新城控股(601155.SH)夯實安全底座，"雙輪驅動"優勢凸顯

盡管整個房地産行業仍然處在周期底部，但政策釋放的積極信号已然出現，市場情緒升溫在即。站在當下來看，房地産行業過去經曆至暗時刻，仍不乏優質的房企，扛住了壓力，憑借獨特的商業模式、良好的經營管理，保持了韌性生長。

近日，新城控股(601155.SH)交出2023年業績報告。資料顯示，2023年，公司實作營收1191.7億元，同比增長3.22%，實作歸母淨利潤7.4億元，在行業深度調整之際，新城控股保持正向盈利。

1· 穩健的财務基本面，持續夯實雙輪驅動戰略優勢

從新城控股交出的這份年度成績單來看，有如下兩個核心亮點值得關注。

其一，公司财務基本面呈現出穩健的态勢，經營安全性持續得到鞏固。

一方面，新城控股現金流管理表現出色，為公司穩健經營提供了堅實支撐。

從經營層面來看，過去一年，新城控股在保持去化的同時，回款率持續維持在高位。2023年實作回款金額812億元，回款率107%，位居行業前列。銷售回款方面的良好表現，有力保障了公司的資金流動性和營運穩定性。

與此同時，公司在手現金充裕，截至2023年末，新城控股在手現金餘額達190億元。公司經營性現金流淨額達102億元，經營性現金流已連續6年為正。

另一方面，公司持續取得融資突破，有息負債規模保持在低位，債務結構不斷優化，融資成本有效下降。

過去一年，公司積極償債，確定每一筆債務提前或到期償付。如期償還境内外公開市場債券共計107.45億元。債務規模有所下降，債務結構持續優化。截至2023年底，公司有息負債規模571億元，同比壓降142億元；合聯營權益有息負債降至52.08億元。

公司在融資端持續保持暢通，年内成功發行多筆債券，有效降低了财務成本，增強了财務安全性。過去一年，公司平均融資成本為6.2%，較2022年末下降32個基點。

值得一提的是，公司在各大銀行等金融機構的資信狀況維持良好，為其提供了強大的資金支援和靈活運作的空間。截至2023年末，新城控股獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為1090億元，其中已使用授信281億元，仍有充裕的未使用授信額度可供利用。

其二，雙輪驅動戰略優勢持續凸顯，商管業績貢獻度進一步提升。

新城控股始終堅持"住宅+商業"雙輪驅動的運作模式，公司在夯實開發業務基本盤的同時，持續發力商業管理，取得了顯著的成果。

2023年新城控股實作商業營運總收入達113.24億元，同比增長13.17%，對業績貢獻進一步提高。

過去一年，公司新開業22個吾悅廣場，在行業中位居前列。截至23年底，公司已開業吾悅廣場數量達161座，平均出租率96.48%。截至期末，公司已在全國布局198座吾悅廣場。

不論是從已開業項目的成績還是委托管理的成績都能夠看到，公司在商管領域強大的招商營運能力和商管輸出能力。基于此，商業闆塊持續為公司貢獻利潤增量，為公司帶來了穩定的現金流，不斷助力公司穿越周期。

2· 審視新城控股價值重估的四大切面

站在當下深入探讨新城控股的價值機遇，如下四個關鍵切面值得深入探讨。

a· 行業修複預期

在目前房地産行業的調整期，市場對于行業未來的走向存在一定的不确定性。然而，一些迹象正表明房地産行業有望迎來好轉。

随着政策支援的力度逐漸增強，圍繞供需兩端助力行業健康平穩發展，與此同時，經濟環境也在逐漸改善之中，地産闆塊估值見底，都将支援行業邁向新的拐點。

此前浙商證券研報觀點即指出，目前地産闆塊下行空間有限，2024年"低估值+預期差"會持續推動地産闆塊估值修複。

b· 公司穩健的經營實力獲持續驗證

從公司在行業底谷階段中的表現，不難看到新城控股展現出了持續穩健的經營實力，具備穿越行業及市場周期的特質。

基于這一能力，不僅有助于增強市場投資者對公司的信心，同時随着行業的困境好轉，其安全底座、行業領先優勢也将得到加強。憑借紮實的基本面和強大的核心競争力，新城控股有望在新的行業發展周期中繼續脫穎而出。

c· 短期業績與長期成長性具備看點

從地産開發業務來看，新城控股在短期和長期均展現出了不俗的成長潛力。

一方面，公司擁有豐富的優質土儲，截至2023年末，新城控股可售土地儲備3884萬方，其中一二線城市占比40%、長三角三四線城市占比21%。這一龐大的土地儲備為公司未來持續的發展提供了有力支援。

