編者按：2020年，中國房地産将在一波暴風雨中扼殺命運的喉嚨。
進入2021年新年，中國房地産如何在規模和嚴格監管之間找到平衡點？想要有所作為和改變的公司需要勇氣和智慧來應對它。
我們深信，"房地産養大"仍然是今年的主要命題。有鑒于此，房地産新媒體策劃年度重報《細紅線》，回顧和總結了過去一年基準房企在"抗疫"和"紅線"下，大到戰略、模式、小到融資、人事等方面的調整和變化，并展望未來新的一年"持續強勢"在哪裡。
觀點房地産網站在房地産行業發展的悠久曆史中，有些年份一定要畫上豐富多彩的一幅。
從1987年深圳第一次土地拍賣，到1988年房改，再到近來的四萬億、去庫存、棚改，每一個大政策、經濟環境的轉折，讓房地産行業發生了翻天覆地的變化。
其中房地産企業，每一次經曆，總有一部分企業抓住時代的機遇，在規模上實作跨越式發展。
2020年對房地産來說是一個更特殊的一年。今年，我們不僅要面對疫情影響的大經濟環境，還要面對"三條紅線"的大政策要求。保障現金流、減少債務、加快周轉等措施，已成為房地産業經常被提及的關鍵詞。
所謂"三條紅線"，即通過剔除應收賬款後的資産負債率、淨負債率、現金短期負債率将分為紅、橙、黃、綠四個等級，不同等級對應的不同計息負債規模增長率，分為0%、5%、10%、15%。
對于大多數通過高杠杆撬動的快速發展的房地産公司來說，這無異于緊緊控制。但對于商家來說，卻早已适應了。
另一方面，這給了商家一個機會，隻要他們遵循既定的步伐，就可以在規模上走得更遠。
一步之遙
2020年，招商局蛇口距離前10名隻有一步之遙。
根據2020年中國房地産銷售TOP100榜單公布的意見指數顯示，招商局蛇口2020年全口徑銷售額排名第11位，距離第10位缺口不到100億元。
自2015年完成重組以來，招商局的銷售排名穩步上升，從2015年的第14位上升到2018年的第2位至第12位，2020年升至第11位。
資料來源：意見指數
2020年，招商局蛇口完成銷售額2780.1億元，較2019年全年業績2205億元，銷售規模淨增長575億元，同比增長26.1%。
資料來源：公司公告，意見指數
回顧招商局蛇口重新上市後銷售規模的增長路徑，從2016年開始，每年淨增長約500億至600億元。
資料顯示，2015年至2019年，招商局蛇口實作年銷售額分别為576億元、739億元、1128億元、1706億元和2205億元，市場佔有率從2015年的0.7%提升至2019年的1.4%。
穩健發揮，讓招商局蛇口成為2020年為數不多的仍保持20%以上銷售增長的房企之一。不過，與其他房企一樣，招商局蛇口也需要面對"黑天鵝"的影響。
由于疫情在2月份關閉了銷售辦事處，招商局蛇口月銷售額僅為25.31億元，同比下降近70%。與大多數其他房企一樣，線下銷售辦事處關閉，招商局蛇口也推出了"投資好房"的線上購房程式。
同時，在3月份穩步有序地恢複生産的過程中，招商局蛇口線銷售辦事處也是首批"上線"。其中，在深圳，招商局王子灣N3項目是深圳春節後首個集中開業項目。
線上購房和線下工作，使招商局蛇口銷售增速迅速回升正值，3月份實作銷售額216.84億元，同比增長21.79%。全年僅2月份就出現了同比下降，其餘月份同比增長10%至60%。。
銷售可以實作快速增長，而投資蛇口近年來加強了華東、江南、西南等地的布局，土地實力不斷增強。
半年報告資料顯示，華東地區、江南地區、西南地區合同面積146.6萬平方米，103.73萬平方米，6931萬平方米，占比29.7%、21%、14%，三個地區貢獻率超過60%。主要基地華南和深圳分别位列第四和第五，分别占11.3%和8.1%。
資料來源：公司公告、意見指數統計
（注：2018年，招商局蛇口已經進行了區域結構調整，從華北、華東、華中、華南、深圳五大區域分為九個區域，江南地區為原華東地區拆分）
