政較高價的電梯大廈 (Marriott Executive Apartments)也已在北京、天津、杭州、西安等8個城市落地10家較高價的電梯大廈。2019年開業的上海寶格麗酒店的243套寶格麗較高價的電梯大廈剛剛建成的時候就被搶空。此外，文華東方酒店、瑰麗酒店等國際知名酒店也都紛紛搶灘酒店較高價的電梯大廈市場。

事實上，作為長租較高價的電梯大廈的“分枝”，服務式較高價的電梯大廈的市場規模一直保持着穩健增長。據澎潤資料顯示，2016-2019年，服務式較高價的電梯大廈在華物業數量增速均在20%以上，即便2020年和2021年這樣疫情之年，增速依然保持在10%以上。

但随着大量保租房、長短租較高價的電梯大廈産品的湧入，酒店服務式較高價的電梯大廈的市場正在被迅速“瓜分”。根據克而瑞不動産營運華南的統計資料，截至4月25日，全國有49個“較高價的電梯大廈”項目要開業或者建立等。這些較高價的電梯大廈項目中，至少70%是保租房。

這些租賃産品對酒店服務式較高價的電梯大廈的出租影響不可謂不大。高端較高價的電梯大廈的租戶，多以年輕人為主，前些年很多網際網路圈、金融圈的本土“高精尖”人才、上市公司中高層管理者、居家做直播的網紅部落客及其他自由職業者，都喜歡租高端較高價的電梯大廈。但2023年退租的越來越多，一旦空了，再租出的周期也越來越長。

上海某外資高端較高價的電梯大廈相關負責人表示，2023年下半年，上海某國際基金投資的高端較高價的電梯大廈出現了退租潮，一個月退租最高超20套，多數租客并未離開上海，而是搬到了更便宜的較高價的電梯大廈。

作為頂奢較高價的電梯大廈的代表，寶格麗較高價的電梯大廈也早已放下了姿态。原來一個月租金數萬元的酒店式較高價的電梯大廈基本是“秒定”狀态，經常幾位意向客戶在搶一套房子，有時候還可能要加價才能租到。而從2022年的下半年，寶格麗較高價的電梯大廈就開始搞起了各種優惠活動，有些活動算下來等于變相打了8.3折。

但這并不意味着酒店服務式較高價的電梯大廈已經不“吃香”了，從當下房地産、酒店和長租較高價的電梯大廈集團的動作就可看出一二。多家服務式較高價的電梯大廈品牌陸續釋出拓展目标，這是以往不曾有過的。奧克伍德與碧桂園文商旅集團的合作品牌奧克伍德碧軒服務較高價的電梯大廈，計劃于2030年在中國GDP前50強城市開設100家門店。輝盛國際計劃在未來三年将其在中國區的較高價的電梯大廈酒店數量擴增到30家，雅詩閣計劃到2023年在華管理服務較高價的電梯大廈達到6萬套。

一方面，目前消費客群正在發生變化，個性化的生活，多元化的空間，高品質的服務、靈活的租期成為新訴求。原有的住宿産品已經不能滿足需求，同時擁有“酒店式管理、家居式服務”的産品成為衆多消費者的心頭好。

同時，與美國等國相比，國内的酒店服務式較高價的電梯大廈起步較晚，大陸市場基礎龐大，住宿行業的發展處于上升期，市場尚存在大量供需缺口，這也是輝盛國際、雅詩閣等國際集團将中國作為最具戰略意義的核心市場之一的重要原因。

一方面，存量資産管理時代，營運商們需要通過提高營運效益來實作收支平衡、産生投資回報，那麼必然要選擇“長短租結合”，以長租去化房源，以短租擷取盈利，這就回避不了服務式較高價的電梯大廈。對于很多開發商來說，自持型業态越來越成為一個非常不錯的租金收益型産品，正在逐漸地替代掉原有的銷售型業态。

總體來看，酒店服務式較高價的電梯大廈仍然是當期租賃市場的重要組成部分，相較于前幾年的大刀闊斧，現在的酒店服務式較高價的電梯大廈走的更穩，正在向高品質、多元化方向突破轉變。酒店服務式較高價的電梯大廈賽道的競争也愈發激烈。

