最高檢印發6件涉房地産糾紛
民事檢察監督典型案例
聚焦“一房二賣”、逾期辦理産權證、
違約金調整等監督事項
近日，最高人民檢察院印發6件涉房地産糾紛民事檢察監督典型案例。據介紹，作為“檢護民生”專項行動系列典型案例之一，該批典型案例聚焦“一房二賣”、逾期辦理産權證、違約金調整等高發監督事項，具體闡述檢察機關依法能動履職，實質性化解糾紛，持續做實人民群衆可感受、能體驗、得實惠“檢護民生”的檢察履職要義。
這6件案例分别是張某等71戶業主與貴州省安順市某房地産開發有限責任公司商品房預售合同糾紛檢察和解系列案，孫某與衡水某房地産開發有限公司确認合同無效糾紛民事檢察和解案，張某仲與唐某房屋租賃合同糾紛檢察和解案，宋某軍、趙某、劉某源申請不予執行仲裁裁決執行監督系列案，黃某海等27人與某房地産公司商品房銷售合同糾紛系列抗訴案，甯波某建築裝飾有限公司與甯波某文藝創作工作室裝飾裝修合同糾紛檢察和解案。
最高檢第六檢察廳負責人表示，房地産産業事關人民群衆切身利益，事關經濟社會發展大局，檢察機關要結合典型案例中的監督要點，全面深刻了解“三個善于”的新時代檢察履職要求，持續推動開展“檢護民生”專項行動，高質效辦好每一個案件，努力讓人民群衆在每一個司法案件中感受到公平正義，聚焦“國之大者”，強化一體、綜合、能動履職，及時回應社會關切，依法能動履職，不斷提升檢察和解實效，實質性化解涉房地産糾紛案件，以個案為切口延伸檢察履職，助推房地産市場規範化、法治化建設，促進房地産市場平穩健康發展。
關于印發涉房地産糾紛
民事檢察監督典型案例的通知
各省、自治區、直轄市人民檢察院，解放軍軍事檢察院，新疆生産建設兵團人民檢察院：
房地産産業事關人民群衆切身利益，事關經濟社會發展大局。2023年底召開的中央經濟工作會議專門強調，“做好保交樓、保民生、保穩定工作”。目前，涉房地産糾紛案件易發高發，主要涉及“一房二賣”、逾期交房、遲延辦理産權證等情形，呈現出群體性、沖突對立激烈等特征。為深入學習貫徹習近平法治思想，充分發揮檢察職能，助力實質性化解房地産領域沖突糾紛，深化“檢護民生”專項行動效果，持續做實人民群衆可感受、能體驗、得實惠的檢察為民，最高人民檢察院組織選編了6件涉房地産糾紛民事檢察監督典型案例，作為“檢護民生”專項行動系列典型案例。現印發你們，供各地參考借鑒。
最高人民檢察院
2024年4月11日
張某等71戶業主與貴州省安順市某房地産開發有限責任公司商品房預售合同糾紛檢察和解系列案
【關鍵詞】
商品房預售合同 逾期辦證違約金 檢察和解 檢護民生
【基本案情】
2015年6月30日，張某與貴州省安順市某房地産開發有限責任公司（以下簡稱某房開公司）簽訂商品房預售合同，購買該公司開發的商品房。合同約定：出賣人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權初始登記，并将辦理商品房轉移登記的有關文書傳遞買受人，逾期不能傳遞的，出賣人按已付房價款的萬分之一向買受人承擔違約責任。合同簽訂後，張某依約支付了購房款336757元，某房開公司于2016年8月1日傳遞房屋，但一直未辦理産權登記。2018年12月25日，張某訴至貴州省安順市西秀區人民法院，請求判令某房開公司傳遞辦理商品房轉移登記的有關文書，配合其辦理房屋所有權證，并以購房款為基數，按日萬分之一的标準支付2016年1月至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計36706.51元，此後繼續按日萬分之一的标準以購房款為基數支付違約金，直至辦妥房屋所有權證之日止。
該案經一審、二審，貴州省安順市中級人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請辦理商品房現房備案手續，達不到辦理不動産權證書的條件為由，對辦理不動産權證書的訴訟請求未予支援。對于逾期辦證違約金，認為張某在接收房屋時怠于發現案涉房屋不具備辦理不動産權證書的條件，并放棄了拒絕接收該房屋的權利，本身也存在過錯，故酌情判令某房開公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期辦證違約金3980元。駁回張某的其他訴訟請求。
張某不服，向貴州省進階人民法院申請再審，該院指令安順市中級人民法院再審。安順市中級人民法院再審認為，張某不能舉證證明逾期辦證對其造成的損失，結合房開公司違約的主客觀過錯、合同實際履行情況等因素，綜合轄區經濟發展、物價及收入水準等情況，酌情判令某房開公司按日萬分之零點一五為标準，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計5500.93元；2018年12月26日起至某房開公司傳遞案涉房屋不動産權證之日期間的逾期辦證違約金，以張某已傳遞購房款為基數，按日萬分之零點一五進行計付；駁回張某的其他訴訟請求。
