這兩天有一張“高盛預測中國房價見底時間”的圖，被大家瘋傳。
預測參考了美國和日本的房價漲跌史：
美國是2006年見頂，2011年末見底，調整時間大概是6年；
日本是1991年見頂，2003年左右企穩，調整時間大概是13年。
高盛覺得，參考美國的房價走勢，中國房價在2021年3季度見頂後，也會像美國那樣經曆24個季度的調整，在2027年才企穩止跌，還說現在的房價才剛跌了一半。
這個預測看着确實挺吓人的。
如果往後幾年房價還得腰斬，那豈不是得趕緊賣房，如果像日本那樣一跌跌十幾年，這坑更是深不見底，這下沒救了？
實際上，這張圖是真是假，沒人給出個靠譜來源，是以這個所謂預測，大家可以不用那麼較真。
再說了，哪有這樣直接硬套資料的道理？
日本，和咱們體量差别太大，咱們的政府政策也要比日本強勢有為很多，而且上次也說到，日本危機之後就搞海外投資去了，但咱們的重心顯然還會在國内建設。
美國，和咱們體量一個量級，咱們也在學美國向科技、消費、服務型社會轉型的經驗，房價見頂之後下跌的斜率确實也相似；
但咱們的銀行，不像當時美國金融危機時那樣，抛售房産，導緻房價雪崩，對房子這個東西，中國人也更有特殊情感。
就如高善文博士之前說的那樣，咱們房地産所謂的“泡沫”，并不是典型的泡沫，和其他國家的泡沫化不一樣，未來調整的路徑不盡相同。
高盛關于中國房價的預測，有靠譜來源的是去年6月，香港團隊做的一個報告，說的是咱們的房地産行業将經曆“L型複蘇”，沒有快速解決方案。
（來源：Goldman Sachs）
理由是，上司這次似乎很堅定，不願意再把房地産行業作為短期刺激工具，政策的優先事項，是管理多年的放緩趨勢，而不是制造一個上行周期。
雖然未來會有很多寬松措施，但低線城市還有開發商融資的問題沒有快速解決方案，是以未來幾年房地産行業将會經曆“L型複蘇”。
“L型複蘇”這個詞，頗有藝術感。
V是複蘇，U是複蘇，W也是複蘇，但走平的L，似乎沾不上複蘇的邊，隻能說香港團隊的用詞，深谙讨上司歡心之道。
不過報告的分析，确實比那張網傳的單圖專業。
就在年初的時候，原央行調查統計司司長盛松成，在2024年中國首席經濟學家論壇年會上也說到，現在還在下行周期，企穩可能還得2-3年，房地産長期将呈L型态勢。
他覺得，這輪房地産調整是趨勢性的，不是周期性的。
看來，大佬們對L型這個走勢，還是挺有認可度，也就是說，咱的預期不能放太高了，别想什麼見底調整完之後，就會馬上出現回暖反彈，大幅反彈是沒有的，絕大部分地區的房價下去，就不會起什麼浪花，就是長時間橫盤，核心城市核心地段，估計才有慢漲的空間。
上司的目标很明确，穩住，不拖後腿，然後逐漸擺脫對房地産的依賴。
那啥時候才到L的拐點呢？
從别國的經驗來看，無論是美國還是日本，房地産市場惡化之後，都需要比較長的時間才能觸底，美國作為世界大佬，調控能力自然是超強的，也用了6年。
現在咱們的房地産企業風聲鶴唳，就連萬科這種頭部都還在失血當中，再加上大家信心也沒有恢複，不願意消費，對風險資産戰戰兢兢，言底顯然尚早。
是以希望短期内結束調整，并不現實。
當然，如果把時間拉得足夠長，房價總體上還是能回暖。
像日本，跌了13年，然後又低位徘徊了10年，到2013年又開始漲了，畢竟貨币一直在超發，而稀缺好房子作為一種重要的大類資産，依然是富人配置中的一個重要部分，隻不過個中時間，長到一代人的青絲變華發。
高善文給的資料，從美國、日本的情況來看，當城鎮化高峰過去後，房地産投資占GDP比重的中樞是6.5%-8%，中國城市化程序還沒有結束。
咱們的房地産投資占比，長期中樞應該在8%左右，至少也要在7%以上，但現在這個比重隻有6%出頭，未來還是會有些空間。
而從“房産長期看人口”這個邏輯來看，近年最後一波的人口出生高點，在2016年，1786萬人。
按照35歲平均購房年齡來算的話，就是2051年之後，這個最長期的邏輯，也将無法再支撐樓市。
是以，對于房地産這塊，不要再幻想像以前那樣，調整過後就能彈起來快速增長，因為總體的大勢已去，但也不必悲觀到覺得行業要崩潰了，客觀一點，順勢而為。
一方面，要把房産占總資産的過高比例逐漸降下來，起碼不超過50%吧。
有投資價值的核心稀缺好房子，想留在手上的，也要做好預期管理，按發達國家一線城市房子的情況來看，能到5%的長期收益率已經是挺不錯的了。
有人說，現在賣房太難賣了，沒錯，都在拼價格，之前咱們也說了，現在是買方市場，你不先把自己砍出血，并且做好繼續被人砍的準備，壓根沒法賣。
不過現在也有一堆三四線城市，陸續出台政府直接下場收購二手房的政策，雖然還沒激起啥大水花，有改善置換想法的賣房大軍，倒是可以關注一下~