新城華苑現場銷控圖。
一季度深圳樓市畫上了漂亮的句号！
三月份深圳樓市的成交資料再次讓市場為之振奮。據深房中協統計，2024年3月，深圳二手房錄得量時隔3年再次突破5000套，全市二手房錄得5196套，環比增長116.6%，已升破5000套行業“榮枯線”的标準。
“深圳年前限購政策顯效，成為本輪小陽春的主力。”諸葛資料研究中心資料監測顯示，3月重點14城二手房成交量同比“全跌”，但從年内累計同比看，深圳是今年“小陽春”成交唯一上升的城市。
深圳新房也在3月環比上月實作了成交量的翻倍。2024年3月，深圳新房住宅成交2245套，環比增長176.8%。3月最後的一個周末，深圳更有6個新盤齊開，創造了大約80億元的銷售額。
周末連夜簽單，熱銷盤一個接一個……二手房新房交易量齊漲，深圳樓市“小陽春”的到來更顯貨真價實。但在業内看來，二季度走勢仍不太明朗，尤其是，政策利好能否可持續為交易量帶來動能仍存在較大的不确定性。
二手市場
網簽突破“榮枯線”
有中介稱全員開單
剛剛過去的3月，是深圳二手樓市不斷重新整理曆史紀錄，創新高的一個月。
龍年春節後首周，深圳二手房周網簽量以951套的高位區間開局，随後連續4周的單周網簽量均超1000套，且持續上漲，不斷重新整理2022年以來的單周新高。
深圳樂有家門店的單周成交資料也節節上升，實作5連漲，不斷重新整理2021年3月以來的單周成交最高值，預計3月全市中介門店的實際成交量超6000套。
過戶方面，3月全市二手住宅過戶3840套，環比2月上漲115%，對比1月上漲11%。樂有家研究中心認為，3月網簽單将在4-5月陸續反映在過戶資料上，預計4月二手房過戶量仍将有不錯的表現。
網簽走在過戶前，更能及時反映真實的市場動向。深房中協顯示，3月深圳全市二手房網簽（即合同錄得量）達到5196套，環比上漲117%，同比上漲5%。這也是時隔3年，月度網簽量再次破5000套，上一次是2021年2月5272套。
在深圳樓市，“5000套榮枯線”是一個非正式的名額，通常是業内用來大緻判斷房地産市場是否處于繁榮狀态的标準。簡單來說，如果房地産市場在一定時期内（如一個月）的成交量超過5000套，那麼通常認為該地區的樓市處于較為繁榮的狀态，這意味着，3月深圳二手樓市已滿足進入增長期的名額。
市場的熱度更能反映資料的變化。3月結束的第一天，羅湖中介小謝在朋友圈釋出自己上月的成績：“單月開了3單，團隊全員都有開單。”而在全年，包括小謝的門店在内的多家深圳中介門店，都曾經曆過一個月無人開單的情況。
“這個月咨詢的客戶明顯變多了。”在走訪中，有地産中介向灣财社記者表示，以前有些客戶明顯就是來簡單問下價格，但現在很多客戶明顯是帶着誠意來買房的，一方面是因為政策利好刺激，另外也是怕再等下去錯過現在的價格。
價格下探
挂牌量仍處在高位
降價跑量或将持續
“可以看出，3月份的市場在此前政策利好的推動下确實有所提振，但也與目前大部分業主主動讓價，通過‘以價換量’的方式，促成了交易量的提升有關。”深房中協指出，深圳3月份二手房市場成績不俗，但從實際市場走訪與協會部分會員機構回報得知，3月份二手房交易中成交價格低于參考價成交的占比同比去年3月份有較明顯的提升。
這意味着，目前市場上購房者最關注的仍然是價格較低的“筍盤”，本輪樓市回暖率先去化的也是該類型的房源。
樂有家研究中心統計了3月二手房成交資料，顯示其中81.4%的成交價低于參考價，該占比在過去1年裡持續上漲；成交量走高，但房價仍維持小幅下跌趨勢，3月底二手房挂牌價為7.06萬元/㎡，環比下跌1.1%，近12個月裡累計跌幅達到8%。
“不敢用太高的杠杆，有失業焦慮。”在談及近期買房計劃時，購房者小馬表示，前兩年看房時隻看首付能不能夠上，因為房價預期上漲的趨勢會覆寫掉利息成本；而現在看房則開始考慮房貸支出的壓力，另外買完房後家庭賬戶最好有剩餘，不會再考慮用六個錢包去買一套房。