同時期，另有70戶業主也對某房開公司提起訴訟，請求判令辦理房産證并支付逾期辦證違約金，安順市中級人民法院經再審作出類似判決。
【檢察機關履職情況】
受理及審查情況 張某等71戶業主不服再審判決，向貴州省安順市人民檢察院申請監督，該院于2021年5月25日受理該案。該院審查認為，再審判決未按當事人合同約定計算逾期辦證違約金理據不足，适用法律錯誤，并據此提請貴州省人民檢察院抗訴。為妥善處理該系列糾紛，貴州省人民檢察院從案件事實、法律适用、某房開公司履行能力等方面充分評估案件監督的法定性和必要性。一是經與人民法院溝通了解到，近年來受房地産市場下行影響，因延遲交房、逾期辦證等引發的商品房糾紛增多，若按照合同約定裁判，不但得不到執行，還可能導緻企業破産，進而出現購房戶權益更難保障的後果。考慮到房開企業實際經營困難及後期執行問題，人民法院對合同約定的違約金多有調減。二是經類案檢索發現，對于涉商品房逾期辦證違約金，全省各地法院調減規則不盡統一。參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第十四條的規定，該系列案件違約金調減幅度較大，與當地的經濟發展水準不相适應，達不到督促合同各方當事人秉持誠實信用原則履行合同義務的效果。三是某房開公司因案涉糾紛被多次投訴，正常運轉遭受嚴重影響，且尚有其他債務糾紛，存在破産風險，不具備按照日萬分之一标準支付違約金的能力。但其在某商業銀行繳存的工程品質保證金尚餘50萬元，且有車位租賃費收益，實際承受能力高于生效判決确認的标準。四是雖然案涉房開項目因未申請辦理商品房現房備案，導緻無法辦理房産證。但經溝通，住建、不動産登記等部門表示在完善相關資料的情況下，将優先協助企業辦理産權證。
檢察和解 考慮到房地産經濟面臨的複雜嚴峻形勢和後續執行問題，貴州省人民檢察院認為，簡單提出抗訴并不能解決張某等業主的實際問題，難以從源頭上徹底化解沖突，檢察和解可能是處理案件比較好的方式。省、市兩級檢察院圍繞沖突症結，主動加強與人民法院、相關行政主管部門、銀行等部門溝通，協同開展和解工作。一是積極協調住建部門、不動産登記中心，通過完善相關資料，為71戶業主辦理了産權證，解決了張某等人最關心、最擔憂的産權問題，為全面和解奠定基礎。二是通過協調有關銀行，對某房開公司已經驗收合格的項目預存的50萬元工程品質保證金解除查封，為房開企業清償業主違約金提供條件。三是做好對張某等人的釋法析理工作，耐心解釋介紹目前經濟形勢和房開企業經營困難情況，分析違約金增加後可能面臨的難以執行到位問題，張某等71戶業主最終同意按照日萬分之零點三支付違約金。在檢、法、行政機關等多方共同努力下，雙方當事人最終達成和解，由某房開公司用工程品質保證金50萬元支付逾期辦證違約金，不足部分用車位租賃費抵扣，71戶業主向檢察機關撤回監督申請。
【典型意義】
（一）檢察機關在辦理涉房地産監督案件中，應着眼實質性解決購房者困難問題，依法能動履職，切實維護民生民利。住房問題涉及人民群衆的切身利益，依法妥善處理房地産糾紛是“檢護民生”的重要内容。檢察機關在辦理涉房地産糾紛案件中，要結合房地産調控政策和市場經營現狀，充分評估購房者訴求實作的可能性，并以此為導向，選擇最優處理方式。本系列案中，法院調減違約金依據不足，違背合同誠實信用原則，但“一抗了之”既無法解決辦證問題，也将面臨再審後按照合同判決無法執行的情況。鑒于此，檢察機關在全面調查核實的基礎上，充分評估實質化解争議的可能性，能動開展檢察和解，引導雙方當事人依法合了解決沖突糾紛，一攬子解決購房者反映強烈的辦證問題及違約金問題，最大限度保障了購房者的合法權益，彰顯了民事檢察為民司法的情懷和擔當。
（二）檢察機關對涉房地産監督案件開展沖突化解，應強化一體、綜合、能動履職，多方關聯形成合力，提升檢察和解實效。近年來，随着經濟下行壓力增大，大量商品房買賣糾紛進入民事訴訟，其中以逾期交房、逾期辦證糾紛居多，呈現出涉訴人數多、涉訴标的大、當事人沖突尖銳的特點，化解難度大。檢察機關在開展檢察和解中，要充分運用法治思維和法治方式，通過上下一體、檢法聯調、府院關聯，形成多向發力、分層遞進、銜接配套多元解紛格局，積極推進一體綜合能動履職，在促進行政審批、查找房企财産、加強釋法說理和風險防控等方面協作配合，提升檢察和解效果。
孫某與衡水某房地産開發有限公司确認合同無效糾紛民事檢察和解案
【關鍵詞】
商品房買賣合同 格式條款 檢察和解 訴源治理
【基本案情】
2017年9月22日，孫某與衡水某房地産開發有限公司（以下簡稱某房地産公司）簽訂了商品房買賣合同一份，合同約定孫某購買位于衡水市故城縣鄭口鎮京杭大街西側美林水岸某号商鋪。商品房買賣合同中附件三《裝飾、裝置标準》第七條約定：二樓樓頂平台歸三樓住戶使用，具體使用面積詳見設計圖紙。入住之後，因三樓住戶在二樓樓頂平台私自搭建圍欄、庭院、菜園等，嚴重破壞了樓頂結構，導緻孫某所購的商鋪常年漏雨；且因上述合同内容約定，三樓住戶禁止孫某到樓頂進行維修，漏雨問題一直存在，影響了孫某的日常經營生活。2021年2月25日，孫某起訴某房地産公司至河北省故城縣人民法院，請求法院判決确認商品房買賣合同附件三第七條“二樓樓頂平台歸三樓住戶使用”的格式條款無效。
