近期，省内常州、泰州、淮安和南通四市陆续宣布，阶段性取消首套房贷款利率下限。这意味着，各大银行可以在原首套房贷款利率下限的基础上再降低利率下限。“最新一期5年期以上LPR为3.95%，政策出台前首套房贷款利率为3.45%，现在我们最低可以做到3.25%。”在泰州某银行工作的房鑫告诉记者。
这一政策对刚需购房者来说，提供了更加灵活和优惠的贷款条件，切实降低了购房成本。与此同时，也为不少面临经营贷三年评估“关口”的炒房客提供了一丝离场的希望。
房产估价下调 致使续贷困难
“两套房都缩水了快一半，抵押经营贷续贷的额度也随之下降，目前缺口超过300万元，感觉要扛不住了。”3年前，南京购房者张格（化名）利用经营贷在南京奥南板块购入了两套投资房。彼时奥南板块的房价“如日中天”，经营贷利率又比一般房贷利率低近1.5%，不少炒房客都和张格一样通过经营贷加大杠杆。
出乎意料的是，近年来二手房价不断下行，奥南板块更是“跌落神坛”。以张格持有的佳兆业城市广场为例，一套90平方米的小三室，高峰期市价高达500多万元，如今已不足350万元。不同于房贷，经营贷需要“三年一续”或“五年一续”，在续约时银行将重新评估抵押物价格，可续贷额度将发生变化。今年4月中旬，张格迎来了“三年之约”，银行工作人员告诉他，可续贷金额缩水至270万元。“两套房贷款缺口合计超过200万元，我现在已经到了断供的边缘。”张格说。
相比之下，在上海工作的刘留（化名）压力更大，缺口近500万元。2021年，押注房价会持续上涨的他，在中介指导下，从第三方金融公司贷取垫资购房，在房产过户后再抵押给银行，然后套出1200多万元的经营贷偿还垫资，成功将房贷转为经营贷。刘留说：“现在肯定是后悔的，我并没有留在上海的打算，只是想通过投资房产大赚一笔，三年下来，不仅赚不到钱，还付出了高额的操作费和利息。”
“不法中介通过低利率经营贷、信用贷置换高利率房贷的事时有发生，他们通常还会成立‘空壳公司’以应付银行审查，手段多样且隐秘，有的很难发现。”南京招商银行一名工作人员告诉记者，“他们会不断向投资者强调低利息的好处，却绝口不提房子重新估价时存在的违约风险。”该工作人员表示，几年前，我省监管部门便对房贷转经营贷加强了监管，相关经营贷总量较小，所以对银行来说影响不大。
转贷暗涌再起 潜藏多重风险
尽管流入楼市的经营贷对银行微不足道，但对炒房客来说却是实实在在的“大山”。为减少续贷过程中面临的资金压力，炒房客们“各显神通”。有趣的是，曾经鼓动投资者将房贷转为经营贷的中介们，又做起了经营贷转房贷的生意。“你先将房子卖给我们的人‘过一手’，过一段时间再签订购房协议，在银行重新办理房贷，购回房子，贷款下来的资金就可以用于偿还经营贷。”有中介如是表示。在被问及“如此明显的操作，银行怎会同意”时，该中介表示，“实际操作要复杂不少，不用担心，我们在银行有渠道。”
不过，有金融从业者认为，这一操作的可能性不大，房价下跌时评估价也会动态下跌，在楼市下行的行情下，“高评高贷”几乎不可能，“这些操作过程中还需要缴纳不少费用，指望用房贷补经营贷缺口不现实，投资者要警惕存在骗局。”此前帮张格操作转贷的中介也表示“重新转贷不可能”，但该中介告诉张格可以通过其他办法弥补差价，例如借入消费贷等其他贷款以暂时渡过难关。
面对即将到来的经营贷续贷高峰期，业内人士大多建议投资者理性缩小杠杆。有律师提示，通过过桥贷、以贷养贷的方式补窟窿会产生更多的成本，一旦后续资金跟不上，负债暴雷的危害会更大，适时降负债规模才是理性之举。博通咨询金融行业资深分析师王蓬博指出，“以贷转贷”属于虚假借贷，该行为最后可能影响房屋本身的归属，监管一直在严查经营贷或者消费贷资金流入楼市，应明确出台相关法律法规严打贷款中介行为，银行也应严查贷款资金流向。
无奈割肉离场 刺激二手楼市
“缺额太大了，割肉离场是唯一的选择。”刘留表示，他希望以较低的价格尽快将房子甩出去。张格在与续贷中介了解“过关”办法的同时，也在试图出售投资的两套房产。然而，令张格没有想到的是，卖房之路同样艰难，“第一位买家直接在我的挂牌价上大砍30万元，当时觉得他狮子大开口果断拒绝了，结果他是出价最高的一个。”张格坦言，随着时间的流逝，他议价的空间越来越小。
割肉离场的炒房客们正在为二手楼市提供更多优质房源。“我更倾向于购买炒房客的房，一方面，这些房子没有人住过，整体都比较新；另一方面，入手之后装修也更方便。”南京购房者韩先生说。房产中介李良也表示，炒房客出售的房子成交率更高，“有自住房客户说，他装修花了几十万，所以不能降价，但他的装修风格并不一定符合买家的审美。相比之下，无人居住的投资房就没有这种负担，报价也更低。此外，炒房客成交意愿也更强烈。”
随着大量炒房客面临经营贷续贷问题，二手楼市也迎来了一波小高潮。据我爱我家南京研究院数据，4月15日—21日南京共卖出2581套二手房，环比再涨9.7%，不仅突破2500套大关，而且创下年内单周交易量的新高。
分析人士认为，当下南京二手房买卖呈现明显的“冷热”两重天，冷的是大量房源不愿轻易降价，比如有一套曾卖出每平方米12万元的双学区房，目前市场行情就在8万元左右，房主不舍得“割肉”，挂了一年多；“热”的是以价换量，以河西和江宁为主，而这些地区恰恰是曾经炒房的热门板块。李良认为，如果南京也推出取消首套房贷款利率下限，或许将有更多刚需客出手，二手房楼市将再度升温，面临经营贷压力的炒房客也更容易解套。
江苏经济报记者 樊 骏