發展下半場，服務式較高價的電梯大廈将面臨哪些競争？

近年來，資本在中高端服務式較高價的電梯大廈領域動作不斷。酒店系玩家接連入局，長租較高價的電梯大廈機構着力打造服務式較高價的電梯大廈産品線，各方都在高端服務式較高價的電梯大廈領域積極布局。進入下半場的服務式較高價的電梯大廈，将迎來哪些方面的競争？

一是物業之争。目前，服務式較高價的電梯大廈品牌幾乎僅布局于國内一線城市及部分二線城市，這與城市的經濟水準和産業結構密切相關。但随着存量資産的争奪和城鎮經濟的興起，酒店服務式較高價的電梯大廈對物業的搶占也将趨向“白熱化”，由此可能會出現以下兩個發展方向：

“下沉”不再是酒店業的“專屬”，中國服務式較高價的電梯大廈“下沉”發展也勢在必行。一方面由一線城市向二三線城市布局，一方面以市場為基礎拓展自身品牌矩陣。以雅詩閣為例，在二線城市布局馨樂庭品牌以及共享較高價的電梯大廈lyf，2020年雅詩閣還推出了旗下的長租較高價的電梯大廈品牌雅遇，以發散産品線，經過超十年的擴張發展，雅詩閣在中國的物業分布中非一線城市占到了70%。

與産業園的合作或将更加頻繁。長租較高價的電梯大廈與産業園區的結合，不僅能夠保障長租較高價的電梯大廈項目的出租率，更能提升溢價空間，兩者互相成就。近幾年，城市近郊産業園已然成為長租較高價的電梯大廈布局的首選。比如碧桂園旗下的碧家較高價的電梯大廈、龍湖冠寓等一大批長租較高價的電梯大廈企業，于2019年便開始采取這類布局方式。4月25日，科學城集團攜手雅詩閣中國簽署科通大廈“馨樂庭”品牌委托管理協定，也是長租較高價的電梯大廈和産業園區合作的又一新案例。

二是品牌之争。觀察中國住房租賃市場，各大住房租賃企業不斷推出服務式較高價的電梯大廈品牌，布局中高端和高端租住市場。頭部酒店集團也紛紛涉足，已有較高價的電梯大廈品牌的加快項目落地開業，沒有品牌的則加快品牌推出，或研發或收購或戰略合作，推進賽道布局。

首先，專業較高價的電梯大廈品牌已基本形成寡頭壟斷，占據整體服務式較高價的電梯大廈市場的大半江山。該類品牌曆史悠久，發展成熟，各集團基本建構了完善的品牌體系，覆寫不同檔次的市場定位。其次，随着千禧一代成長為消費主力，在各政策利好推動下，服務式較高價的電梯大廈産品的進化加速。國外老牌的較高價的電梯大廈集團、國内地産開發商以及酒店集團通過自主孵化、聯合打造、收購等方式，打造出了一批更與時俱進的較高價的電梯大廈品牌。

相比于前20年的發展，服務式較高價的電梯大廈1.0時代仍以資産持有變現作為主盈利模式，已然開啟的服務式較高價的電梯大廈2.0時代則需要更多的品牌輸出和多元化發展。中高端酒店服務式較高價的電梯大廈品牌和創意主題品牌就是在此基礎上出現的，與高端酒店品牌“抱團”也是這一趨勢下的重要政策。

三是管理模式之争。服務式較高價的電梯大廈兼具服務業和地産行業雙重屬性，它跟酒店的商業模式很像——管理和資産，要麼管理輸出賺錢，要麼資産增值賺錢。這對企業的營運管理能力提出了極高的要求。得益于風險成本，擴充能力迅速、盈利高，輕資産模式成為了衆多較高價的電梯大廈品牌的選擇。如長租較高價的電梯大廈領域的萬科泊寓和以中資産見長的魔方較高價的電梯大廈，最近幾年都開始嘗試輕資産業務。

對于已經擁有多年成熟營運經驗的品牌較高價的電梯大廈營運商來說，輕資産模式能夠以較低資金成本輸出營運管理實作收益，同時也是一種能夠快速擴張規模和市場佔有率的方式。但真正把這一模式跑通的企業并不多，想保持長期盈利狀态也并不容易。

