导语：长期以来，因房地产项目的工程复杂、周期长、环节多，土地增值税的计算、分摊等操作复杂，在清算过程中存在许多争议。由于现行《土地增值税暂行条例》及其实施细则的出台时间较早，在征管实践上依赖税务总局和各地方的规范性文件的补充和调整，因此也产生了一些各地标准和口径不统一的实践操作。
限于篇幅有限，本文仅就湖北省某房地产企业案例个别问题进行分析，具体执行标准，参考各省市税务局关于土地增值税清算管理办法的通知。
简述“土地增值税”
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
大陆土地增值税的税收缴纳分为两种类型：
（1）针对一次性的房地产交易,实行的是申报加缴纳的常规纳税方式。
（2）针对房地产企业经常性发生的交易，适应其开发周期长、交易频繁的特点，采取的是“预征一清算”的模式。由房地产企业按照各地规定的预征率先预交税收，然后在满足清算条件后进行清算，多退少补。
案例背景
武汉市某房地产开发企业将其开发的住宅楼盘销售，项目分五期开发，本次清算地块为其中一期，取得销售收入6.2亿元，住宅收入6亿元，其中包含125套拆迁安置房，商业及车位收入0.2亿元，企业为开发该项目已支付土地成本9,700万元，开发成本为40,000万元，其中拆迁补偿费10,000万元，按普通住宅、其他（商业及车位）“二分法”清算。
根据上述情况，在清算过程中需重点注意几下几点：
1、125套拆迁安置房在本次土地增值税清算中如何处理？
2、五期项目的成本如何分摊，成本在不同业态之间如何进行划分？
3、开发成本有效凭证缺失不完善，成本是否可以扣除？
案例分析
125套拆迁安置房的处理
按照本次清算项目住宅平均售价视同销售收入，同时将此金额确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。实务中，有的案例安置房不在房地产公司名下，产权人不属于房地产公司，报建手续在城改办，但建设主体是由施工方和房地产公司签订，此时安置房建成后的分配不做视同销售，但是建设支出可以计入回迁成本。
政策依据：根据国税函[2010]220号第六条的规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定）确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
五期项目的成本如何分摊？
成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法、层高系数法、预算造价法。
本次清算中土地成本及拆迁安置费按照五个项目的占地面积比例计算分摊，其余成本能够明确区分应用到具体项目的，应用直接成本法计入该地块成本，不能明确区分的成本根据开发及受益情况按照各项目之间总建筑面积比例计算分摊。
成本在不同业态之间如何进行划分？经过第一次分摊后，该清算项目分摊后的成本再根据可售建筑面积比例在不同业态中（普通住宅、商业、车位）进行划分，需要注意的是由于车位属于不计容积率地下建筑面积，不分摊土地及拆迁成本。
政策依据：根据鄂税财行便函〔2021〕9号第二十五条（五）项规定：房地产开发项目中发生的成本、费用，能够直接归集到具体受益对象的，直接计入相应的房地产类型扣除。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，对于发生的无法直接归集到具体受益对象的共同成本、费用，应按照受益对象的可售建筑面积比例或按税务部门确定的其他合理方法计算分摊。
税务合规问题
3.在清算过程中，税务机关关注的不仅仅是发票合规完整与否，还包括大额的成本合同，决算单据，资金流向整个证据链，一旦某个环节缺失或者出现矛盾，比如提前开票却没有在清算前及时付款导致资金流和发票流差异过大、资料缺失或发票不合规，很可能做出不予认可的结论，所以企业一定要做好事前资料收集管理的工作，避免因保管不当造成税款损失的情况。
政策依据：根据国税发〔2006〕187号第四条(一)项规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
土地增值税清算过程较为复杂，涉及资料多，周期长，且各地没有统一标准，部分地区税务局在执行上会有固定要求和流程，非常考验财务人员的专业素质，因此，建议各企业在项目开始到结束期间，注意留存税务局清算所需的全部资料，避免因资料缺失导致已支出的成本不能扣除，从而帮助企业减轻税负。
企业应及时掌握最新政策，在合规前提下开展业务，对项目中涉及的争议点，需提前规划、做好业务全过程管理控制，实现业财融合发展。
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