故城縣人民法院于2021年4月7日作出民事判決。該院認為某房地産公司不認可其與孫某簽訂的商品房買賣合同附件三中的第七條是其為了重複使用而預先拟定的，且孫某僅送出了一份商品房買賣合同也不足以證明該條款系格式條款，且該條款也不存在法律規定的無效情形。故該院判決駁回孫某的訴訟請求。
孫某不服一審判決，上訴至衡水市中級人民法院，衡水市中級人民法院于2021年6月29日作出民事判決。該院認為，格式條款隻有存在法律規定的無效情形時，才能被宣告無效，并非隻要是格式條款就一定無效。本案中，孫某購買案涉商鋪時，該商鋪系現房，孫某接收商鋪時對商鋪進行了驗收，在《商住樓交接确認單》上注明案涉商鋪存在的問題并簽字确認。孫某簽字确認的該确認單中所列明的問題未包含案涉商鋪樓頂平台，且案涉商鋪的樓頂平台并非屬于孫某所購商鋪的專有部分，孫某主張附件三第七項“二樓樓頂平台歸三樓住戶使用”的條款限制了其作為所有權人的權利，缺乏事實和法律依據，該院不予支援。孫某雖主張案涉商鋪驗收時并未對樓頂進行驗收，但未提供相應的證據證明其主張。同時，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，本合同及附件共13頁，合同附件與本合同具有同等法律效力。因《商品房買賣合同》雙方已經簽字生效，并已經備案，應視為孫某對《商品房買賣合同》附件三的内容系明知，合同附件三的内容亦是雙方真實意思表示，合法有效。故該院判決駁回上訴，維持原判。
孫某不服二審判決，向河北省進階人民法院申請再審。河北省進階人民法院于2021年11月9日裁定駁回孫某的再審申請。
【檢察機關履職情況】
受理及審查情況 2022年2月21日，孫某不服，向衡水市人民檢察院申請監督。衡水市人民檢察院受理該案後，依法運用調查核實權，經查閱法院卷宗，詢問孫某提供的多名證人，向住建部門發出協助調查函，調查設計圖紙及三樓住戶與某房地産公司簽訂并備案的《商品房買賣合同》，全面了解案件基本事實和發生背景。檢察機關調查發現，三樓住戶與某房地産公司簽訂的《商品房買賣合同》中并未約定其享有二樓樓頂的使用權，規劃設計圖紙将二樓樓頂分為兩部分，北一半為三樓的觀景平台，南一半為放置二樓住戶太陽能儲電設施等空間。某房地産公司在向三樓住戶銷售房屋時，口頭承諾按照圖紙使用二樓樓頂平台。三樓住戶在使用二樓樓頂平台時，私自搭建圍欄、庭院、菜園，破壞了樓頂結構，導緻孫某所購的商鋪常年漏雨，影響孫某的日常經營生活。
檢察和解 檢察機關經審查認為，案涉條款雖是開發商為了重複使用而預先拟定的條款，但根據有關法律規定，除一般無效情形外，格式條款隻有存在涉及損害主要權利的情形才無效。本案中，案涉商鋪的樓頂平台并非屬于孫某所購商鋪的專有部分，孫某主張該條款限制了其作為所有權人的權利，缺乏事實和法律依據，是以案涉條款雖為格式條款，但不存在無效情形。但考慮到本案沖突糾紛的實質是相鄰關系糾紛，孫某在與三樓住戶多次交涉無效後以某房地産公司為被告提起确認合同無效之訴，意圖通過否定《商品房買賣合同》中格式條款效力，以維護所購買房屋正常居住使用的合法權益。檢察機關簡單作出不支援監督申請決定，案了事未了，某房地産公司在銷售過程中不規範行為以及三樓業主使用樓頂平台不當引發的沖突依然存在。為減輕當事人訴累，檢察機關邀請人民監督員、區人大代表、律師等五名聽證員就該案舉行公開聽證會。聽證會上，承辦檢察官詳細介紹了案情，雙方當事人充分發表了意見，聽證員從法理情的角度對開發商售房過程中不當承諾、放任三樓住戶私搭亂建以及造成業主損失等問題進行了評析，幫助雙方當事人梳理民事權利義務。在檢察官與聽證員的共同釋法說理下，雙方達成和解協定，某房地産公司對樓頂進行防水維修，并協助相關部門拆除二樓樓頂私搭亂建，孫某主動向檢察機關撤回監督申請。
延伸工作 衡水市人民檢察院在依法開展監督工作的同時，通過一體履職與故城縣人民檢察院組建訴源治理辦案專班，依法能動履職，對于辦案中發現的轄區部分商品房小區業主私搭亂建監管不力等社會治理問題，依法向故城縣住房和城鄉建設局、故城縣社群建設和物業監督管理籌建工作上司小組辦公室等機關制發檢察建議書，督促其履行監管職責，及時處理違建問題。檢察建議制發後，各職能部門高度重視，第一時間加強排查，進行内部整頓、建章立制、多措并舉整改問題。
【典型意義】
