僅靠需求端刺激很難讓市場穩定下來，關鍵還是供給側改革，這是給市場帶來新鮮血液的關鍵。
中房報記者 苗野 北京報道
城市房地産融資協調機制不斷傳出新消息。
4月13日至14日，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰在河南省鄭州市調研房地産工作并主持召開座談會。
何立峰強調，加快推進城市房地産融資協調機制落地見效，對符合“白名單”要求的合規房地産項目要積極給予資金支援，做到“應貸盡貸”，保障項目按時建成傳遞，切實保障購房人的合法權益，穩定預期，促進房地産市場平穩健康發展。
自今年1月份部署以來，房地産融資協調機制在全國各地迅速落地。
據住房城鄉建設部消息，目前全國31個省份和新疆生産建設兵團均已建立省級房地産融資協調機制，所有地級及以上城市（不含直轄市）已建立城市房地産融資協調機制，分批提出可以給予融資支援的房地産項目“白名單”并推送給商業銀行。截至3月31日，各地推送的“白名單”項目中，有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發放1554.1億元。
中國房地産報記者從各地公布的“白名單”進展和房企回報情況得知，房地産“白名單”涵蓋範圍廣，推送速度快，但銀行已放款項目數量少于住建部門“白名單”報送量，通過銀行稽核項目相對較少，已放款資金體量相比融資需求有一定落差。
“期望針對真正需要資金保交樓的項目，政府及銀行适當放寬準入要求，使此部分項目能夠保證傳遞，進而促進房地産市場的健康發展。”華東某房企内部人士表示，政策針對市場環境信心恢複和緩解資金周轉瓶頸方面需要強化。
能進盡進
此次，何立峰重點考察了鄭州市金水區、惠濟區多個在建房地産項目，這也是鄭州“保交樓”項目的集中區域。央視官方視訊顯示，旭輝一江雲著項目是此次調研項目之一。
他指出，大陸房地産市場供求關系已經發生重大變化，要加快建構房地産發展新模式，抓好保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施“三大工程”建設，抓緊解決城市房地産融資協調機制落實的堵點卡點，加強在建項目監管，保障項目融資，確定建設品質和按時傳遞；要健全合規房地産項目“白名單”制度，“能進盡進”。
從廣東、福建、河北、河南、湖北等地披露的“白名單”最新進展來看，截至3月底，廣東省有177個項目獲得銀行授信524億元，83個項目已獲得貸款發放119億元，民營房企和混合所有制房企項目分别占授信額度和已獲得融資的86.5%和86.9%。福建監管局披露轄區第一批“白名單”61個項目全部落地，實際融資需求金額達140億元，項目落地率和授信審批率均達100%，其中為39個民營房地産項目提供授信80億元。湖北省14個市州已向商業銀行推送第一批房地産“白名單”項目85個，融資需求226.74億元，85個項目已全部完成稽核，落地率100%，已有64個項目新發放貸款119.98億元。在第一批“白名單”項目中，有51個屬于民企和混合所有制房企項目，占比60%。截至3月31日，河南省共215個項目通過授信審批，已授信審批金額450.53億元。
開年以來，針對房地産融資協調機制的建立，監管層幾度“發聲”，各家銀行也集體重新整理“進度條”，密集披露“白名單”項目審批及貸款發放情況，14家銀行對接清單項目已近1.2萬個。碧桂園、融創、綠地、旭輝、中南、世茂、奧園、金科、中梁等多家房企也相繼公布了入圍“白名單”的房地産項目，并紛紛表示所獲資金将全力支援在建項目融資和建設傳遞。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“白名單”制度是目前“保交樓、防風險”的一劑良藥，其作用一是對認定的“白名單”做到“應貸盡貸”可以保障業主的權益，保證“保傳遞”；二是防範風險蔓延，新增項目和既有的合規項目（土地權屬清晰、資金封閉運轉）按“白名單”來管理，切斷了風險傳播；三是保障金融機構債權，提振貸款積極性，穩定房地産金融“加速器”效應，避免因資金持續外流導緻信貸緊縮；四是建立房地産管理長效機制，地方政府要按照“白名單”模式來管理地産；五是穩定行業上下遊、穩定産業鍊，帶動穩增長。