事實上，華東地區一直是招商局蛇口業績貢獻的主要區域。早年，深圳也是業績的主要貢獻者。但深圳公開市場土地資源稀缺，招商局蛇口自身在深圳的龐大土地資源也需要時間轉換，是以近年來，深圳區域銷售貢獻逐漸下降，招商局蛇口的業績增長點也轉向華東、江南等地。
2020年，招商局蛇口推出"一城一模闆"。公司秘書劉甯在接受采訪時表示，這是今年乃至明年内部管理的最大改進之一，嚴格結合價格限制等客觀因素來衡量，確定項目科研和進入市場不偏離。
不同地區被賦予了不同的任務，據招商局蛇口投資者資料顯示，華東、江南、華中三地分别是銷售和管理業務，提高投資權益平衡的快慢成交額，規模流向導向。簡而言之，這些地區将成為未來規模增長的主要貢獻者。
據新媒體不完全統計，從2015年到2020年，将有20個新市新增土地儲備超過100萬平方米，分别是昆明、武漢、蘇州、南京、成都、深圳、南通、杭州、上海、天津、廣州、鄭州、合肥、西安、佛山、東莞、大連、廈門、徐州、甯波。其中，昆明、武漢、蘇州、南京300多萬平方米，成都、深圳、南通、杭州、上海200多萬平方米。
另一方面，招商局蛇口整體保持了較高的土地投資強度。從2017年到2020年11月，當年新增開發項目數量分别為55、80、79、84個，新增土地儲備797萬平方米、1357萬平方米、1423萬平方米、1392.3萬平方米，地價支出達882億元、954億元、976億元、1331.3億元。
投資額占銷售的比重分别達到78.19%、55.92%、44.26%和53.7%，新增土地儲備能力建設面積與目前合同銷售面積的比重分别達到139.82%、164.02%、121.68%和130.05%。土地投資的強度是慣性的，既能保證體積的可持續性，又能保證有一定的靈活性。
在土地布局上，商家更有可能選擇有限的城市。在2020年初的業績釋出會上，總經理蔣鐵峰表示，公司将不再積極拓展新城市，而是在目前城市盡可能深入，并希望提高城市進入市場的權益比例，提高交易項目數量。
從城市新增土地儲備中也可以看出，招商局蛇口将利用華東地區更多的資源，江南地區如上海、蘇州、杭州、南京、甯波等核心城市以及周邊嘉興、紹興、南通、華中和西南地區如武漢、成都、鄭州、西安、重慶等幾個核心城市，在此基礎上，再适當下沉到城市地區，不太涉及。
适度加大布局快速周轉項目、城鎮比值穩定、土地投資強度持續等因素，確定招商局蛇口在2020年同行銷售增速普遍明顯放緩的背景下，仍能有20%以上的增速。
加快周轉速度
疫情對房地産行業的影響，其實并沒有想象中那麼大。
根據國家統計局的資料，1-11月中國商品房銷售面積15083.4萬平方米，同比增長1.3%，比1-10月增長1.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.9%，寫字樓銷售面積下降12.8%，商業銷售面積下降11.1%。商品房銷售額148969億元，同比增長7.2%，同比增長1.4個百分點。其中，住宅銷售增長9.5%，寫字樓銷售下降10.7%，商業銷售下降13.7%。
根據意見指數釋出的"2020中國房地産銷售TOP100"榜單，1-12月TOP100房企總銷售額為13.18萬億元，同比增長11.6%;
房企在一線銷售端早已喘不過氣來，又一次給房地産行業"三條紅線"政策帶來壓力，看來是"負擔過重"。
"三條紅線"按預收賬後資産負債率、淨負債率、現金短期負債率分為紅、橙、黃、綠四級，不同等級對應不同計息負債的增長率，分為0%、5%、10%、15%。
也就是說，高杠杆杠杆的發展模式在未來将不複存在，即使已經自覺通過加速周轉、提高回報率等正常經營現金流，減少對融資端的依賴，但回車越大，轉身越困難。"三條紅線"的引入，相當于讓這支減速的車隊，突然拉緊了繩索，隻能急刹車。
對于商人謝爾口來說，這根"繩子"總是挂在脖子上，相比"三條紅線"的壓力沒有那麼重。之是以是為數不多的綠色環保級企業之一，與國資委對國有企業、國有企業、杠杆水準的剛性規定也有關系。