（一）檢察機關辦理涉商品房買賣合同監督案件，既要準确認定法律關系，也要注重案件辦理實效，解決購房人急難愁盼問題。房産事關老百姓的生存權益。實踐中，有的房地産公司為了銷售便利，将本屬業主共有的屋頂部分承諾特定住戶享有使用權，特定住戶在屋頂上私自搭建建築物，損害樓體結構，造成安全隐患。本案中，針對某房地産公司銷售商鋪時，制定的“二樓樓頂平台歸三樓住戶使用”的格式條款，孫某意圖通過起訴該格式條款無效，實作對樓頂的使用權能，解決因三樓住戶在二樓樓頂平台私搭亂建導緻屋頂漏水問題。但根據有關法律規定，案涉樓頂平台并非屬于孫某所購商鋪的專有部分，案涉條款雖為格式條款，但并非當然無效，孫某的訴求得不到法律的支援。鑒于上述情況，檢察機關在準确認定法律關系的基礎上，綜合考慮法理情，通過公開聽證促進雙方達成了和解協定，使沖突得到實質性化解，真正做實人民群衆可感受、能體驗、得實惠的檢察為民。
（二）檢察機關在辦案中應當以個案為切口，延伸檢察監督，助推社會綜合治理，并建立長效工作機制。本案辦結後，檢察機關通過走訪調研、大資料篩查，發現當地近年來因私搭亂建問題得不到妥善解決而激化沖突并訴至法院的案件多發。為推動行業治理，檢察機關堅持一體履職，成立專班開展有關工作，向有關部門制發社會治理類檢察建議并跟進落實情況，確定取得實效。此外，本案當事人孫某的父親是一名退役軍人，案涉商鋪是傾多年積蓄為子購買，其為房屋漏水問題奔走維權，卻得不到及時妥善解決，一定程度上反映出當地退役軍人權益保障方面存在機制不暢等問題。為此，衡水市人民檢察院與衡水市退役軍人事務局就保護退役軍人合法權益會簽《關于加強支援起訴工作保護退役軍人合法民事權益的工作機制》，建立了檢察機關駐退役軍人事務局民事支援起訴服務站，進一步形成了退役軍人合法權益保護的工作合力。
張某仲與唐某房屋租賃合同糾紛檢察和解案
【關鍵詞】
房屋租賃合同 調查核實 檢法銜接 實質性化解
【基本案情】
2011年10月16日，張某仲與唐某簽訂了《商鋪租賃合同》，約定由張某仲轉租唐某承租的3700平方米商鋪（位于新疆維吾爾自治區庫爾勒市某購物廣場三樓），租期十年（自2011年11月17日至2021年12月31日），第一年租金80萬元，後續租金逐年遞增5%。合同簽訂後，張某仲以該商鋪位址注冊公司，用于開展教育教育訓練等經營活動。2019年4月18日，因張某仲未按期支付租金，唐某向庫爾勒市人民法院提起訴訟，要求張某仲支付所欠房屋租金、違約金及物業費。庫爾勒市人民法院經缺席審理後判決張某仲向唐某支付房屋租金及違約金合計4476225元。2021年8月6日，唐某申請執行，庫爾勒市人民法院依法扣劃張某仲23066.15元并當機其股權和房産，将其列入失信人員名單，限制高消費，随後作出終結本次執行程式裁定。在執行過程中，張某仲不服庫爾勒市人民法院判決，向庫爾勒市人民法院申請再審被裁定駁回。
【檢察機關履職情況】
受理及審查情況 2023年3月23日，張某仲向庫爾勒市人民檢察院申請監督，主張本案實際承租人系張某，法院缺席審理程式違法。庫爾勒市人民檢察院受理該案後，調閱并審查了本案一審、再審及執行卷宗，經審查認為該案一審系缺席判決，認定張某仲欠付唐某房租400餘萬元的基本事實不清，缺乏證據證明。檢察機關進行以下調查核實工作，一是充分聽取雙方當事人及案外實際承租人張某對該案判決認定事實、證據及适用法律的意見；二是引導唐某、張某對雙方争議的租期、欠付租金等部分不清楚的事實，進行核算并提供相關證據；三是與執行法官了解執行情況及作出終結本次執行程式原因。檢察機關查明，2011年9月，張某與唐某對租賃商鋪合同協商一緻，由唐某先在合同上簽名。次月，張某委托張某仲代簽了合同，唐某對此知情且未提出異議。合同履行過程中，張某仲一直未實際使用案涉商鋪，而是由張某裝修商鋪後實際使用。張某先單獨使用2800平方米，後與他人合夥經營，最後又将鋪面分割後進行轉租。期間，唐某曾直接收取了部分轉租期間次承租人傳遞的租金。後張某與唐某因租金支付責任主體及數額等問題發生争議，多次結算未果引發訴訟。
檢察和解 為充分保障當事人合法權益，妥善化解沖突，檢察機關組織公開聽證會，通知案外人張某參加，核對證據并聽取各方意見。聽證過程中，唐某、張某及張某仲确認截至2017年底前租金共計651萬餘元，唐某認可起訴金額中未扣除張某已付的226萬餘元房租的事實。但張某提出因銀行卡丢失，導緻100餘萬元支付租金的轉賬記錄無法提供，且2017年之後唐某同意轉租并直接收取了部分租金，現無法聯系次承租人，緻使欠付的該部分租金情況無法查實。唐某對此不予認可，和解工作陷入僵局。檢察官對當事人擺事實，陳利弊，耐心引導三方換位思考、互諒互讓，妥善化解争議。最終，唐某、張某、張某仲達成和解協定，協定約定：1.張某、張某仲與唐某約定去法院簽署執行和解協定，張某仲放棄申請監督權利；2.張某與張某仲以三年為期分期支付剩餘租金130萬元，若逾期則承擔20萬元違約金；3.解除張某仲與唐某之間的房屋租賃合同，唐某自願放棄2018年至2021年期間200餘萬元的租金；4.若張某另有相關支付租金憑證，超過30萬元的金額，可從剩餘130萬元應付租金中扣除。
