導語：長期以來，因房地産項目的工程複雜、周期長、環節多，土地增值稅的計算、分攤等操作複雜，在清算過程中存在許多争議。由于現行《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的出台時間較早，在征管實踐上依賴稅務總局和各地方的規範性檔案的補充和調整，是以也産生了一些各地标準和口徑不統一的實踐操作。
限于篇幅有限，本文僅就湖北省某房地産企業案例個别問題進行分析，具體執行标準，參考各省市稅務局關于土地增值稅清算管理辦法的通知。
簡述“土地增值稅”
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附着物産權，取得增值收入的機關和個人征收的一種稅。
大陸土地增值稅的稅收繳納分為兩種類型：
（1）針對一次性的房地産交易,實行的是申報加繳納的正常納稅方式。
（2）針對房地産企業經常性發生的交易，适應其開發周期長、交易頻繁的特點，采取的是“預征一清算”的模式。由房地産企業按照各地規定的預征率先預交稅收，然後在滿足清算條件後進行清算，多退少補。
案例背景
武漢市某房地産開發企業将其開發的住宅樓盤銷售，項目分五期開發，本次清算地塊為其中一期，取得銷售收入6.2億元，住宅收入6億元，其中包含125套拆遷安置房，商業及車位收入0.2億元，企業為開發該項目已支付土地成本9,700萬元，開發成本為40,000萬元，其中拆遷補償費10,000萬元，按普通住宅、其他（商業及車位）“二分法”清算。
根據上述情況，在清算過程中需重點注意幾下幾點：
1、125套拆遷安置房在本次土地增值稅清算中如何處理？
2、五期項目的成本如何分攤，成本在不同業态之間如何進行劃分？
3、開發成本有效憑證缺失不完善，成本是否可以扣除？
案例分析
125套拆遷安置房的處理
按照本次清算項目住宅平均售價視同銷售收入，同時将此金額确認為房地産開發項目的拆遷補償費。實務中，有的案例安置房不在房地産公司名下，産權人不屬于房地産公司，報建手續在城改辦，但建設主體是由施工方和房地産公司簽訂，此時安置房建成後的配置設定不做視同銷售，但是建設支出可以計入回遷成本。
政策依據：根據國稅函[2010]220号第六條的規定房地産企業用建造的本項目房地産安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按(國稅發[2006]187号)第三條第(一)款規定（即按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地産的平均價格确定；或由主管稅務機關參照當地當年、同類房地産的市場價格或評估價值确定）确認收入，同時将此确認為房地産開發項目的拆遷補償費。房地産開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地産開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
五期項目的成本如何分攤？
成本分攤方法有占地面積法、建築面積法、直接成本法、層高系數法、預算造價法。
本次清算中土地成本及拆遷安置費按照五個項目的占地面積比例計算分攤，其餘成本能夠明确區分應用到具體項目的，應用直接成本法計入該地塊成本，不能明确區分的成本根據開發及受益情況按照各項目之間總建築面積比例計算分攤。
成本在不同業态之間如何進行劃分？經過第一次分攤後，該清算項目分攤後的成本再根據可售建築面積比例在不同業态中（普通住宅、商業、車位）進行劃分，需要注意的是由于車位屬于不計容積率地下建築面積，不分攤土地及拆遷成本。
政策依據：根據鄂稅财行便函〔2021〕9号第二十五條（五）項規定：房地産開發項目中發生的成本、費用，能夠直接歸集到具體受益對象的，直接計入相應的房地産類型扣除。納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地産的，對于發生的無法直接歸集到具體受益對象的共同成本、費用，應按照受益對象的可售建築面積比例或按稅務部門确定的其他合理方法計算分攤。
稅務合規問題
3.在清算過程中，稅務機關關注的不僅僅是發票合規完整與否，還包括大額的成本合同，決算單據，資金流向整個證據鍊，一旦某個環節缺失或者出現沖突，比如提前開票卻沒有在清算前及時付款導緻資金流和發票流差異過大、資料缺失或發票不合規，很可能做出不予認可的結論，是以企業一定要做好事前資料收集管理的工作，避免因保管不當造成稅款損失的情況。
政策依據：根據國稅發〔2006〕187号第四條(一)項規定，房地産開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地産開發成本、費用及與轉讓房地産有關稅金，須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
土地增值稅清算過程較為複雜，涉及資料多，周期長，且各地沒有統一标準，部分地區稅務局在執行上會有固定要求和流程，非常考驗财務人員的專業素質，是以，建議各企業在項目開始到結束期間，注意留存稅務局清算所需的全部資料，避免因資料缺失導緻已支出的成本不能扣除，進而幫助企業減輕稅負。
企業應及時掌握最新政策，在合規前提下開展業務，對項目中涉及的争議點，需提前規劃、做好業務全過程管理控制，實作業财融合發展。
如果您的企業需要專業稅收策劃及涉稅争議指導，建議及時委托财稅法專家處理。