每年2-4月都是學區房的旺季，今年卻不一樣。
一線城市帶頭，學區房的價格出現了雪崩。
學區房，徹底變天了？
先說說北京，曾經作為海澱區的“金字招牌”，萬柳地區的房價一直居高不下，是北京最牛的學區了。
尤其是那個“蜂鳥家園”，占坑房，一套44平的小房子，最高峰的時候，竟然能賣到近千萬！
去年11月份的時候，這個戶型的房子直接跌到了600多萬，比高位少了300萬，很多家長的心态都崩了。
最近，又來一磅重擊，價格直接跌破600萬。
這個戶型的房子就沒有跌破600萬，還有人說“600萬”是蜂鳥的價格下限，也是中關村三小的最低門檻。
前幾天，蜂鳥家園成交了一套43.84平的西向開間，以568萬成交了。
從1000萬+到如今的568萬，幾乎是腰斬。
同樣的事情也發生在上海。
最近，高興花園這個學區房暴跌的話題也是頻繁出現在社交平台。因為擁有闵實驗作為一梯隊公辦國小。曾經，高興花園關注度賊高、成交也很活躍。
2021年高興花園成交價最高點10-9萬/㎡，47㎡，均價9.3萬/㎡。
而現在，2024年高興花園挂牌價均價4.9萬/㎡，實際下跌約205萬。
不過北京和上海的學區房加起來，也沒有深圳慘烈。
曾經深圳福田有兩個學區房紮堆的地方，一個是八卦嶺，一個是百花片區。
2019年八卦嶺憑借着荔園東國小的落址，房價年漲幅達到80%，高峰時期，一套30平的一房，總價高達435萬。
可是今年，八卦嶺同樣30平的一房，成交總價已經暴跌至135萬，跌幅高達68.97%，直接膝蓋斬。
百花片區的南天二花園，因為擁有深實驗雙學位，曾被稱為深圳學區房中的“愛馬仕”。
2021年時，一套82平的兩房，最高成交價去到1875萬，可最近同戶型的成交價卻已經跌至948萬，跌幅約50%。
相比之下，廣州的學區房算是比較溫和的了，但一樣跌了不少。
就說名校紮堆的越秀區，對口文德路國小的東方文德廣場，還有對口東風東路國小的錦城花園，跌幅都在3成左右。
曾經一線城市的頂級學區房，如今卻一而再，再而三的迎來價格雪崩。
可見學區房市場的底層邏輯正在生變。
一般來說，每年的3、4月份是學區房的交易高峰期，但因為要趕在5、6月的入學報名，是以家長不得不提前準備。
但今年各地都聽到各地學區房割肉成交的案例。
雖然，像深圳一些學區房成交量有所回升，但是都是以價換量，一些價格比年前還低。
肉眼可見，學區房正在跌下神壇。
學區房為什麼會在這一輪周期中跌這麼猛？
一來，漲太猛了。
2020年～2021年，那一波學區房漲太猛了， 如今也隻是正常的回調。20年和21年那會兒，各地的學區房都漲了30%～50%。
市場上也出現了衆多高價盤，颠覆大家的認知。
就說深圳，一個老破小就因為背後擁有高端的學區資源，單價居然媲美深圳豪宅盤的價格。
漲太猛，必然要回調了。
疊加這幾年大家恐婚恐孕的情緒，學區房的價值在進一步縮水。
資料顯示，現在幼升小人數下降。
很多城市，都在去年達到了幼升小的入學高峰期之後，後面就開始下降。
2023年的時候，北京幼升小比2022年增加了7000人，達到曆史最高峰。16年～2017年出生人口達到了近年來的頂峰。随後出生人口急劇下降。
是以2023年将是北京的幼升小最高峰，之後就會出現斷崖式下跌，學區房也将迎來巨變。
當然一等學區還不用擔心招生問題，差點的學校估計都會招不滿人了，學區房的價格也不可能再反彈到曆史高峰去。
同樣的，上海、深圳也是如此，出生率在達到峰值後，就開始下降了。
國小生數量的銳減，影響到的是學區房最根本的需求，這也是為什麼如今學區房的價格連底線都要守不住的原因。
難道說，學區房會就此銷聲匿迹，毫無價值了嗎？
當然不是，畢竟優質的教育資源不論什麼時候都是稀缺的，是以學區房的價值也會一直存在。
隻不過如今，學區房的玩法已經變了。
一方面，很多頂級名校的招生方式，已經跳出學區這個概念了。
之前我在某乎上看到一位剛剛拿到加拿大工簽的女生提問：
坐标北京海澱，雅思剛過6，單詞量1萬2左右，去加拿大工作會有語言障礙嗎？
然後就見一位北京大哥回答道：
雅思6分，詞彙量1.2萬，這個水準在海澱是肯定不夠用的，但是在加拿大絕對夠用了。
以前很多家長覺得上一個對口直升的頂尖國小，就一定能穩穩的上頂級國中。
可現在就拿北京、上海的頂級國中來說，人家已經不止看學區，更看重履歷、AS考試成績等硬實力。
是以要想上頂級牛校，打鐵還需自身硬，而且需要特别硬。
另一方面，當下随着學曆的貶值，很多家長也在思考，投入如此巨大的成本求學，和把這筆錢留給孩子，到底哪個更劃算？
如今的學區房，金融投資屬性已經被削弱到了一個極低的程度，轉而更像是一種消費品。
而這個過程則意味着，買學區房的家庭，已經不是以前那波砸鍋賣鐵雞娃的家長了，而是真正有實力，不差錢的家庭。
這些家庭在選擇學區房時，有着更嚴格的要求。
首先在地段上，一定是教育資源最頂級的闆塊。
這個頂級不是指學校的上限有多高，而是下限有多高。
就比如北京的東西城，幾乎全區都是名校，這種情況下，哪怕多校劃片，也不會影響到孩子升學。
其次就是追求品質感，對标每個區域的頂級改善樓盤。
可以預料，未來學區房市場面臨的是大範圍的洗牌，最後依舊能站在價值鄙視鍊頂端的，隻有地段、品質、學區兼備的頂級學區房。
對此，你怎麼看？歡迎下方評論區留言告訴我們喲~