延伸工作 聽證會後，庫爾勒市人民檢察院向庫爾勒市人民法院提出恢複執行的建議，法院審查後決定恢複執行。在承辦檢察官與執行法官共同見證下，當事人依照檢察和解協定内容簽訂了執行和解協定。2023年6月12日，申請人張某仲向檢察機關撤回監督申請。
【典型意義】
（一）檢察機關在辦案中應當強化民法典理念引領，厘清法律關系，助推房地産租賃市場規範化、法治化。本案法院審理時适用合同法，檢察監督時民法典已實施。兩者雖未規定名義承租、實際承租的責任問題，但民法典新增次承租人可直接向出租人支付租金，其多付部分享有向承租人追償的權利，蘊涵了誰使用誰付費，由實際使用人支付租金的立法精神。檢察機關依法調查核實，查清案件基本事實為促成三方當事人簽署檢察和解協定奠定了基礎。檢察機關通過檢察和解，促使名義承租人與實際承租人自願共同負擔債務，符合民法典鼓勵交易和保護債權人的價值取向。
（二）檢察機關在辦案中應當積極推動檢察和解與法院執行和解無縫對接，促成檢法雙赢，減輕當事人訴累。定分止争是司法工作的應有之義。檢察機關在監督法院民事生效判決時，通過建構“調查核實查明事實+公開聽證+引導檢察和解+對接法院執行和解+跟進督促執行”的辦案模式，既保證和解協定有效落實，又與法院形成合力，共同保護各方民事主體合法權益。本案中，檢察機關推動檢察和解對接法院執行和解，法院恢複執行案件，避免程式空轉，節約司法資源，最大效率解決當事人沖突糾紛。
宋某軍、趙某、劉某源申請不予執行仲裁裁決執行監督系列案
【關鍵詞】
一房二賣 仲裁裁決 不予執行 檢察建議
【基本案情】
1999年10月，宋某軍、趙某、劉某源分别與湖南省某房地産開發公司（以下簡稱某房産公司）簽訂《商品房購銷合同》，約定購買某大廈第一層1-8 、16号房，單價每平方米5600元，總金額237萬餘元。宋某軍等支付全款并占有使用，上述合同在房管部門進行了備案。
2001年12月，某房産公司與宋某簽訂《商品房買賣合同》及《補充協定》，約定将包含宋某軍等購買的上述房屋及門面在内該大廈一層南頭裙樓出賣給宋某，房屋面積633平方米，總金額443.1萬元。同時約定以某房産公司欠宋某的借款抵房款，宋某至今未占有使用案涉房屋，上述合同未進行備案。
2005年5月，宋某向長沙仲裁委員會申請仲裁，請求裁決某房産公司傳遞案涉房屋并協助辦理房屋權屬證書。同年12月，長沙仲裁委員會作出裁決：“一、某房産公司應在本裁決書送達之日起十日内将宋某購買的某大廈首層南向從⑤軸到⑩軸裙樓商業用房（建築面積633平方米）傳遞給宋某；二、某房産公司應在本裁決書送達之日起90日内協助宋某辦理好房地産權屬證書。”
仲裁裁決生效後，宋某向長沙市中級人民法院申請執行。長沙市中級人民法院指定長沙市天心區人民法院立案執行。2006年8月，天心區人民法院作出裁定，以執行中發現部分執行标的已被宋某軍等人占有使用，某房産公司暫無可供執行的财産為由，終結本次執行程式。2009年10月，天心區人民法院恢複執行并發出公告，要求宋某軍等限期騰退，宋某軍等提出異議。2010年11月，天心區人民法院作出裁定，駁回宋某軍等的異議，并告知不服裁定可在15日内向法院提起訴訟。宋某軍等向天心區人民法院提起執行異議之訴，因未按時繳納訴訟費，被視為按自動撤訴處理。2012年6月，天心區人民法院再次采取執行措施并發出執行公告，要求宋某軍等騰退案涉房屋。同年9月，宋某軍等再次提出執行異議，天心區人民法院再次裁定駁回宋某軍等的異議。宋某軍等不服，向長沙市中級人民法院申請複議。長沙市中級人民法院作出撤銷天心區人民法院駁回異議的裁定，發回重新審查。2014年4月，天心區人民法院重新審查認為，宋某軍等提出的執行異議實質是對案涉房産所有權提出異議，與2010年作出的駁回異議裁定系針對的是同一标的物，故不再重複裁決，駁回宋某軍等的異議。而此前的2013年7月，天心區人民法院曾以無法執行為由，裁定終結本次執行程式。
2019年，宋某向長沙市中級人民法院申請恢複執行。同年7月，長沙市中級人民法院将該案指定到長沙市雨花區人民法院執行。同年11月，雨花區人民法院裁定将案涉房屋産權過戶至宋某名下，宋某持本裁定書到有關機構辦理産權轉移登記手續。2020年10月，宋某軍等向雨花區人民法院提出執行異議。雨花區人民法院認為宋某軍等人提出的要求确認房産所有權的訴求，不屬于執行異議程式審查的範圍，不予審查。宋某軍等提出的執行異議實質是主張對案涉房屋擁有優先取得房屋所有權的權利，進而排斥宋某依據仲裁裁決提出的執行申請，該異議請求與天心區人民法院2010年作出的執行裁定處理的異議請求實質内容一緻，已由天心區人民法院作出實體處理，告知其提起執行異議之訴，現宋某軍等再次提起執行異議屬重複主張權利，不符合受理條件，遂于同年12月作出裁定駁回宋某軍等人的異議。宋某軍等不服，再次向長沙市中級人民法院申請複議。2021年4月，長沙市中級人民法院裁定維持雨花區人民法院駁回異議裁定。同年7月，宋某軍等向長沙市中級人民法院申請不予執行仲裁裁決，截至2022年6月，法院未予立案。