上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳傑認為，此次調研後，“白名單”應該會加快落地。“白名單”機制既增加房企在建項目如期完工的可能性，也增強了購房者對這些項目的信心，推動房企銷售和快速回款，進而緩解房企現金流壓力。“這兩點是互相作用，互相依托，‘白名單’加快落地的前提是要做好資金監管和施工進度督促，全力避免‘白名單’項目再出現爛尾或延期傳遞。”陳傑說。
期待融資盡快落地
3個月來，房地産“白名單”以超乎想象的速度推進，以求實作對單體房地産項目的“精準灌溉”，但這些資金“活水”是否快速流向不同類型房企，實際到位的資金量又是否能解房企資金之渴，這是市場頗為關注的重點。
在4月7日碧桂園召開的月度集團管理會議上，總裁莫斌強調一定要抓住機會，認認真真做好工作，争取更多項目進入“白名單”。碧桂園已納入房地産“白名單”的項目超200多個。
截至4月15日，旭輝在全國已有68個項目入圍“白名單”，大部分項目已開始對接融資需求，已有15個項目通過調整還款節點、降低利息、置換現有融資等方式獲得“白名單”融資支援。3月28日，融創中國宣布已有120餘個項目進入融資協調機制“白名單”。
某閩系房企内部人士表示，“白名單”在機制上是把項目和企業的風險進行隔離，此次何立峰副總理調研提出的“應貸盡貸”、“能進盡進”及“不符合條件項目，拿出針對性方案”的提出，對陷入流動性困境的企業來說，無疑為保傳遞工作提供了有力保障，也進一步提振了購房者信心。
“對企業自身而言，集團公開債務違約目前是項目融資推進過程中遇到的最大問題，銀行普遍存有疑慮，是以主要通過總包墊資、工抵房等手段推進項目正常施工。”某出險房企内部人士表示，公司已有多個項目納入“白名單”，但實際落地情況因城市而異、因項目而異，總體推進時間最快的也要兩個月，慢的可能需要3～5個月。
借由這次考察，何立峰強調，對納入“白名單”的項目，金融機構要優化貸款審批和發放流程，加快放款速度，支援項目建設竣工。對暫不符合“白名單”要求的項目，抓緊拿出有針對性的解決方案。對開發貸款和預售房款，要優化賬戶管理和資金監管，確定封閉運作，嚴防違規挪用。
在“三支箭”齊發之後，城市房地産融資協調機制被寄予厚望，但業内普遍認為銀行的自主決策權才是真正關鍵的一道門檻。
從多家房企回報情況來看，大多數房地産項目“白名單”融資落位進展較為緩慢。“這是‘老病根’了，畢竟金融機構是風險要素優先，很多融資仍在接受審判的路上。”某浙系房企相關人士說。
前述某閩系房企内部人士提到，從目前情況來看，企業獲得融資的項目較少，希望已入圍“白名單”項目的新增融資能盡快落地。關鍵在于金融機構，它們更在意抵押物是否充足，但在行業深度調整的這兩年，企業在自救過程中，抵押物其實也用足了，是以政策還需要優化。
“這也是可以了解的，金融機構僅是房地産行業中的一環，恢複各方信心特别是市場消費信心是關鍵，需要國家從更深層次、更大力度出台激活房地産市場的政策和舉措。”前述華東某房企内部人士說，期望政府協助溝通金融機構降低民企融資成本，打開限制，靈活施政，多管道并舉進一步刺激市場，在融資端持續打開管道，為開發商“續血”，保傳遞。
中指研究院企業研究總監劉水認為，預期各地将強化“推送-回報”的工作閉環，加強住建和金融管理部門的關聯，盡可能讓更多項目入圍“白名單”，共同推動融資盡快落地。
“白名單急需擴圍提速，從獲批融資項目數量和規模來看，仍相對有限。”劉水說，各方需各司其職，形成合力，協調解決不符合要求項目存在的問題。金融機構需及時回報項目存在的問題，城市房地産融資協調機制要第一時間統籌解決。堅持市場化、法治化原則，區分項目風險程度，部分出險項目難以依靠項目整改即可符合“白名單”要求，但其融資需求仍需按照風險化解的方式來适當滿足。
李宇嘉認為，此次高層上司再次強調了“用好房地産調控自主權，因地制宜調整優化房地産政策”，意味着對合規項目金融機構一定要支援，但不能光靠金融機構支援，地方得活躍市場。是以，調控權力給到地方，穩定市場的責任和義務也對等到位。未來政策會持續優化，比如越來越多的城市取消首套房按揭利率下限，還有持續推進二手房“以舊換新”。但僅靠需求端刺激很難讓市場穩定下來，關鍵還是供給側改革，這是給市場帶來新鮮血液的關鍵。