房市可救

中國房地産不存在供應嚴重過剩。房市的興衰關乎千家萬戶的利益，房市低迷是經濟增速複常的中梗阻。政策需要進一步松綁以釋放潛在的需求。合理的債務重組，需要大股東拿出股權和其他财産來補償債權人

文｜單偉建

編輯｜李高超

2023年9月，多家媒體發表了一篇題為《現有住房14億人都住不完！》的文章，全球多家媒體第一時間轉載。

但是中國每年商品房建築面積是有統計的。根據國家統計局的數字，過去30年商品房建築面積（不包括自建房）總和為144億平方米，中國人均居住面積在2020年達到41.76平方米，也就是說過去30年商品房建築的總面積僅夠3.45億人口居住。按照現在的人均标準，需要585億平方米才能容納14億人口。換言之，以過去30年的平均建房速度，需要120多年才能建出來。

有必要較真嗎？非常有必要。原因是這對房地産市場，甚至整體經濟，乃至全球投資者對中國經濟的看法，都會有實質性影響。

中國房市是否存在供應嚴重過剩

經濟學家高善文在年初發表的一份研究報告中指出：“房地産市場沒有供應過剩。”他的依據有兩個。第一，過剩的特征是二手房交易嚴重萎縮，從頭到尾要五六年才恢複正常，美日等國家都是如此。而中國二手房市場交易量在2023年大幅增長。貝殼研究院的資料顯示，去年，全國二手房成交面積和金額同比分别增長44%和30%，不可謂不猛。第二，房産開發投資在經濟中的占比在2013年達到約12%，之後急降，去年占比為6.6%，預測今年會降到5.5%，低于6.5%-7%左右的正常水準。是以，他認為，“房地産投資存在嚴重超調。房地産市場沒有供應過剩，但經曆了嚴重的修正，這一修正存在嚴重的超調。”

房市擺脫困境了嗎？還沒有。表現有二。

第一，2023年一手房、二手房合計銷售面積和金額同比分别增長6.3%和5.8%，但與二手市場大幅放量形成強烈反差的是，去年新房銷售面積和金額同比分别下降8.2%和6.0%。何以如此呢？主要是因為“限跌令”（雖然有些地方已經開始松動），使新房售價高于市值，造成有價無市，新房賣不動。而二手房是按市價交易的，故有價也有市。

第二，開發商仍然普遍深陷泥沼。去年住宅開發投資下跌9.3%。房企破産案件數量在2022年為123件，2023年驟升至590件。去年房企在違約的境内債券中占比超過70%，其中96%為民營，境外債違約更是普遍現象，正常還本付息者寥寥無幾。

作為支柱産業，房地産在曆史上對經濟增長作出重要貢獻，但是貢獻的比重在2009年達峰之後基本呈階次遞減的趨勢，2014年-2021年之間就在負1%和正2%之間徘徊。這是好事，說明經濟對于房地産的依賴度并不過高。但在2022年，房地産對GDP（國内生産總值）增長的貢獻驟降至負4%，2023年恢複至負1.3%，仍然是經濟增速複常的中梗阻（見圖1）。

房地産對于經濟的影響不止于此，還通過房價，傳導至個人消費。在2015年，房地産對GDP增長的貢獻為負1%，還不如去年，但是老百姓并無感覺，因為那時房價還在漲。這兩年不同了，二手房價指數從2021年的峰值到去年底跌幅達9%，使家庭财富縮水，進而降低消費意願。根據央行的統計，中國住戶存款在2022年及2023年分别增長18萬億元和17萬億元，遠遠超過個人收入增長速度，反映了房産帶來的負财富效應——老百姓不敢或不願花錢了。而消費不振，使經濟增長模式從投資驅動到消費拉動的轉型更為艱難。

給老百姓造成财富損失的不隻是房價下跌，還包括在房企發行的債券等投資的損失。大量房企破産和房債違約，按理說應該是大股東最先承擔損失，然後才輪到持有債權的個人和銀行。但債務重組，即包括展期、減息、免息、減值等等的程式，往往保護了本應承擔責任的大股東，反而使債券持有人遭受最大損失。境外債更是如此，因為沒有跨境的破産機制，債權人隻能認賠，但債券發行企業仍然得以生存，其股東持股不變。這是很不合理的。按照中外的法規，破産或債務違約時，對于剩餘資産有第一優先權的應該是債權人。債務重組，首先承擔損失的應該是大股東，而不應是債權人。是以最合理的債務重組方案應該包括大股東用股權或其他資産來補償債權人，以換取債權人的認可。

房産潛在需求巨大

去年以來，中央和地方都出台了不少救房市的政策和措施，産生了一定的作用，但仍然不夠，沒有從根本上解決需求不足這一主要沖突。這是因為許多現行政策仍然限制和壓抑需求。

在房地産市場過熱時，限購目的是降溫，市場過冷時，依舊存在的限購政策等于雪上加霜。各地雖已有不同程度的松綁，目前是時候全面取消了。以中國香港為例，前些年為了給房市降溫，港府祭出一套“辣招”，即加收各類額外的交易印花稅。去年，中國香港房市陷入低迷，極度滞銷。今年2月底，港府宣布“撤辣”，即取消所有“辣招”，取得立竿見影的效果：交易量強烈反彈，一掃房市陰霾。

其實中國對于房産的潛在需求是巨大的。中國人從來都視房産為财富積累的首選資産類别，是以房産占家庭财富的比重高達59%。實際上，房産在全世界都是最大的資産類别。在美國，房市的總值大于股市，但房産在家庭财富中隻占25%左右。中國人對房産情有獨鐘，根據央行統計，城鎮居民住房自有率逾90%，可能超過世界上任何國家（美國自有率為66%、日本為62%）。中國人的強大購買力在過去兩年惠及全球大都會的房市，在東京、倫敦、紐約、洛杉矶等城市，中國人都是最大的外國房産買家。而國人唯獨在自己的國家不能随處買房，結果肥水流入外人田。中國市場廣大，有能力購房的人為何不能在各地擁有房産呢？取消異地購房的限制，不但可提高需求，還有助于人口流動，減輕就業壓力。

應該把以長期持有為目的的購房行為與短期的“炒作”差別開來。這也不難，各地已有不同的短期限售規定。其實國際上更行之有效的做法是用額外稅收來提高短期交易的成本，進而使投機行為得不償失。

新房售價“限跌令”也是房市穩定的障礙。房價下跌當然對周邊的房主造成心理壓力，也産生負面财富效應。但人為使售價高于市值，導緻有價無市，猶如掩耳盜鈴，起不到實際作用，而且還延長了痛苦。長痛不如短痛。取消限跌令，降價促銷，加速清除庫存，才能盡快扭轉房市，重新開機穩步升值的希望。

總而言之，中國的房市不存在供應嚴重過剩的問題，但尚未轉危為安，原因是需求和價格仍然受到政策抑制，阻斷了市場建立新平衡點的機制。在房市過熱的時候，宏觀調控是必要的，以防患于未然。現在政策目的已經達到，需要防範的則是矯枉過正，而過猶不及。目前，應該考慮立即全面松綁，恢複市場自我調節的功能，以避免因供需兩端都過度修正而導緻長期的複蘇乏力。這樣才能快速穩定市場，恢複這個支柱産業的作用，并使群眾找回對房産價值的信心和消費的意願，進而推動經濟增長。

（作者為太盟投資集團（PAG）執行董事長）

責編 | 張雨菲