【檢察機關履職情況】
受理及審查情況 2022年6月，宋某軍等認為長沙市中級人民法院在執行宋某與某房産公司商品房買賣合同糾紛仲裁裁決一案中存在違法情形，向長沙市人民檢察院申請監督。
檢察機關查明，案涉房屋由于未辦理竣工驗收手續就傳遞使用，導緻案涉房屋棟證及分戶證未及時辦理，後某房産公司又“一房二賣”引發房屋權屬争議，房屋登記部門認為該案權屬登記屬曆史遺留問題，要求争議各方先走司法程式确定權屬後再辦理。2013年，宋某軍等人就該案執行問題進行信訪。同年1月，相關機關召開該仲裁裁決執行案的協調會。天心區人民法院認為，長沙仲裁委員會将不屬于某房産公司的财産裁決給宋某，緻本案無法執行，于同年7月裁定終結本次執行程式。
監督意見 2022年8月，長沙市人民檢察院向長沙市中級人民法院制發執行監督檢察建議。檢察機關認為，辦理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序确定權利保護順位。本案中宋某軍等購買案涉房屋簽訂合同在先、付款在先，并在房管部門辦理了合同備案，實際占有使用房屋20餘年，應确定其權利保護順位先于宋某。某房産公司在仲裁過程中隐瞞案涉房屋已出售的事實，侵害合同簽訂在先的宋某軍等人合法權益，應當裁定不予執行該仲裁裁決。
另，天心區人民法院于2006年、2013年兩次執行已查明案件相關事實，并裁定終結本次執行程式。雨花區人民法院再次将案涉房産作為執行标的裁定過戶，明顯與在先的執行活動相沖突。宋某軍等就執行法院多次重新啟動執行而作出的執行行為不服提出異議及申請複議，不應認定是重複主張權利，雨花區人民法院駁回其異議及長沙市中級人民法院複議維持不當。
監督結果 長沙市中級人民法院采納了長沙市人民檢察院提出的不予執行仲裁裁決檢察建議，并于2022年11月1日作出執行裁定，撤銷天心區人民法院駁回宋某軍等的異議裁定。另對宋某軍等申請不予執行仲裁裁決一案立案審查，長沙市中級人民法院于2023年3月31日裁定不予執行本案生效仲裁裁決。
【典型意義】
（一）檢察機關辦理“一房二賣”監督案件，應當堅持區分原則，準确認定房屋買賣合同效力以及房屋所有權的歸屬。“一房二賣”是指出賣人将同一特定房屋出售給不同買受人的行為。實踐中，作為房地産開發商出賣人因國家房地産調控政策限制，融資管道收窄，資金鍊日益繃緊等壓力而實施“一房二賣”等違法行為，既損害了買受人的合法權益，也破壞了房産交易秩序。檢察機關在辦案中，應當綜合辦理房屋變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序确定權利保護順位，未取得房屋所有權的其他買受人則有權請求出賣人返還購房款并賠償其損失。本案中，檢察機關充分發揮民事檢察職能作用，對房産交易中的“一房二賣”問題進行有效監督，維護了順位在先房屋買受人宋某軍等的合法權益，增強了人民群衆的房産交易信心，保障了房地産交易秩序和安全，落實了以人民為中心的發展思想，以檢察力量守護民生民利。
（二）檢察機關通過監督法院對生效仲裁裁決的執行活動，有效維護仲裁案外人的合法權益。現階段，檢察機關對仲裁活動直接進行監督，尚無明确的法律依據，但通過監督人民法院仲裁裁決司法審查實作對仲裁程式的間接監督，既有法律依據，也有實踐基礎。根據民事訴訟法的規定，檢察機關有權對人民法院的執行活動實施法律監督，人民法院對仲裁裁決裁定執行或者不予執行，所作裁定即屬于人民法院民事執行裁判，如果裁判确有錯誤的，檢察機關應當進行民事執行監督。本案中，開發商某房産公司故意向仲裁機構隐瞞案涉房屋已出售并備案的事實，緻使仲裁機構作出錯誤的仲裁裁決書，惡意損害房屋前買受人宋某軍等的權益，宋某軍等據此向法院提出執行異議，法院裁定駁回宋某軍等的異議錯誤。檢察機關就仲裁裁決所涉相關事實展開調查核實，并在此基礎上向法院制發不予執行仲裁裁決檢察建議被法院采納，有效維護仲裁案外人的合法權益。
黃某海等27人與某房地産公司商品房銷售合同糾紛系列抗訴案
【關鍵詞】
逾期辦證違約金 自由裁量權行使 抗訴 檢法聯調
【基本案情】
2010年，黃某海等27人與福建省莆田市某房地産公司（以下簡稱某房地産公司）分别簽訂《商品房買賣合同》，向某房地産公司購買商品房。合同約定，如因出賣人原因，買受人不能在商品房傳遞後90日内取得房屋權屬證書的，出賣人自逾期之日起每日按已付款的萬分之二支付違約金。黃某海等27人繳納首付款、辦理按揭貸款後，某房地産公司于2013年6月至12月期間陸續交房，但因實際施工與工程規劃不符，未能如約為黃某海等27人辦理房屋權屬證書。
2015年5月，黃某海等27人分别起訴某房地産公司至莆田市荔城區人民法院，請求判令某房地産公司以購房款為基數，按日萬分之二标準支付逾期辦證違約金。某房地産公司認為合同約定的違約金過高，請求法院調低按公積金貸款利率計算。
