編者按：2020年，中國房地産将在一波暴風雨中扼殺命運的喉嚨。
進入2021年新年，中國房地産如何在發展與嚴格監管之間找到平衡點？想要有所作為和改變的公司需要勇氣和智慧來應對它。
我們深信，"房地産養大"仍然是今年的主要命題。有鑒于此，房地産新媒體策劃年度重報《細紅線》，回顧和總結了過去一年基準房企在"抗疫"和"紅線"下，大到戰略、模式、小到融資、人事等方面的調整和變化，并展望未來新的一年"持續強勢"在哪裡。
觀點房地産網，"讓我們涉水過河，在陰涼處休息"，這句話出自海明威的筆下，一部從人生低谷寫成的長篇小說。
這部名為《渡河進森林》的小說評論褒貶不一：自然相愛的人有無數的愛情理由，不被愛的人被稱為海明威最糟糕的小說。
這樣的邂逅，在《華夏的幸福》中仿佛是同一幕。
2018年前後，華夏幸福安全加盟風險、引進明星經理吳向東等大動作，日益成為行業關注标杆企業。
到2020年，更多的新聞即将到來。有的人看到華夏幸福重新開機的土地，新業務遍地開花，有人看到行業下滑，房地産監管不斷升溫，這家企業面臨的形勢越來越困難，貶損評價比比皆是。
然而，誰也想不到，在《過河入林》引發的争議之後，海明威又完成了一部經典之作《老人與海》。
世界大事難以預料，多年後回頭看華夏幸福，當人們回首這段過去，華夏幸福水過河，是要安息在陰涼處嗎？還是消失在樹林裡？
一卷結束了，來世塵埃，誰知道呢？
生産城市平衡
自2002年進入主古安以來，華夏幸福通過工業新城已經18年了。
在吳湘東看來，工業新城模式是華夏幸福的傳統經營方式，是華夏快樂的開始和照顧事物，沒有理由不把生意做得更好的工業新城。
而王文更是說："選擇新工業城，這人生無怨無悔！"
2020年，華夏幸福産業新城業務迎來最高時刻。半年報資料顯示，受疫情影響的2020年上半年，華夏幸福實作主營業務收入371.43億元，同比下降3.51%，實作歸屬于上市公司股東的淨利潤60.62億元，同比下降28.52%。
期内，公司實作園區落戶收入198.44億元，同比增長45.68%，房地産開發收入159.59億元。這意味着，華夏快樂工業新城業務收入首次超過房地産業務。
華夏快樂生産城收入的增加，部分是由于前幾年投入的項目已進入成熟期，另一方面，工業新城的業務符合國家發展方向和區域發展規律。
無論出于何種原因，必須承認，這是中國幸福的一個裡程碑事件。
資料來源：企業盈利，意見指數整理
與以往資料相比，房地産開發一直是華夏幸福收入的主要貢獻者，基本是園區落戶收入的1.5倍到2倍。即使在環北京市場整體低迷的情況下，孔雀城業績下滑，房地産結算收入仍占總收入的60%。
是以，當華夏快樂生産城市收入首次超過房地産收入時，也在資本市場上掀起了一場風暴。但與此同時，市場也關注華夏快樂生産城市業務增加零，房地産業務逐年下降等。
據房地産新媒體通路觀點，從2018年開始，華夏幸福産業新城業務踩刹車，近兩年新增項目寥寥無幾。同年，公司在工業新城和工業鄉鎮簽署了18項PPP項目新協定，比上年減少了3項。2019年，華夏幸福将隻有7個新的PPP項目簽約，而2020年上半年為零。
2020年11月23日，華夏幸福管理在上海互動平台上回答投資者提問時表示，自2020年以來，沒有新的PPP協定。
随後，12月18日，麥當勞宣布與泰森、賓堡、新霞、紫旦、華夏幸福公益基金會等四大供應商簽約，投資15億元建設麥當勞湖北省供應鍊智慧産業園，成為華夏幸福年首個新PPP項目。
對于華夏幸福來說，工業新城企業投資早，回報周期長，企業資金占用情況非常大。
2020年底，市場也流傳了一個計劃，即華夏幸福産業新城下設60多個區域，關閉金安、溫安、魏、邵陽等30個地區無表現，僅聚焦古安、南京、中山等18個優質項目。甚至有消息稱，華夏幸福或将部分三四線工業新城項目全部或部分利益轉移。
拿土地去改變
對于房企來說，業務也是正常的調整。
2020年，華夏幸福新業務已登陸北京、武漢、廣州和深圳等地，房地産開發業務呈現下行趨勢。
資料顯示，2020年1-9月，華夏幸福地産業務承包銷售額合計600.85億元，同比下降40%以上;
