樓市比慘大賽，老破小又悄悄地赢了。
跌，跌最慘。賣，賣不掉。拆，拆不了。
擺在面前的每一條出路，似乎都寫着“此路不通”。
2019年，住建部公布過一組驚人的資料：大陸老舊小區數量高達17萬，涉及上億居民。
一億房奴集體患上“樓齡焦慮”。拿什麼拯救你，我的老房子？
此時此刻，國内最早一批業主，正在掀起一場“拯救老破小”的超級風暴！
衆所周知，一般民用住宅建築權屬年限，也不過70年。
你見過70年樓齡的房子嗎？
上海彭浦新村舊住房改造前，來源：新民晚報
黃色牆皮脫落大半，露出内裡的紅磚。各路電線在半空中糾纏不休，看得人觸目驚心。木闆和玻璃勉強維持的破舊門窗、黑得看不出原本顔色的牆面……整棟樓似乎都在搖搖欲墜。
借用一位老破小業主的評價：
“（這種房子）就好比癌症晚期，小修小補就好比打針，都是沒用的。”
更令人不堪忍受的是，廚房和衛生間是幾戶人家共用的，“一日三餐輪流轉，你家燒完我家燒”。每天都會因為使用時間和順序吵跟鄰居吵起來。
這樣的房子，現在即便白送，很多人也未必願意住。
但是，在經曆過拆除重建之後，它可以變成這樣：
來源：真叫盧俊
不光“面子”涅槃重生，“裡子”也脫胎換骨。家家戶戶都擁有獨立廚衛，并且配置陽台。
樓下不見了髒亂差，恒溫泳池、健身館、瑜珈室、乒乓球館、長者照顧之家、早教中心、社群文化活動中心等等，這些新小區才有的配套，統統安排上！
上海鳳南一村改造後效果圖，來源：網絡
非本地居民路過，可能還以為是某個開發商的新樓盤。
而且我發現，這并不是個案。
老破小原地重建，正在全國各地開花。
上海，可能是全國高齡小區數量最多的城市。
1950年代，上海市政府決定建造2000幢勞工住宅，可供2萬戶家庭居住，号稱“兩萬戶”。
這些勞工宿舍大多以“XX新村”命名。今年第一部現象級熱劇《繁花》裡，當叱咤上海灘的寶總還是機修廠阿寶的時候，他家就住在“曹楊新村”。
曹陽一村，來源：貝殼
如今很多房子已經“年逾古稀”。而上海，正在有計劃地進行拆除重建。
據“真叫盧俊”統計，近兩年楊浦、黃浦、靜安、徐彙、虹口等拆除重建的老小區項目，數量已經有9個，涉及的居民戶數近萬戶之多。
資料來源：網絡及上海各區官方釋出，制表：真叫盧俊
北京西城區的桦皮廠胡同8号樓，上世紀70年代建成，已經成了危樓。2020年被納入危舊樓“原拆原建”，目前即将完工。天天盼着回遷的居民興奮地說：等天然氣管道安裝完成、實作通氣後，就能傳遞入夥了。
廣州花都新華街豐盛社群的叢集街2号居民樓，建于上世紀70年代，如今“年過半百”。去年9月被納入廣州市首批老舊小區成片連片改造項目試點，今年3月開始拆除重建，預計今年年底就能建好。
浙工新村，建于上世紀80年代的教師住宅樓，出現多棟危房。去年4月份項目啟動重建，建立7幢11層的小高層，按計劃将于2025年竣工。
成都中央花園二期，建成于1998年，是成都第一批商品房小區。經過長達6年的奔波努力，3000多名業主中有99.9%業主同意“自拆自建”。
全國上下，正在掀起一陣“拯救老破小”的超級風暴！
十幾萬老舊小區裡，住着上億人口，此刻他們最關心的問題是
什麼時候拆到我家？
老舊小區要拆除重建，必須先回答一個問題：
錢從哪裡來？
從各大城市的成功案例之中，我大概總結出了三種模式。
第一種，上海模式，地方掏錢。
作為“經濟第一城”的魔都，那是相當不差錢。
在彭浦新村的改造上，“鈔能力”展現得淋漓盡緻。
不花一分錢就能住上新房子，面積比以前更大了。過渡期間每個月還有1900-3700元不等的租房補貼。
這樣的好事，誰不想要呢？
彭一小區舊住房成套改造項目啟動簽約後，租賃房居民簽約率達到99.08%，産權房居民簽約率達到99.17%，
隻花了7天時間。
鳳南一村，《上海市城市更新條例》生效後全市最大規模的拆除重建項目，29天就完成了1813戶的100%簽約。
曆來拆遷最難的補償問題，也被變得不再是問題了。
2005年啟動改造以來，整個彭浦新村累計改造房屋102幢（包含拆除重建），改造面積180222平方米，受益居民4907戶。
“上海模式”的優點在于，政府主導集中力量辦大事，效率非常高。
缺點在于，十分考驗地方政府的錢袋子，真不是誰都能玩得轉的。
第二種，杭州模式，業主掏錢。