莆田市荔城區人民法院認為，某房地産公司構成違約，但合同約定的逾期辦證違約金遠遠超過買受人的實際損失，且辦理房屋權屬證書涉及的客觀因素非出賣人所能控制，判決某房地産公司以購房款為基數，以同期同類公積金貸款利率的50％為标準，向黃某海等27人支付逾期辦證違約金。黃某海等27人不服，向莆田市中級人民法院提出上訴。莆田市中級人民法院認為一審酌情調整違約金标準并無不當，維持原判。二審判決生效後，黃某海等27人于2017年4月期間陸續辦理了房屋權屬證書。
黃某海等27人分别向福建省進階人民法院申請再審。福建省進階人民法院認為違約金調整屬于自由裁量權範圍，駁回黃某海等27人再審申請。
【檢察機關履職過程】
受理及審查情況 黃某海等27人不服生效判決，向莆田市人民檢察院申請監督。因該系列案件涉及人數衆多，福建省人民檢察院及時介入指導案件的辦理。檢察機關調取了2016年以來莆田全市法院辦理的同類案件兩千餘件，發現法院對逾期辦證違約金計算标準存在類案不同判問題。另查明，黃某海等27人均是通過辦理商業按揭貸款購房，法院判決按公積金貸款利率的50%計算逾期辦證違約金，與合同約定的違約金标準、按揭貸款利率之間的差額較大，嚴重損害買受人的合法權益，具有監督的必要性。
監督意見 莆田市人民檢察院将該27件系列案件提請福建省人民檢察院抗訴。福建省人民檢察院認為，（一）《商品房買賣合同》合法有效，應當嚴格履行。即便買受人的損失數額難以确定，也應當根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第十八條規定參照金融機構計收逾期貸款利息的标準計算，遂判決按公積金貸款利率的50％計算違約金，缺乏法律依據。（二）《商品房銷售合同》是某房地産公司提供的格式合同，逾期辦證違約金條款是合同中的固有條款，相對于某房地産公司，黃某海等27人在締約地位上屬于弱勢一方，逾期辦證的原因是某房地産公司實際施工與工程規劃不符，黃某海等27人并無過錯，且某房地産公司也未能舉證證明合同約定的逾期辦證違約金過分高于購房人的損失，法院判決大幅調低違約金标準，對黃某海等27人顯失公平。（三）某房地産公司在訴訟中僅請求法院調整按公積金貸款利率計算逾期辦證違約金，法院判決調整為公積金貸款利率的50%，超出當事人訴訟請求範圍。2022年6月30日，福建省人民檢察院就該系列案件向福建省進階人民法院提出抗訴。
監督結果 福建省進階人民法院裁定提審該27件系列抗訴案件。再審期間，法檢兩院依托民事抗訴案件協同調解機制，逐案逐戶耐心細緻做當事人的說服，積極促成雙方達成調解協定。2022年11月25日，該系列抗訴案件全部再審調解結案，黃某海等27人在原判決基礎上，每人再獲得平均約7萬元的補償，某房地産公司在一個月内全部履行完畢。
【典型意義】
（一）檢察機關在辦理商品房銷售合同糾紛案件中，對生效判決未依法追究開發商逾期辦理房屋權屬證書的違約責任的，應加強監督，維護購房人的合法權益。房屋權屬證書是購房人取得房屋合法所有權的法律憑證，取得房屋權屬證書後，購房人可以對房屋進行轉讓、贈與、繼承、租賃、抵押等活動，實作不動産的價值。《商品房銷售管理辦法》明确規定，協助購房人辦理産權登記手續是開發商的法定義務。在《商品房銷售合同》中約定逾期辦證違約金條款，可以督促開發商及時履行義務，確定購房人合同權利早日實作。本案中，逾期辦理房屋權屬證書的責任完全在開發商，購房人并無過錯，法院将逾期辦證違約金标準從合同約定的日萬分之二（折合年利率約為7.3%）調整為公積金貸款利率的50％（折合年利率約為1.35%），将使開發商的違約成本和違約金條款對開發商的限制作用大大降低，損害了購房人的正當權益。檢察機關通過對法院不當行使自由裁量權的行為進行監督，有效促進解決商品房銷售合同糾紛中長期存在的逾期辦證違約金裁判标準不統一的問題，發揮糾偏和引領價值。
（二）檢察機關在辦案中應加強檢法聯調，促進沖突糾紛實質性化解，着力解決人民群衆的急難愁盼問題。實踐中，開發商逾期辦證或逾期交房的現象多發，此類案件涉及面廣、影響面大。檢察機關辦理此類案件，要深入踐行新時代“楓橋經驗”，将司法為民理念融入民事檢察工作全過程，用心用情辦好發生在群衆身邊的、關系群衆切身利益的案件，既要維護購房群衆的正當權益，又要充分考慮企業的實際經營情況，因案制宜尋找各方利益的平衡點。本案衆多購房人在交房後，逾期三四年時間未能辦理房屋權屬證書，多次到某房地産公司維權，與該公司從業人員發生沖突，該公司的生産經營及在當地的聲譽均受到了較大影響。福建省檢察機關對該27件系列案件提出抗訴後，認真貫徹“兩高”關于做好抗訴再審案件調解和沖突化解工作的要求，主動與再審法院溝通，共同研究制定調解方案。檢察機關派員參與再審調解，從檢察監督角度，幫助當事人正确認識案件事實和厘清責任，引導當事人互諒互讓并最終達成調解協定，真正實作案結事了人和，切實增強人民群衆的司法獲得感。
甯波某建築裝飾有限公司與甯波某文藝創作工作室裝飾裝修合同糾紛檢察和解案