有分析認為，華夏幸福地産銷量下滑的原因，一方面是由于業務重心的轉移，另一方面是前兩年土地減少造成的。
據The View Real Estate New Media報道，華夏幸福在2017年和2018年減少了對土地方面的投資，該公司副總裁兼首席财務官吳仲兵曾提到，2018年公司為了防控風險，控制投資規模，營運費用明顯減少，在一定程度上存在投資短缺， 如2018年投資支出同比下降20%，其中土地支出下降25%，土地合并支出下降40%。
相比之下，2016年和2017年，華夏的土地面積分别為140億元和299.5億元，面積分别為453.09萬平方米和563.6萬平方米。
2018年，華夏幸福在土地投資上花費102.47億元，是2017年的一半。
對于一個房地産企業來說，土地意味着可持續發展的潛力，土地投資端不足，影響直接展現在銷售端。
2018年，華夏的幸福銷售額突破1600億元，但在2019年達到1451.59億元，2020年達到1000億元。
另一方面，華夏幸福是一家非典型的住房企業，一直依靠房地産開發和銷售現金流為開發建設新的工業城市補充血液，這種模式被稱為行業"以房花園"。
近十幾年來，這種模式為華夏幸福産業新城的發展壯大貢獻了大量的現金流，進而将整體資本水準保持在相對合理和可持續的營運水準。
當住宅銷售下滑時，華夏幸福通過住宅返還資金來覆寫城市開發前的投資模式需要調整，否則将導緻資金鍊越來越緊。
2019年以來，華夏幸福加大了對土地端的投資。資料顯示，2019年征地量為311.05億元，土地面積421.28萬平方米，截至年底持有計劃産能1058萬平方米。
在業績釋出會上，華夏幸福管理層表示："在高周轉模式下，雖然2019年征用的土地量增加了很多，但仍需增加土地儲備，在2020年第一季度和第二季度要充分儲備土地。"
在投資方面的表現，自2020年以來，華夏幸福增加了土地數量。截至2020年11月，公司土地支出達到393.15億元，超過2019年全年用地面積，新增土地面積321.83萬平方米。
視點房地産新媒體指出，在加大土地投資的同時，華夏幸福也不斷向商業傾斜。在11月新增土地儲備中，有16個大型商業和商業地塊，涉及土地掠奪近200億元。
近年來，華夏幸福探索多元化業務，如大型商業綜合體業務、城市更新、租賃房業務等，這是平安加盟後最大的變化。
這是一個安全的結論
2018年7月，平安将入股華夏幸福。
公告中，華夏控股向平安轉讓華夏幸福5.8億股股份，轉讓後，華夏控股與協同行動持有華夏幸福股權比例從62.37%降至42.67%，平安管理股份為19.88%。
引進平安管理後，華夏幸福的财務問題暫時化解。
在上述股權交易中，華夏幸福還與平安管理層簽訂了"賭博協定"：華夏幸福承諾，未來三年歸屬于上市公司股東的淨利潤增長率将不低于30%、65%、105%，即三年淨利潤将不低于114.15億元， 144.88億元，180億元，否則華夏幸福将得到平安管理層的現金補償。
近兩年來，華夏幸福淨利潤117.46億元，146.12億元，踩下線完成賭博承諾。現在三年結束，最後一次賭博協定在眼前，但前三季度淨利潤為72.8億元，從180億元的目标，需要更加努力。
在此前與海外投資者的電話會議上，華夏幸福曾表示，2020年無法實作淨利潤目标的可能性很大，但由于賭博的差額是由控股股東華夏控股支付的，對上市公司沒有影響。
随着賭博協定截止日期的臨近，平安與華夏幸福談判無疑進入了一個關鍵的時間點，市場分道揚镳。
迄今為止，有關各方尚未發表任何正式聲明。但很明顯，平安和華夏正在談判中，之後可能會有新的行動。這些行為對于華夏的幸福，無論是好是壞現在都蓋不住棺材。
平安、華夏欣喜後續合作尚未敲定，投資者擔心新協定談判的不确定性，于是全部轉嫁到了資本市場。
2020年，華夏的股價将繼續下跌，美元和國内債務也将持續下跌。
針對這種情況，華夏幸福向外界表示："市場波動正常，目前整個房地産行業形勢不好，債券價格波動均未影響公司業務。"
為解決投資者的擔憂，華夏幸福于1月13日晚與投資者舉行了電話會議，随後傳來了當地政府支援的消息。
