觀點直擊 | 郁亮：萬科管理團隊的命運和公司綁在一起（實錄）

觀點網作為1991年上市以來首個不分紅和轉贈的财年度，2023對萬科每一位股東都有着别樣意義。

4月30日，萬科2023年度股東大會在深圳大梅沙總部召開，現場人數較前兩年有所增加，管理層也收到諸多意料之内與意料之外的問題，并一一釋疑。

股價與分紅的話題無可回避。正如董事會主席郁亮在會上所說：“對于股價下跌，大家的一些不滿、失望，從投資者熱線、證交所互動平台和各個論壇上，我們都能聽到大家的聲音，感受到大家的情緒。”

當天在雪球上有參會投資者放出現場照片，評論區就有留言：“幫我提醒萬科管理層，對待股價不能太冷漠，被傷害的股民，抛售股票後是很不願意買萬科住宅的。”

郁亮坦言，管理團隊的命運和公司命運綁在一起。自1994年成為萬科董事後，30年間隻買入，從未賣出，目前正制定增持管理團隊股票計劃方案。同時，提振股價最關鍵還是把公司做好，降風險、改善基本面，謀求長期健康發展。

職業聲譽

在提問環節，一位投資者的提問對象頗為特殊，指向萬科去年上任的獨立董事廖子彬。

資料顯示，廖子彬現任中國香港商界會計師協會榮譽顧問，深圳前海微衆銀行、平安人壽、萬科企業獨立董事。他曾擔任畢馬威華振會計師事務所中國審計主管合夥人、畢馬威亞太區審計主管合夥人、畢馬威中國主席、中國香港畢馬威會計師事務所進階顧問。

而在今年3月29日，萬科釋出公告，董事會同意續聘畢馬威華振會計師事務所(特殊普通合夥)和畢馬威會計師事務所為公司2024年度審計機構。

該投資者提及4月19日香港會财局就一則針對普華永道的指控展開調查，涉恒大系5640億元财務造假。他提問稱，萬科獨董和第三方審計機構要如何保持中立性？

萬科董事會秘書朱旭對此回應稱：根據規定，境内要求過去12個月為公司服務的中介機構的人員，包括審計、法律等專業人士不能出任公司獨立董事，香港則是要求24個月。廖子彬先生已經退休多年，符合規定；而且畢馬威每五年更換一次審計團隊，現在的團隊組成和過去（廖子彬在任時）截然不同。

“如果真有獨立性問題，監管機構也不會允許。”

這位投資者還表示，他作為上海本地居民，看到萬科上海很多項目都在郊區，而上海中環以外樓盤銷售較差，萬科計提減值是否偏少？

對此，聯席總裁、開發經營本部首席合夥人，也是曾經的上海區首張海表示，上海萬科最早是在郊區拿地，近10年來在滬布局已相對完整。在絕對核心區雖然拿地較少，但項目都是按照人口、産業結構等進行決策，“在黃浦區我們也有項目，預計今年年底推向市場。此外，在嘉定的理想之地項目，2023年也實作120億元銷售。”

值得一提的是，就在前一天4月29日，位于闵行梅隴闆塊的朗拾花語三期水岸純小高層開盤推出208套，當天去化149套，去化率72%，銷售金額10.6億元。該項目是上海萬科首個“拾系”與中國鐵建中高端改善“花語系”的融合作品。

同樣是4月29日晚，萬科釋出2024年一季報，實作營業收入615.94億元，同比下降10.05%;歸母淨利潤-3.6億元，同比下降125.04%。受銷售回款減少影響，當季經營性現金流量淨額-94.2億元，同比減少234.7%。

一季度，萬科開發業務收入466.7億元，同比減少13.8%；結轉毛利率10.5%，同比下降6.7個百分點；累計銷售面積、金額分别為391.1萬平方米、579.8億元，同比分别下降37.5%、42.8%。