該模式源于杭州浙工新村的原址重建。
浙工新村是浙江工業大學的家屬院，建于上世紀80年代。改造之前，甚至有4幢樓房被鑒定為C級危房。
不同于“上海模式”的大包大攬，浙工新村重建費用的構成中，居民出資額大約占到80%以上。住建部門相關人士算了一筆賬，500多個業主自掏腰包，貢獻了差不多
5億元。
平均每戶掏了近100萬。
浙工大退休教師陳老師，為這個新家投了100多萬進去，具體包括——
建設費9.99萬元：原産權面積74㎡（不滿53㎡的以53㎡計算），按照1350元/㎡出資
擴面費69萬元：每戶最多可擴建20㎡，按照市場評估價出資，約34520元/㎡
車位費22萬元：重建後新增400個地下車位，全部針對小區居民出售
陳老師覺得100多萬花得很值。可不是嘛，房子面積大了，樓梯變成電梯有了，還多了一個車位。
杭州模式雖好，但卻非常考驗業主的錢袋子。
陳老師這樣的高校退休教師，在當地已屬精英中産群體，有七位數的積蓄并不意外。
放眼全國，全國有多少老舊小區的業主，能馬上掏出100多萬來蓋房子？
第三種，廣州模式，政府業主各出一半。
這可能是适合大多數城市的方案。
廣州花都叢集街2号居民樓，拆除重建資金平均每戶約30萬元，比起浙工新村的100萬便宜不少。
等到開會的時候，不少業主卻表示，我好難啊！
A家存了定期存款，現在取出來建房子，利息可就沒了；B家有長期病患，經濟狀況緊張，實在拿不出錢來；C家是幾個親戚共有，存在家庭及财産糾紛，誰都不想當那個出錢的冤大頭……
有人表示無法了解：拆遷不是給我錢嗎，怎麼還要我掏錢？
開了十幾次業主大會，一戶一戶走訪做工作，終于有了解決方案：
政府補貼一部分資金。
如果是經認定的低保家庭、特困職工家庭等，每平方米補助1000元。算下來50平的房子能補5萬塊錢。
“廣州模式”綜合了上海模式和杭州模式的優點，巧妙達成了資金平衡。目前來看，是最有希望推廣的一種。
雖然，最終為改造兜底的一方，依然是地方政府。
或許我們可以期待一下“第四種模式”：
适當提高原小區的容積率，把一部分土地拿來建設保障房，用于銷售或者出租。
老小區改造搞定了，保障房名額也完成了，順帶拉動房地産上下遊，把這些年無工可開、無圖可畫的産能重新調動起來……
在未來的十幾年裡，老舊小區原拆原建，沒準能撬動萬億級的龐大市場？
舊房子變成了新房子，最讓業主開心的莫過于，房價也跟着漲了。
舉個例子。改造中的上海蕃瓜弄小區，位于靜安蘇河灣闆塊。同一闆塊老小區的挂牌價在7萬元左右，次新房的價格能去到9萬以上甚至10萬+。
重建之後，這房價不得漲一波？
80年代建老小區價格，來源：貝殼
樓齡20年以内的次新房價格，來源：貝殼
拆除重建，是老破小們一次重生的機會。
隻可惜，機會并不是均等的。
首先，要出生在一個富有的中心城市。
一方面，外來人口源源不斷湧入，永遠在産生新的居住需求，中心城市裡的房子還沒有過剩。
另一方面，原拆原建工程量大、周期漫長，必須有天量資金支援，光指望業主出錢根本不現實。若非财力充足，地方即便有意願推動，也是心有餘而力不足。
今年年初，成都中央花園二期的“自拆自建”計劃被市住建局否決。
你看，即便是成都這個體量的超級城市，也會對“自拆自建”說NO。其他小城市基本沒門。
其次，要有地段價值，占據配套成熟的核心闆塊。
上海正在改造的9個老小區，所屬區域分别是楊浦、黃浦、靜安、徐彙、虹口，無一郊區。
除了與10萬+為鄰的蕃瓜弄小區，保屯路221弄隔壁的世博濱江闆塊，是上海知名的江景豪宅區，千萬豪宅密度超高。
遍地豪宅的上海世博濱江闆塊，來源：貝殼
北京桦皮廠胡同8号樓位于北京市西直門二環内，這地段不用我多說了吧。
浙工新村所在的拱墅區，是老杭州的地盤，卧虎藏龍。
廣州花都雖然是郊區，但叢集街2号居民樓南北兩側均臨新華墟市，一樓商鋪幾乎個個都是旺鋪。長期來看，更是可以牢牢抱住廣州北站這條大腿。
再次，改造難度不能太大。
北京和廣州的重建案例，都是隻有一棟樓，全部住戶加起來不到50戶。如果是更大規模的小區，難度将會指數級增長。
值得一提的是，近年來遍地開花的超高層建築，不僅衰老速度更快，維護費用更貴，而且幾乎不存在重建的可能性。
有些房子，或許注定在漫長的等待中衰朽。