1月15日，華夏幸福宣布已收到河北省政府的承諾，為其提供高達95億元的有條件财政支援。
根據資金支援計劃，30億元将轉入華夏幸福，其中部分将用于支付在職農民工的工資并支付其他營運費用，其餘約10億元将用于支付1月20日到期的華夏幸福，近15億元人民币的"16華夏債務"出售。
1月18日，華夏幸福将"16華夏債"送至1月20日全部資金14.998億元，目前"華夏16債"現有規模為15億元。1月19日，華夏幸福将"華夏16号債券"的全部收益轉讓給中國證券。
資本鍊
華夏幸福"建城"之初，就能自給自足，通過自身的造血能力實作新工業城的投建。從資料可以看出，2016年和2017年，華夏的淨負債率分别隻有62.19%和48.16%。
但當新工業城市開始走向全國時，從一個關連到"80古安"，依靠自己的血液生産無法滿足華夏幸福的發展需求，開始尋求更多的外部資金支援。
資料顯示，2018年華夏幸福最終融資總額為1390.39億元，較期初增長400億元，2019年和2020年中期，公司最終融資總額達1792.15億元、2035.91億元，融資成本從約6%提升至7.96%。
是以，淨資産和負債的比例也開始上升，2019年為239%，2020年中期為191.85%。
此外，随着過去兩年整體債務水準上升和房企債務集中到期，華夏幸福短期債務上升，截至2020年年中，一年内到期的短期借款和有息負債合計873.39億元，長期債務1152.21億元，總債務規模同比增長14%，不計預收債資産負債比例為77%。期末，華夏幸福貨币資本為412.61億元，現金與空頭債務比率為0.47。
華夏幸福資本鍊的現狀，或許源于規模擴張，但也與其獨特的産業新城業務有關。
據了解，華夏幸福生産城市模式更多的是政府建設工業園區和投資，一般工業園區投産後才能收到政府還款，這意味着一個生産城市項目必須由企業推進建設資金，整體還款周期比一般房地産項目長很多。
過去，華夏幸福通過"房園"來填補生産城市的空置，但在樓市低迷時期，一旦這個閉環被打破，企業就會出現資金鍊周轉的考驗。
2020年上半年，華夏幸福賬面應收賬款餘額為535.51億元，高于公司總市值462.21億元，3至5年應收賬款6.61億元，5年為1.2億元，其中壞賬準備金約為1元，1.64億。
雖然華夏幸福在清晨選擇了和平作為輔助手段，但也許還需要找到更多的解決方案。
新業務
從某種意義上說，工業新城、商業寫字樓等新業務占據了華夏幸福業務平衡的兩端，當一端的權重下降時，平衡會逐漸向另一端傾斜。
2020年，新業務可能是更重的一端。
平安加入後，華夏幸福開始探索新業務，2019年成立了南方總部，地點在深圳，主要負責業務的也是吳向東專門從事商業地産和城市更新領域的業務。
據房地産新媒體了解，2019年，華夏幸福在傳統重資産模式的基礎上，在發展輕資産模式的基礎上，在北京麗澤登陸了第一個商業項目——北京平安幸福中心。
新業務的快速落地與平安的協助有關，上述項目有平安人壽和華夏幸福房地産合作項目，前者負責資金，後者負責項目開發，後期物業管理等。這種平安賺錢的方式，華夏的努力，成為華夏快樂開發者經營業務的重要典範。
在2020年3月的業績釋出會上，吳向東提到，經過一年的"熱身"，華夏幸福2020年的新業務将全面落地。
今年，華夏幸福在商業地産領域繼續開拓，上半年南京大學實地項目、武漢中北路項目、哈爾濱迪普哈金融科技城和廣州白鵝湖項目，總規劃面積210萬平方米。
下半年，華夏幸福再次榮獲河北廊坊尖塔區朗光2020-10地塊，意在古安登陸一個大型商業綜合體項目。
此外，華夏幸福已成為深圳、東莞等多個城市更新項目早期階段的服務商。
截至目前，華夏幸福擁有深圳市坪山區碧嶺項目、鹽田區天鑫項目、寶安區鳳凰區項目等6家城市更新項目前期服務商，金梅村項目、威遠島項目、萬江南岸項目等5家城市更新項目前期服務商。
顯然，昔日的"環京房東"已經逐漸适應了國家布局和新業務擴張的"氣候"，商業綜合體和城市更新可能是其打破桎梏和單一商業壁壘的重要途徑。
随着過去一年的謎題逐漸完成，我們看到一場"過河入林"之後的華夏幸福。
細紅線|在理性和瘋狂之間，隻有一條細細的紅線。