開源證券次日釋出研報稱，該公司業績短期繼續承壓，但銷售規模仍屬前列，土地儲備仍較為充沛，同時多元業務協同發展，待行業回暖業績有望逐漸改善，維持“買入”評級。

面對跌宕起伏的一年，和當下的料峭春寒，郁亮也在會上表達對萬科未來的充分信心。

他表示，目前壓力是階段性的，未來兩年會初見成效，統籌好降負債和高品質發展，公司才能可持續發展。

“萬科管理團隊對職業聲譽的珍惜和重視從未改變，将不斷自省，加倍努力。”

堅定瘦身

除了不斷自省的态度外，郁亮表示具體執行層面萬科制定了一攬子方案，以實作三個目的。

首先是“降負債”，未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上。

第二，完成“融資模式轉型”，從統借統還、主體信用為主的模式，逐漸轉向以項目、資産信用為主的融資模式。

第三，完成“聚焦主業”，騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃較高價的電梯大廈三大主業。

一攬子方案主要包括兩個階段：第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。具體而言，除三項主業外将退出其他業務，清理和轉讓非主業的财務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資産交易，計劃每年完成200億元。同時主動完成融資模式轉型；第二階段，萬科将聚焦主業，做精業務，成為行業産品标杆、服務标杆。

除了被點名舉例的商辦資産外，零售商業、物流等業務也并未被歸類到主業當中。一季報資料顯示，報告期内萬科大宗交易回款42億元，獲得超過10億元投資收益。可見，萬科正在對經營服務業務進行取舍。

“融資模式轉型”方面，萬科此次對外提供擔保的一項議案中，新增的擔保授權金額從2023年的350億元大幅提高到1500億元，總裁祝九勝在會上表示，這正是轉變的一部分。

“現在按照政策要求，我們要轉向新模式，項目制、落實抵押、封閉監管。現在的擔保餘額大概在300億左右，為什麼過往擔保很少？因為過往所有的借款裡面，90%是信用借款，80%是通過總部操作，借款主體本身就是萬科企業。比如在去年年底，我們在跟銀行合作的接近2000億借款當中，直接以萬科企業作為借款主體的有1200多億，新融資模式以後要落到項目上，以後銀行可能會要求擔保、征信。基于總部融資和現有擔保資料簡單估算，大概需要1500億。”

祝九勝還補充道，銷售規模大體相當的同行擔保規模在2000億左右，萬科轉變是逐漸的。

今年以來，萬科已新增融資提款168億元，境内新增融資平均成本3.33%，銀行端融資管道保持通暢，目前集團已有59個項目申請納入白名單。

關于媒體此前披露萬科拟新增1300多億抵押物的問題，祝九勝并未明确回應，但透露了過往幾個月跟銀行在資源問題、資産問題特别是押品問題上有很多交流，基本結論是押品、資源、資産相對充足。

除了瘦身自救以外，萬科仍有“外援”——大股東深圳地鐵的董事長辛傑、總經理黃力平均出席了股東會。

辛傑在會上表示，作為萬科公司長期股東，深鐵集團的态度和立場一直沒有變，會一如既往支援萬科的良性發展，不會因市場波動而動搖。

他同時表示，與萬科的其他合作項目，都在以市場化、法治化方式積極謀劃和推進中，一旦落地将予以公告。

以下是萬科2023年股東大會實錄（節選）：

現場提問：過去31年公司一直都堅持現金分紅，今年取消了，我們也了解這樣的選擇，但還是更希望公司能有一些更切實的舉措，來保障中小投資者的利益。請問公司2024年、2025年有沒有可能恢複現金分紅？

朱旭：目前行業處于深度調整的狀态，市場的信心還有待恢複。萬科的銷售表現雖然略強于百強房企的平均值，但是也下滑了43%，在這種情況下，董事會經過慎重決議，希望通過今年暫不進行現金分紅，保留更多的現金在公司内部，以更好地應對未來經營上的不确定性，維護特殊時期的經營安全，為公司度過行業調整期提供更好的安全保障，也懇請各位投資者了解和支援。

