近期，省内常州、泰州、淮安和南通四市陸續宣布，階段性取消首套房貸款利率下限。這意味着，各大銀行可以在原首套房貸款利率下限的基礎上再降低利率下限。“最新一期5年期以上LPR為3.95%，政策出台前首套房貸款利率為3.45%，現在我們最低可以做到3.25%。”在泰州某銀行工作的房鑫告訴記者。
這一政策對剛需購房者來說，提供了更加靈活和優惠的貸款條件，切實降低了購房成本。與此同時，也為不少面臨經營貸三年評估“關口”的炒房客提供了一絲離場的希望。
房産估價下調 緻使續貸困難
“兩套房都縮水了快一半，抵押經營貸續貸的額度也随之下降，目前缺口超過300萬元，感覺要扛不住了。”3年前，南京購房者張格（化名）利用經營貸在南京奧南闆塊購入了兩套投資房。彼時奧南闆塊的房價“如日中天”，經營貸利率又比一般房貸利率低近1.5%，不少炒房客都和張格一樣通過經營貸加大杠杆。
出乎意料的是，近年來二手房價不斷下行，奧南闆塊更是“跌落神壇”。以張格持有的佳兆業城市廣場為例，一套90平方米的小三室，高峰期市價高達500多萬元，如今已不足350萬元。不同于房貸，經營貸需要“三年一續”或“五年一續”，在續約時銀行将重新評估抵押物價格，可續貸額度将發生變化。今年4月中旬，張格迎來了“三年之約”，銀行從業人員告訴他，可續貸金額縮水至270萬元。“兩套房貸款缺口合計超過200萬元，我現在已經到了斷供的邊緣。”張格說。
相比之下，在上海工作的劉留（化名）壓力更大，缺口近500萬元。2021年，押注房價會持續上漲的他，在中介指導下，從第三方金融公司貸取墊資購房，在房産過戶後再抵押給銀行，然後套出1200多萬元的經營貸償還墊資，成功将房貸轉為經營貸。劉留說：“現在肯定是後悔的，我并沒有留在上海的打算，隻是想通過投資房産大賺一筆，三年下來，不僅賺不到錢，還付出了高額的操作費和利息。”
“不法中介通過低利率經營貸、信用貸置換高利率房貸的事時有發生，他們通常還會成立‘空殼公司’以應付銀行審查，手段多樣且隐秘，有的很難發現。”南京招商銀行一名從業人員告訴記者，“他們會不斷向投資者強調低利息的好處，卻絕口不提房子重新估價時存在的違約風險。”該從業人員表示，幾年前，我省監管部門便對房貸轉經營貸加強了監管，相關經營貸總量較小，是以對銀行來說影響不大。
轉貸暗湧再起 潛藏多重風險
盡管流入樓市的經營貸對銀行微不足道，但對炒房客來說卻是實實在在的“大山”。為減少續貸過程中面臨的資金壓力，炒房客們“各顯神通”。有趣的是，曾經鼓動投資者将房貸轉為經營貸的中介們，又做起了經營貸轉房貸的生意。“你先将房子賣給我們的人‘過一手’，過一段時間再簽訂購房協定，在銀行重新辦理房貸，購回房子，貸款下來的資金就可以用于償還經營貸。”有中介如是表示。在被問及“如此明顯的操作，銀行怎會同意”時，該中介表示，“實際操作要複雜不少，不用擔心，我們在銀行有管道。”
不過，有金融從業者認為，這一操作的可能性不大，房價下跌時評估價也會動态下跌，在樓市下行的行情下，“高評高貸”幾乎不可能，“這些操作過程中還需要繳納不少費用，指望用房貸補經營貸缺口不現實，投資者要警惕存在騙局。”此前幫張格操作轉貸的中介也表示“重新轉貸不可能”，但該中介告訴張格可以通過其他辦法彌補差價，例如借入消費貸等其他貸款以暫時渡過難關。
面對即将到來的經營貸續貸高峰期，業内人士大多建議投資者理性縮小杠杆。有律師提示，通過過橋貸、以貸養貸的方式補窟窿會産生更多的成本，一旦後續資金跟不上，負債暴雷的危害會更大，适時降負債規模才是理性之舉。博通咨詢金融行業資深分析師王蓬博指出，“以貸轉貸”屬于虛假借貸，該行為最後可能影響房屋本身的歸屬，監管一直在嚴查經營貸或者消費貸資金流入樓市，應明确出台相關法律法規嚴打貸款中介行為，銀行也應嚴查貸款資金流向。
無奈割肉離場 刺激二手樓市
“缺額太大了，割肉離場是唯一的選擇。”劉留表示，他希望以較低的價格盡快将房子甩出去。張格在與續貸中介了解“過關”辦法的同時，也在試圖出售投資的兩套房産。然而，令張格沒有想到的是，賣房之路同樣艱難，“第一位買家直接在我的挂牌價上大砍30萬元，當時覺得他獅子大開口果斷拒絕了，結果他是出價最高的一個。”張格坦言，随着時間的流逝，他議價的空間越來越小。
割肉離場的炒房客們正在為二手樓市提供更多優質房源。“我更傾向于購買炒房客的房，一方面，這些房子沒有人住過，整體都比較新；另一方面，入手之後裝修也更友善。”南京購房者韓先生說。房産中介李良也表示，炒房客出售的房子成交率更高，“有自住房客戶說，他裝修花了幾十萬，是以不能降價，但他的裝修風格并不一定符合買家的審美。相比之下，無人居住的投資房就沒有這種負擔，報價也更低。此外，炒房客成交意願也更強烈。”
随着大量炒房客面臨經營貸續貸問題，二手樓市也迎來了一波小高潮。據我愛我家南京研究院資料，4月15日—21日南京共賣出2581套二手房，環比再漲9.7%，不僅突破2500套大關，而且創下年内單周交易量的新高。
分析人士認為，當下南京二手房買賣呈現明顯的“冷熱”兩重天，冷的是大量房源不願輕易降價，比如有一套曾賣出每平方米12萬元的雙學區房，目前市場行情就在8萬元左右，房主不舍得“割肉”，挂了一年多；“熱”的是以價換量，以河西和江甯為主，而這些地區恰恰是曾經炒房的熱門闆塊。李良認為，如果南京也推出取消首套房貸款利率下限，或許将有更多剛需客出手，二手房樓市将再度升溫，面臨經營貸壓力的炒房客也更容易解套。
江蘇經濟報記者 樊 駿