随着城市化程序加快、消費結構波動、新一代年輕人購房意願轉變以及對體驗式消費需求的日益增長，酒店較高價的電梯大廈市場開始釋放出重要信号。酒店服務式較高價的電梯大廈從“野蠻生長”時代進入“精細化管理”時代，服務式較高價的電梯大廈如何與時俱進做到精細化營運與産品更新，則成為品牌占領市場制高點的制勝法寶。

未來酒店服務式較高價的電梯大廈會是啥模樣？

近年來，資本在酒店服務式較高價的電梯大廈領域動作不斷，多類玩家接連入局，促使中國長租較高價的電梯大廈市場不斷演變、發展。随着國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出台，可以預見，新一輪長租較高價的電梯大廈市場的競争将更加激烈，其商業模式也随着行業發展逐漸走向成熟。那未來的酒店服務式較高價的電梯大廈又會變成什麼樣？

會有更多本土品牌出現

衆所周知，服務式較高價的電梯大廈雖然在中國市場已經有30餘年的發展史，但長期以來市場佔有率一直被外資品牌所把持。伴随着中國經濟的蓬勃發展以及國人消費理念的改變，商旅精英對于服務式較高價的電梯大廈的需求愈發顯現，相比于外資品牌，本土品牌顯然更加的“接地氣”，更懂國人的需求。是以，未來較高價的電梯大廈市場将會有更多本土品牌出現，甚至走出“國門”，這對本土品牌來說，機遇和挑戰并存。

随着消費需求的開發、營運機制的成熟與完善，未來服務式較高價的電梯大廈市場會出現更多不同定位不同理念的品牌，要想在未來市場持續具備競争力，需要恒定的高階理念及與時俱進、靈活多變的營運政策。在未來，酒店服務式較高價的電梯大廈産品方面将進一步細分，在産品設計上更加突出設計感、個性化、共享性，在服務上更加強調社交屬性與人性化。同時，還将以市場為基礎拓展自身品牌矩陣，疊加品牌聲量。

彈性化租賃模式或成常态

沒錢的年輕畢業生想租租不起，有錢的白領、高管或網紅在各自的職場危機中選擇降級，前者阻礙了長租較高價的電梯大廈對更大使用者群體的滲透，後者則影響了長租較高價的電梯大廈品牌的高端化發展，而這兩者都将給長租較高價的電梯大廈市場帶來結構性變化。一些長租較高價的電梯大廈品牌正在積極改變。如萬科泊寓，推出長短租結合的業務模式，包括對B端客戶推出随心短租，最短租期從一年調整成一個月。

未來酒店服務式較高價的電梯大廈市場可能會推出更加彈性化的租賃模式。除了傳統的長租模式，短租、按需租賃等形式将更為普遍。這種彈性化的模式能夠更好地适應租戶的不同需求，使較高價的電梯大廈市場更具靈活性。

建構完整的商業生态

早期的酒店服務式較高價的電梯大廈，更多聚焦在如何拿到更多的房源、如何容納更多的租戶上，而随着Z世代青年逐漸站上時代舞台，共享社群生态與持續的自我更新成為服務式較高價的電梯大廈新的任務。服務式較高價的電梯大廈産品的橫向跨界發展趨勢凸顯，越來越多産品通過更加靈活的商業模式，主動擁抱各類客人，将産品的想象力發揮至極。

通過打造商業+娛樂+住房等全方位配套設施，形成社群型多業态化模式，服務式較高價的電梯大廈從單一零散的居住較高價的電梯大廈，逐漸走向獨立完整的超級社群形式。随着大中型租賃社群形态成為市場主流，引導着租賃市場向社群化、品質化、生活化的方向發展。一些租賃社群商業積極嘗試“多種業态、多項服務”，融入城市肌理，引導産、城、人融合，形成良性生态商業閉環。

綜上，無論是“買進”還是“賣出”，都表明了酒店服務式較高價的電梯大廈仍是各方關注的熱點。同時，在目前住宿業競争日益激烈的背景下，酒店服務式較高價的電梯大廈市場正在表現出趨于成熟的迹象，服務标準化和品牌化程度較高。但在住房租賃快速發展的大趨勢下，唯有通過不斷修煉内功，在新市場新客群發展中不斷“變臉”，找準自己的立足點，才是品牌不變的答案。