至于2024年、2025年有沒有可能恢複現金分紅，未來的分紅方案也要綜合考慮到市場的環境、公司自身的經營狀況和發展的需要，結合各方股東的意見來制定。

現場提問：剛剛有一個議案是關于H股一般性授權的問題，看到最近H股的市淨率比較低，隻有0.2倍，請問為什麼會申請這項議案？今年預計會不會以低價來發行H股？

朱旭：向股東大會申請H股一般性授權是一個正常操作，我們以前每年都有申請，但并不是申請了就一定會做。

現場提問：想問一個融資模式的問題，祝總在業績會上提到公司未來在融資模式上将從信用模式轉向項目制的融資，這次對外提供擔保的議案中，新增的擔保授權金額從2023年的350億提高到1500億。兩個問題：第一，大比例提高擔保授權額度，是否與融資模式改變有關？2024年大概新增多少的擔保額度？第二，近期報道提到公司有計劃打包1300億的資産作為抵押物，向銀行申請貸款，請問是否屬實？

祝九勝：去年四季度開始，我們遇到了因為監管條件或者政策變化帶來融資模式的轉變，過往萬科跟銀行都是采用總對總的合作，統借統還的方式，信用放款，行業裡這麼做的有兩家，除了我們還有一家優秀的國企同行。

現在按照政策要求，我們要轉向新模式，項目制、落實抵押、封閉監管。我們現在的擔保餘額大概在300億左右。

為什麼過往擔保很少？因為過往所有的借款裡面，90%是信用借款，80%是通過總部操作，借款主體本身就是萬科企業。比如在去年年底，我們在跟銀行合作的接近2000億的借款當中，直接以萬科企業作為借款主體的有1200多億，新融資模式以後要落到項目，以後銀行可能會要求擔保、征信。基于總部融資和現有擔保資料簡單估算，大概需要1500億。

這個擔保授權的增加，一是融資模式說了算，二是銀行家說了算，三是今天的投票說了算。跟我們銷售規模大體相當的同行，擔保規模大概在2000億左右。我們的轉變是逐漸的。

您提到媒體披露萬科1300多億抵押物的問題。我們過往的融資模式，90%是信用，基本很少談論抵押物的問題。這項工作分為三個階段，梳理資源、盤點資産、為新的融資模式準備好押品。

銀行家來談融資模式會問三個問題：第一，我借給你的錢去哪兒了？第二，東西在哪兒？第三，有沒有足夠的現金流來付息、還本？我們這三項工作也是對應着銀行的三個關切的問題。

經過内部的資源梳理、資産的盤點，再跟銀行去讨論押品。萬科過往沒有怎麼接觸押品，經營性資産也都是按照原始成本入賬。經過跟銀行的反複溝通，銀行會關注萬科的資源、資産、押品，夠不夠覆寫負債？過往幾個月我們跟銀行在資源問題、資産問題特别是押品問題上有很多交流，我們的基本結論是，我們的押品、資源、資産是相對充足的。

現場提問：剛剛看到我們的審計方面，獨立董事是有畢馬威工作經曆，而且是畢馬威前高管。請問獨立董事的獨立性是否可以保證？還看到萬科計提的減值損失有點少，如萬科在上海的很多項目都在郊區，而上海在中環以外的地區銷售是比較差的，

朱旭：境内外規則對獨立董事的獨立性，都有明确規定。境内是要求過去12個月為公司服務的中介機構的人員，包括審計、法律等專業人士不能出任公司獨立董事，香港則是要求24個月。

廖子彬先生已經從畢馬威退休了好幾年，滿足境内外上市規則關于獨立性的要求。同時，畢馬威也嚴格執行每5年更換一批審計團隊的要求，確定審計團隊的獨立性。

此外，境内外監管機構對獨立董事獨立性也會進行嚴格審查，不會允許不符合要求的人士出任獨立董事。

張海：關于在上海的投資布局，萬科最早進入房地産是在郊區拿地，但是在近10年以來，我們在上海的布局已經相對比較完整了。

我們在絕對的核心區雖然拿的地比較少，但是項目都是按照人口、産業結構等進行決策。在黃浦區我們也是有項目的，預計在今年年底會推向市場。

此外，在嘉定的理想之地項目2023年也實作了120億的銷售，在全國銷售排名第7名。