另一方面，公司待結轉資源豐富。過去的2023年新城控股實作合同銷售金額759.83億元，合同銷售面積968.78萬平方米。截至2023年末，公司已售未結轉面積2170.12萬方(含合聯營項目)，充足的未結資源為新一年的業績提供了紮實保障。

從商管營運層面來看，曆經十五載的深耕經驗，公司商業闆塊持續兌現成長，成為公司的第二增長曲線，夯實公司整體的經營發展。展望未來，随着戰略縱深持續推進，闆塊業務的不斷擴張以及營運能力的持續挖潛，該業務闆塊還将為公司未來的增長打開更大的想象空間。

值得一提的是，在去年10月新商會期間，新城控股還正式釋出"深度營運政策"，聚焦吾悅廣場服務能力和經營坪效的進一步提升，實作吾悅廣場更大價值。

短期來看，公司2024年預計新開業吾悅廣場12座(包含委托管理在營項目)，2024年商業營運總收入目标125億元，較2023年實作的商業營運收入提高10.39%。依循這一規劃，也已看到公司清晰的業績成長路徑。

d· 雙輪驅動模式下的價值重塑

新城控股采取了雙輪驅動的戰略模式，在房地産開發和商業營運兩個領域均取得了良好的成績。

這種模式下，公司不僅可以通過房地産開發擷取穩定的銷售收入，還可以通過商業營運獲得穩定的租金收入和物業管理費收入。

與此同時，新城控股在商管方面也展現了高毛利率水準，财報顯示，2023年，公司物業出租及管理毛利率達到了69.90%。不難預期，随着這一闆塊體量的持續擴大，後續也将不斷增厚公司在利潤端的表現。

基于這一具有穩定現金流特征的業務闆塊的優異表現，公司也将有效降低整體經營風險，提升盈利能力和持續發展能力。

相較于傳統地産開發企業，公司的這一模式也将更具備安全性與穿越周期的實力，擁有獲得市場溢價乃至估值重塑的基礎。

3· 結語

随着财報的釋出，新城控股獲得了一衆機構的看好。

其中，銀河證券研報指出，公司已售未結資源充足，業績提前鎖定；商業營運持續增長，雙輪驅動支撐公司收入；公司經營良好，融資保持通暢。維持公司"推薦"評級。

方正證券研報觀點認為，公司在回款方面成效顯着，已售未結資源豐富，商業輸出能力不斷提升。首次覆寫給予"推薦"評級。

平安證券提到，公司商業地産營運良好，"住宅+商業"雙輪驅動模式仍有望為後續發展保駕護航，維持"推薦"評級。

東吳證券觀點則表示，新城控股采取了輕重并舉的政策，聚焦高能級城市，商業營運穩健。作為優質民企，公司的融資環境有所改善，看好其中長期發展，維持"買入"評級。

從各大機構對新城控股的看好邏輯來看，一方面，其普遍認可公司雙輪驅動的戰略模式，認為這将為公司提供穩定的收入來源和盈利增長空間。與此同時，其也高度看好公司的資源儲備和商業輸出能力，特别是對于已售未結資源的豐富程度以及商業營運的持續增長表現表示信心。此外，各機構也對公司的财務狀況和融資環境持樂觀态度，認為新城控股有能力應對挑戰并保持穩健發展。

透過市場專業機構的視角，也足以看到，新城控股具備良好的經營基礎和業績成長潛力，未來伴随行業逐漸回暖，在新的市場周期中，相信公司也将獲得更優異的表現。