11月18日，福州四城區第六次土拍，由于有較多熱門地塊，引發不少人的關注。
保利拿下鼓樓屏西兩個地塊，41号地塊以25.42億拿下，樓面價約為28677元/㎡，42号地塊以7.04億接連拿下，樓面價為23962元/㎡。
建發拿下宗地40的高工地塊，被廈門建發以23.74億奪得，樓面價高達38524元/㎡，宗地43的汽車南站地塊也被建發以12.8億拿下，樓面價28734元/㎡。
從資料上看，高工地塊是近年來的地王，在福州土拍史上也僅次于2016年的五一地塊，但如果看溢價率的話，汽車南站地塊才是地王。
因為在這幾年中土拍溢價最高是15%，然後就是搖号産生買家，看似各安天命，也産生了不少馬甲。
而這次土拍的規則有變，價高者得，未來的售價更多是由市場決定的，沒有太多束縛。
汽車南站地塊約為39.76畝，競拍次數高達75輪，溢價率達到了41%，從溢價程度上看是後樓市時代的地王。
PART 1
圖檔為實地拍攝
建發在汽車南站地塊的項目推廣名為瑞雲，如果想看地段以及周邊配套可以去汽車南站，上海西的建發璞雲因為有實景示範區，也做為營銷中心。
建發這幾年在福州布子多個樓盤，其高工地塊推廣名為雲啟紫宸，另外一個和守正的合作項目推廣名為建發灏雲。
從地段上說，位于五一中路和國貨中路交界處的西北側，是傳統意義上的市中心，因為對于某些老福州人來說：鼓台之外皆郊區。
整體來說，這邊的城市界面還算過得去，隻是周邊的房齡比較老舊，早些年由于在此有汽車南站，人流比較複雜，現在已經成為曆史了。
從二三十年前，甚至更早，這裡的商業配套就已經趨于成熟了，隻是近年來沒有新的突破，人們對于汽車南站的印象可能還停留走向夕陽的大利嘉城。
對于宣傳上，說是地鐵3号線和8号線在此交彙，但因為是第三期規劃，即使一切順利的話，也要等上五六年，或者更長時間。
現在的地鐵線路和該地塊都沒有太直接的聯系，但位于市中心闆塊，對于地鐵的依賴度并不像剛需闆塊那樣高。
教育配套上看，臨近國貨小和福八中，開發商不會承諾教育配套，隻能參考周邊樓盤，但現在對于購買劃片國貨小的二手房，需要提前三年。
台江沒有太多優質的教育資源，在台江區内國貨小對口福八中還算比較優質，但實際上和鼓樓區以及倉山煙台山闆塊還是有比較大的差距。
既然是改善型樓盤，必須聊一下休閑配套，附近有茶亭公園和南公園等，在市中心地段有這些公園配套也是比較難得的。
PART 2
圖檔為實地拍攝
該樓盤的容積率在土拍的時候要求大于1.0且小于2.0，實際容積率為1.99。
這個容積率的居住體驗感對比其他市中心樓盤居住體驗感算是比較好的，可以對比上海西兩個地塊分别是3.0和3.2。
戶型主要是傳統的大平層，按照他們的說法，在鬧市區蓋第四代生态住宅的話，臨近主幹道會有較多粉塵污染。
1号樓總層高為20層，東西戶皆為186平米的大平層，2号樓為總層高13層236平米的戶型，是這個樓盤的樓王。
3号樓總層高20層，東西戶皆為219平米的大平層，5号樓為16層高的小高層，西端頭為149平米，東段他為172平米。
6号樓和7号樓總層高為33層，前者東西端頭均為是169平米，後者東西端頭為149平米。
如果對比建發璞雲這個項目的話，可能瑞雲會更有優勢。
首先，在容積率上看，1.99和3.0對比，對于改善群體來說，居住體驗感能提高很多。
因為容積率關系，瑞雲最大樓間距能達到71米左右，最小樓間距也有40多米，而璞雲最小樓間距隻有30多米，甚至左右樓棟之間的距離都極為狹小。
目前為止，戶型圖并沒有流出，但大機率的主力戶型為四房以上，這個戶型段基本也沒有什麼太多槽點。
PART 3
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提到建發的産品，很多人是看中園林景觀，起源于泰禾的新中新園林景觀近年來一直被多個開發商模仿。
客觀說，這種園林景觀可能需要一定的成本，但很多名不見經傳的小開發都會，閩侯就有幾個類似樓盤。
開發商的說法：脈承蘇杭造園經驗，師法拙政園。
這種描述是否有些誇張呢？可能對于拙政園不太了解的人不好下判斷，但個人認為這隻是個說法而已，畢竟拙政園根本沒辦法完整模仿。
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拙政園名字本身就有其寓意的，世人皆知唐伯虎才華橫溢，而拙政園的主人王獻臣并不亞于唐伯虎。
二者年齡相差一歲，唐伯虎28歲中舉，而王獻臣中舉為24歲，隻不過在官場屢遭不順，之是以如此命名，來自：拙者之，為政也。
拙政園的江南韻味十足，是江南四大才子之一的文征明設計的，亭台軒樓閣錯落有緻，還能借景500多年的北寺塔。
其實，最主要的是，明朝的時候沒有計算容積率的說法，因為樓棟建築基本都是以一到兩層的為主，其真實容積率接近于0了。
建發所謂的師法拙政園，應該隻是模仿拙政園的部分景觀，隻不過這麼說，更能展現出自身的賣點。
客觀來說，建發很多樓盤聲稱是江南園林景觀，但如果你真的去過江南，看過那些有特色的江南園林，就明白這些說法是否靠得住了。
但話說回來，買房的人未必真的需要原汁原味的江南園林景觀，反正他們覺得自己的小區是，和别人吹的時候，可以這麼說，就足夠了。
PART 4
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脫離價格，去談樓盤的話一切皆為幻象。
在市中心地段，這種會造大門，會像泰禾那樣，做新中式園林景觀的樓盤到底能值多少錢呢？
這個地塊其實和上海西有的一比，同樣是位于市中心，但根據傳統老福州人的經驗來說，會覺得汽車南站的地段更好。
不過，從發展的眼光來說，上海西靠近蘇萬寶商圈，也未必就處于下風，周邊的建築比南站地塊會更養眼一點。
那麼如果汽車南站的建發瑞雲均價賣到5萬的話，接受度會高嗎？
當兩個樓盤地段差不多的時候，其實可以對比一下具體細節，比如瑞雲的容積率為1.99，璞雲的容積率為3.0.
璞雲是第四代生态住宅，瑞雲則是傳統的大平層，但到現在為止，福州沒有人能說出第四代生态住宅的真實居住體驗。
綜上對比，如果瑞雲賣5萬均價的話，可能從居住體驗上會更占上風，閱聽人群體可能會更多一些。
小結
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王獻臣最初建築拙政園的初衷是什麼呢？
古代人和現在一樣，也分城裡和鄉下，既向往都市的繁華，又對田園生活充滿向往。
那麼要同時滿足這兩個條件，最好的辦法就是在鬧市區修建一座自己的園林。
住在鬧市區的園林裡，開門即是萬丈紅塵，關門山水之間。
建發這幾年的項目在選址和項目打造上，也基本遵循這一規則，但有一說一，大多數的樓盤容積率太高，搭配所謂的“江南園林”景觀似乎有點牽強。
建發瑞雲在容積率上還算說得過去，但願在園林景觀打造上，多增加一些拙政園的元素。
一套總價七八百萬甚至上千萬的産品，其實購買群體已經不适合用正常的樓市規則來衡量，主要是看建發能否取悅于福州的高淨值群體。