買家開始關注低價房源，賣家“以價換量”的現象也在增多。在深圳中原監測的84個片區中，3月挂牌價格出現下滑的片區共有46個，占比54.8%，占比較上月有所降低。其中，挂牌價降幅最高的片區為南山-紅樹灣片區，片區挂牌價16.1萬元/㎡，同比降低8.8%。
對于未來價格走勢，樂有家研究中心認為，雖然“小陽春”到來，但房源報價持續下調，說明業主心态較理性，未現“反價潮”。預計4月挂牌價将進入6字頭。
“目前政策環境寬松，國常會提出有效激發潛在需求，熱點城市限制性政策松動，後續房地産政策将會進一步優化。”諸葛找房資料研究中心指出，預計4月成交規模将會繼續穩步釋放，但目前二手房挂牌量仍處在高位，房屋競争壓力大，二手房降價跑量仍将持續。
新房熱銷
多個項目開啟選房
有的選到次日淩晨
深圳樓市的火熱同樣傳導到了新房方面。
深房中協資料顯示，2024年3月，深圳新房共成交2816套，環比增長184.4%，同比下降61.8%，其中新房住宅成交2245套，環比增長176.8%。
3月的最後一個周末，深圳6個項目選房。據公開資訊，單是其中4個項目便創造了大約80億元的銷售額。
3月30日，深鐵前海時代·尊府、萬豐海岸城·瀚府2期、中洲灣·迎海II以及光明綠城桂語蘭庭選房。據項目公開資訊顯示，深鐵前海時代·尊府推出344套住宅，開盤前共509批客登記，開盤當天賣了282套房，去化約82%，銷售金額27.39億元；寶安萬豐海岸城·瀚府2期推出129套住宅，開盤當天賣出約90套房，銷售額粗略估算大約6億元；福田中洲灣·迎海II推出560套住宅，開盤當天賣了約27.1億元，大概賣了約五成。
3月31日，位于蛇口赤灣的金衆雲山海以及龍崗的博文雅苑開盤，其中，金衆雲山海公館開盤當天賣出約19.3億元。
值得一提的是，3月30日，深圳可售型人才房新城華苑（第三期）集中安排1693戶選房，最終選到翌日淩晨才結束，選房現場的火爆程度超乎預期。據網友傳出的現場銷控圖來計算，正常房源495套最後的去化率99.2%，幾近日光。
美聯物業深圳董事總經理江賢亮認為，商品住宅6盤齊開，每個項目均取得不錯的成績，繼上海豪宅盤出現“日光”之後，内地主要城市改善型項目也紛紛傳來捷報，四月份改善型項目有望迎來一輪熱銷。
但開發商積極入市的另一方面，随着供應量的加大，也助推了新房去化周期的加長。
樂有家研究中心資料顯示，3月新增一手住宅預售量達9456套，環比上漲392%；預售面積88.2萬㎡，環比上漲352%。供應量大幅度增加，去化壓力也有所上漲。截至3月31日，深圳一手住宅庫存面積539萬㎡，去化周期達到25個月。
未來趨勢
市場信心與預期修複
對市場回暖至關重要
市場普遍認為，深圳樓市3月的回暖态勢和頻繁出台的政策利好有關。春節前深圳放松限購政策，新增大量需求，随後房貸利率降至曆史新低的消息再次吸引了一波購買力；3月的最後一周，深圳同一個機構買賣雙方成交後網簽“握手”不需要再等5天，這一措施被認為能加快二手房的交易節奏……
從政策走向分析，深房中協認為，在目前市場築底修複的過程中，市場内生動能仍存在不确定性。是以，及時的政策托底保障，對于市場信心與預期的修複尤為關鍵。
IPG首席經濟學家柏文喜強調，樓市的回暖與宏觀經濟運作基本面密切相關，需要宏觀經濟的複蘇作為支撐。同時，他指出樓市是一個“買漲不買落”的市場，市場預期和信心的修複對市場回暖至關重要。
對于現在是不是購房的好時機，柏文喜認為，在房貸降息和各地争相刺激樓市的情況下，剛需和改善型需求人群确實迎來了較為合适的視窗期。但他同時指出，想要等待房價大幅調整再出手的可能性不大，因為政策層面和相關業界并不希望看到樓市大跌。
灣财社記者注意到，據深圳中原研究中心統計，深圳4月還有9個樓盤計劃入市。其中龍華有3個項目，光明有2個項目，羅湖、寶安、龍崗、鹽田各有1個項目。