【關鍵詞】
裝飾裝修合同糾紛 公開聽證 檢察和解 一攬子調處
【基本案情】
2022年5月30日，甯波某建築裝飾有限公司（以下簡稱裝飾公司）與甯波某文藝創作工作室（以下簡稱文藝工作室）簽訂《施工合同》一份，約定由裝飾公司提供砌牆、電氣改造、瓷磚鋪貼、油漆塗刷等裝修服務，工程造價13萬元。在合同履行的過程中，雙方又簽訂《施工合同補充協定》，約定裝修工程的竣工日期及其他事宜。工程完工後，文藝工作室按約支付工程款，雙方對裝修品質産生争議。2022年9月21日，文藝工作室向甯波市鄞州區人民法院起訴，訴請判令确認涉案施工合同解除，要求裝飾公司退還裝修款并承擔違約金、律師費、擔保費各項損失共計52.7萬餘元，後在庭審中将損失金額變更為5.7萬餘元。訴訟期間，雙方因裝修合同糾紛引發警情。
甯波市鄞州區人民法院認為，裝飾公司基本完成裝修任務，合同解除的條件尚不成立，但鑒于其不具備相應的裝修資質，影響到文藝工作室的備案驗收及正常開業，且裝修存在部分地面不平、角落未新鋪地磚的情形，酌定裝飾公司退回文藝工作室裝修款及承擔違約金、律師費、保全費各項損失共計16100元。裝飾公司不服，向甯波市中級人民法院提出上訴。甯波市中級人民法院認為，案涉工程存在地面不平、逾期傳遞情形，一審法院酌情認定裝飾公司賠償損失合情合理，判決駁回上訴，維持原判。裝飾公司不服二審判決向浙江省進階人民法院申請再審，再審法院裁定駁回裝飾公司的再審申請。
【檢察機關履職過程】
受理及審查情況 裝飾公司向甯波市人民檢察院申請法律監督，主張法院事實認定錯誤，請求抗訴。檢察機關依法受理後查閱了案件卷宗，實地走訪涉案工程裝修現場，上門咨詢轄區住建局消防科專業人員意見，全面了解涉案工程糾紛情況。經審查查明，裝飾公司在甯波從事建築工程裝修項目多年，基于朋友關系以較低的價格與文藝工作室建立合作關系，其不僅完成了涉案裝修工程，而且還免費提供合同之外案涉工程的協助搬家等相關勞務。經實地檢視裝修現場，查明法院在事實認定上存在一定的瑕疵，案涉地闆為聚氯乙烯塑膠貼膜，是對原有地闆的一種裝飾手段，無法實作裝修地面平整；角落未鋪設地闆、逾期傳遞均與客觀實際不相符，并非裝飾公司單方面違反合同約定。
另了解到，裝飾公司法定代表人因對本案判決不服，又另訴要求文藝工作室及經營者支付涉案工程合同範圍外的勞務報酬。文藝工作室在判決生效後向法院申請強制執行，因裝飾公司賬戶名下沒有資産，執行未果。
考慮到案涉雙方當事人均為市場主體小微企業，争議金額較小，且又引發新的訴訟糾紛，若能一攬子調處，可以避免和防範當事人之間的沖突進一步更新，也能助力解決執行難，較快實作當事人各自的利益訴求。
檢察和解 為了暢通當事人權益保障通道，甯波市人民檢察院組織召開公開聽證會，精心邀請長期從事企業經營管理的甯波老字号協會會長、善于做群衆工作的全國金牌調解員及經驗豐富的民商事知名律師作為聽證員，參與引導和解息訴工作。在聽證會上，客觀公正地幫助當事人分析利弊得失，告知裝飾公司一方另行起訴的勞務糾紛案件沒有訴權基礎，其早日履行執行款，能夠避免公司被列入失信黑名單、法定代表人免于被限制高消費等執行懲戒措施。同時，說服文藝工作室在賠償款上作出一定的讓步。經反複溝通，打開當事人的法結和心結，找準雙方當事人的利益平衡點。最後，促成裝飾公司與文藝工作室達成和解協定，裝飾公司賠償文藝工作室各項損失共計6000元，并當場履行完畢。裝飾公司向甯波市人民檢察院撤回監督申請，并向鄞州區人民法院撤回勞務合同糾紛案件，鄞州區人民法院作出準許撤訴的民事裁定。文藝工作室向鄞州區人民法院申請執行結案。
【典型意義】
（一）檢察機關在辦理裝飾裝修合同糾紛監督案件時，應當結合裝修行業規範與有關法律規定，對案件實際情況進行綜合判斷。裝飾裝修行業關系着人民群衆的居住品質及生活品質，但因裝修行業施工主體資質參差不齊，且裝修個性化需求較強，往往對施工品質和傳遞标準約定不明，導緻合同糾紛常見多發。司法實踐中，雙方當事人以有利于自身的原則解釋合同條款，難以達成一緻。檢察機關通過實地走訪涉案工程現場，上門咨詢行政機關裝修資質、裝修品質标準等專業意見，在查明案件客觀事實的前提下，準确了解适用違約責任相關規定，合理引導當事人認識雙方的違約責任及賠償數額，為促進案件和解奠定基礎。
（二）檢察機關在辦案中應當加強檢察和解，強化訴源治理，實質性化解涉訴沖突糾紛。檢察機關在履行法律監督職能的同時，要加強監督的法定性與必要性審查，從沖突糾紛源頭化解、穩定市場預期、服務小微企業的角度，努力尋求監督辦案的最優解。在本案中，檢察機關積極開展民事檢察和解，通過公開聽證明法了解心結，系統處理當事人之間因案涉工程所引起的檢察監督、勞務合同糾紛和執行案件，既減輕了當事人的訴累，又節約了司法資源，避免小微企業陷入執行懲戒措施，用檢察智慧和法治力量建構公正透明、管理規範、競争有序的市場秩序，促推經營主體平穩健康發展。
來源 | 檢察日報社