資料顯示，從2015年到2019年，招商局蛇口将保持綠色，與标準線有距離，無論預收後的資産負債表比率、淨負債率和現金空頭債務比率如何。
資料來源：公司公告、意見指數統計
最新資料顯示，2020年第三季度，招商局蛇口資産負債率、淨負債率和扣除預支賬後的現金空頭負債率分别為46.25%、36.83%和1.02%。
也就是說，對于大多數房企需要通過減少融資、加快周轉、剝離資産等措施來降低杠杆水準，以換取目前有息債務的增長空間，招商局蛇口憑借一貫的低杠杆水準，對此并不需要太擔心。
不過，劉甯在接受采訪時表示，招商局雪口經濟處于綠色環保狀态，有息債務仍有15%的增長空間。然而，該政策的真正影響是出售和土地，土地需要使用自己的資金，出售和回扣以及對未來土地大小的限制。
也就是說，即使不像其他房企那樣直接限制，但仍然有隐性的影響。如何提高自身資産周轉效率和資本利用效率，是中國需要面對的問題。
據不完全統計，2020年，招商局蛇口累計挂牌轉讓16個項目，特别是"三紅線"政策出台後，集約上市/轉讓12個項目的股權和債權，包括與招商局養老金、招商證券等關聯方的交易。
9月14日，招商局蛇口釋出公告，向關聯方仁和投資出售該物業5.27億元，交易目标包括5棟寫字樓和1家酒店相應的土地使用權和蓋子，共260戶建築面積約30.8萬平方米，地下停車位268個。
招商證券11月27日，2.99億元人民币接手招商局蛇口轉讓無錫項目公司24.5%的股份，12月23日，招商局蛇口轉讓杭州蕭山項目24%的股份，不超過5億元。
年内，招商局蛇口亦兩次與招商證券聯手成立合資公司發展其項目。5月，雙方共同參與了北京經濟技術開發區東部路E9R3和E9R4地塊的開發建設，12月，在長沙市越麓區望月街道雷鋒大道二街區地塊上簽署了合作架構協定。
除轉讓股份外，招商局蛇口于12月2日在深圳證券交易所正式發行，并設立了"申萬宏園-招商局蛇口-泰格明華資産支援專項計劃"，發行規模41.5億元，産品期限3加2年，基本财産為泰格較高價的電梯大廈和明華中心。
标牌較高價的電梯大廈明華中心是招商局蛇口店，位于深圳南山蛇口項目。根據聲明，這是參考海外成熟市場REITs模式，提出了場外孵化推廣的生産和整合模式，将通過項目的轉型和營運更新來實作資産增值，未來可能成為中國蛇口大量控股物業的孵化更新路徑。
整個2020年，招商局蛇口被定義為集團的"管理年"，計劃先梳理内部資産盤存，再對盤存進行分類和推廣，對政策進行分類，以不同的管理和證券化計劃退出。
據最新消息，招商局蛇口已宣布深圳蛇口網谷園區基礎設施公開發行REITs，在首批申報園區基礎設施公共REITs大軍中，招商局蛇口宣布該項目為唯一的"央企與産業改革"概念。
單一REITs包括蛇口谷最好的四項資産：萬維大廈，萬聯大廈，萬榮大廈和萬海大廈。這四個工業用地的寫字樓總建築面積達到20萬平方米，其中工業住宅部分面積約15萬平方米，全部由招商局蛇口自有租賃。
股權轉讓、項目增資、資産證券化等一系列措施，其實都是為了達到三個方向的目的：減輕資産壓力，分擔風險;減少資産壓力，分擔風險;減少資産壓力;
除了上述通過REITs實作資産退出沉澱、現金返還外，在緩解資産壓力方面的典型案例就是11月25日上市轉讓武漢兆瑞房地産有限公司49%股權，即招商局蛇口以58.87億元競拍武漢市祿口區地塊。
雖然項目轉讓底價僅為3.1164億元，但繼任者需要将14.42億元的股東貸款轉入招商局蛇口指定賬戶并支付相應的貸款利息，然後借出14.42億元給目标企業支付剩餘的土地轉讓資金。
事實上，近年來，招商局蛇口也一直在減少對融資的依賴，更多地依賴營運資金的回報。資料顯示，招商局蛇口2016年和2017年淨經營現金流為2018年和2019年淨流入，2020年也保持這一趨勢，第三季度淨流入102.45億元。
另一方面，募集活動産生的淨流量，2020年上半年、第三季度，招商局蛇口實作融資活動産生的淨現金流為負56.49億元和負80.98億元，即招商局蛇口積極減少對融資現金流的依賴。
