同一小區、同質産品，時隔6年，再次推新，價格翻了一倍。近期，蔚藍卡地亞花園城蔚藍閣B區最後一棟樓N8即将驗證的消息近日引發很多購房者關注。
N8是3年前就已經傳遞的組團蔚藍閣B區所剩的一棟現房，在銷售現場的對外口徑中，其将以清水單價3.4萬元/㎡左右價格驗證銷售。
如今蔚藍閣B區已有二手房源挂牌，N8的開盤定價幾何，蔚藍閣B區大量的次新房會否對N8的新房推售造成影響？将成為該項目此次開盤的最一大懸念。
蔚藍閣最後一棟房源驗證
先來看看這次驗證的“N8”所在的蔚藍閣B區的基本盤：
蔚藍閣B區，位于雙燕路西段與雅州路交彙處，整個組團占地面積40畝，容積率4.0，由5棟44層高的住宅半圍合組成，本次推出的N8是組團中最後一棟，編号為8号樓，為2梯4戶布局。
蔚藍閣B區N8位置示意圖
蔚藍閣B區N8位置示意圖
蔚藍閣B區主要供應的是150㎡的套三，180、215和265㎡的套四産品，此次驗證的N8為2T4産品，有180㎡和150㎡兩個戶型。
180㎡的産品基本是西北朝向，面向中庭，為橫廳套四三衛産品；150㎡的則是東南朝向，是豎廳的3房設計。
據了解，N8将清水傳遞，售價3.4萬元/㎡。這兩個戶型最大特點是客廳均有6.3米的挑高。由于報規規則的變化，這種設計的産品在目前市面上已基本絕迹。
但和大家了解的挑高贈送有一定差距，為保證居住品質，開發商要求客廳挑高部分在後期是不能進行搭建。也就是說挑高的部分并不會給未來使用增加面積。
蔚藍閣B區N8建面約150㎡A戶型奇偶層
蔚藍閣B區N8建面約150㎡A戶型奇偶層
蔚藍閣B區N8建面約185㎡A戶型奇偶層
蔚藍閣B區N8建面約185㎡A戶型奇偶層
同小區二手次新房是最大對手
2018年蔚藍閣前期房源銷售時清水均價17000元/㎡，重新整理當時成都清水售價天花闆。根據資料顯示，蔚藍閣B區曾有過兩次驗證開盤，但8号樓（N8）一直沒有驗證。
近期，蔚藍閣B區N8開放精裝樣闆間，但與衆不同的是，現房N8未采用實體樣闆間，依然使用了在湖區搭建臨時創意樣闆間的形式。
蔚藍閣B區N8建面約185㎡展示樣闆間實拍圖
現房是N8的優勢，但與前期同類産品的價差也可能成為影響銷售的不确定因素。
在N8即将驗證的消息傳出後，發哥發現蔚藍閣B區近30天在鍊家的二手房就新增了11套房源。當年以17000元/㎡價格買入的老業主們，也想趁此機會出貨。
目前貝殼APP上有63套蔚藍閣B區房源挂出，整個花園城的二手房挂牌量也超過250套，以清水次新房為主，挂牌的清水單價從32000元-49000元／㎡不等。
但這些房源并未在二手房市場上有太搶眼的表現，蔚藍閣B區的二手房在貝殼系統的曆史成交記錄中隻有3套，最近的一套為今年1月成交的261㎡戶型，成交單價38673元/㎡，成交周期599天。
蔚藍閣B區成交資料，圖據：貝殼APP
有業界人士分析稱，N8最大的競争對手是蔚藍閣B區的二手房，雖然開發商在去年對N8的入戶大堂進行了更新，但因為整個小區入住率不高，其他已傳遞的樓棟也基本看不出折舊的痕迹，和現房N8基本保持一緻水準。
在成都樓市土地規模較大的房地産項目中，曾多次出現二手次新與開發商銷售新房之間的競争。因為前期業主購入成本較低，完全可以根據開發商的同類新房定價靈活做出調整。
從項目近期的挂牌量增加來看，蔚藍閣二手房東的行動已經開始。在貝殼APP近期該小區的價格走勢上看，挂牌價已經開始呈現下行趨勢。
而有資深房地産營銷人士認為，蔚藍閣B區N8現房的定價，非常考驗開發商的判斷和信心的，因為同一小區産品一緻性較高，N8的清水定價如果較高，可能會給部分前期業主以略低價格轉手制造條件。
置業建議
老組團上新，到底香不香？
作為天府新區的地标項目，蔚藍卡地亞花園城的優勢明顯。
| 1 | 蔚藍閣B區位于天府七中北側，屬于天府新區學區C區範圍，靠近天府公園，學區和公園配套都很好。 |
| 2 | 在蔚藍閣B區的商業，已經有不少入住，超市、藥店、面包店、洗衣店都有，基本生活配套可以滿足。 |
| 3 | 蔚藍卡地亞在審美方面是超出行業平均水準的，建築外立面、熱帶園林景觀、五星級酒店風格的大堂，選料上成、細節過關。 |
| 4 | 近年來，蔚藍卡地亞一直在着力于物業服務提升，以其3.9元·月/㎡的價格和服務标準來看，N8的物業同樣是加分項。 |
蔚藍閣B區N8入戶大堂實拍圖
蔚藍閣B區園林實拍圖
但如果跳出項目本身來看，和目前的新一代産品相比，N8也會有一些短闆：
| 1 | 與基本都是電梯入戶、2T2闆式為标準的新項目對比，N8的2T4大廈稍顯落後；在高得房率的戶型設計中，N8的得房率和舒适度較低。 |
| 2 | 在近兩年新入市的定位高端住宅的高層項目中，公區智能化程度大大提升，以電梯轎廂按鈕為例，而N8與蔚藍閣整個組團一緻并未采用智能優化。 |
| 3 | 目前市面上新産品中架空層都有多主題的會所設計，蔚藍卡地亞雖是泛會所的先行者，但現在來看N8底層架空層較為局促的健身房和閱讀區這樣的泛會所，已經沒有足夠的打動力。 |
蔚藍閣B區N8電梯實拍圖
在成都，蔚藍卡地亞十多年來積累了不少粉絲，尤其是花園城，因為建築立面的高顔值，收獲不少粉絲，更是天西其他項目業主在公區、建築立面等名額上主動對齊顆粒度的标杆之作。
根據目前開發商釋放的公開資訊，花園城N8的客戶到訪量依然巨大，而最終買房人會對N8做出何種選擇，其最終售價極其相關銷售規則仍然是影響權重最大的因素。我們将繼續關注。