收入增加，利潤增加
招商局蛇口面臨的真正問題不是疫情，也不是三條紅線帶來的制約，而是如何從資源型企業向資源型、産能型企業轉型。
在招商局集團資源的支援下，投資蛇口，通過官企合作、國企合作、并購等方式擷取土地。此外，從曆史上看，融資成本一直低于同行。
資料顯示，從2015年到2019年，招商局蛇口的綜合資本成本将分别為4.93%、4.5%、4.8%、4.85%和4.92%;
另一方面，在蛇口投資也有一些潛在的優勢。從2015年001979股号上市，完成蛇口工業區和招商局地産史無前例的重大資産重組，到前海完成整地、注入上市公司，在中央征集後，深圳國際紛紛轉介招商局蛇口完成整地方案。換句話說，許多案件是"領先一步"。
在2020年，這一特殊情況應該是對南方石油集團股份的未償收購。
2020年6月8日，招商局蛇口與深圳投資控股簽署協定，發行股份、可轉換公司債券并支付現金，收購深圳投資控股持有的中國南方石油集團24%的股份，其中發行股份、可轉換公司債券和現金支付的價格分别占交易對手的2.5%、47.5%和50%。 分别。
同時，招商局蛇口拟從戰略投資者（平安資本管理、平安人壽）非公開發行股票中籌集配套資金，以支付交易的現金價格。
值得注意的是，在本案中，招商局蛇口沒有花費任何現金資産，隻發行股票和可轉換公司債券，現金平價就是從平安籌集資金。即使是在9月11日改變的計劃，也将是簡單地取消比對的籌款安排，而隻使用股票和可轉換公司債券。
整個一攬子計劃相當于股權融資，雖然改組最終被招商局自願撤回，但足以在資本市場上顯示出優勢。
那麼，紮根于蛇口、身處"金山"的國有企業面臨哪些關鍵問題呢？
資料顯示，招商局蛇口在2015-19年度實作營收492.22億元、635.74億元、759.38億元和8827億元，分别同比增長8.21%、29.16%、19.45%、16.25%和10.64%。
盈利能力方面，2015年至2019年，招商局蛇口的淨利潤分别達到48.50億元、95.81億元、126.56億元和1522.6億元，分别同比增長51.36%、97.54%、32.08%、20.42%和5.20%。
2020年前三季度，招商局蛇口實作營收501.18億元，同比增長96.21%，歸屬淨利潤為21.92億元，同比下降56.96%。收入和家庭淨利潤增長是一種背離，也是一種重大分歧。
招商局蛇口反映，受房地産項目結轉結構影響，社群業務毛利率同比下降，因新冠疫情，出租物業已采取降租等措施，去年同期，公司轉讓子公司股權産生稅後淨收入22.26億元。
從2019年開始，前三季度，招商局蛇口的家到戶淨利潤同比下降，對去年同期子公司轉移造成的利潤下降的解釋往往很明顯。
在4月舉行的2019年全年業績釋出會上，針對利潤規劃問題，招商局蛇口董事長徐永軍表示，從2020年開始制定新的五年計劃，公司每年都有三年計劃，正在滾動，每年要做更現實的事情，但由于上市公司的披露限制， 具體資料不易披露。
他進一步表示，未來房地産行業要保持原有的增速，特别是在利潤增長方面，挑戰很大。再加上疫情的影響，隻能說基礎很好，挑戰很大，投資蛇口心有一個數字。
實際資料顯示，招商局蛇口華東和江南對銷售規模和收入的貢獻最大，但毛利率最低，毛利率（不含銷售稅和附加費）分别為13.87%和13.54%，較上年同期下降16.66個百分點和9.01個百分點。
劉甯指出，公司毛利率在2019年有所下降，落後于整體房地産行業正在下滑，預計2020年這一趨勢将持續下去，主要是由于土地成本和價格限制等因素。在2016-2019年和2020年上半年，社群發展和營運業務的毛利率分别為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%和23.52%。
有了規模，你必須獲利。在招商局蛇口疫情的案例中，三條紅線可能不是重點，如何找到盈利，是未來發展的核心。
細紅線|在理性和瘋狂之間，隻有一條細細的紅線。