價值公司100系列價值榜單，是搜狐财經從媒體視角出發，聯合專業研究機構，釋出融合價值判斷和資料判斷的綜合榜單，緻力于挖掘中國好公司、發現企業獨特價值。
“中國上市房地産企業經營安全測評星級榜”為價值公司100系列價值榜單下的分行業子榜單，由搜狐财經、搜狐地産及焦點财經聯合發起，通過對主要上市房企的長期财務性名額(如資産情況、銷售額等）、短期經營性名額(如土地投資額、融資額等）、近期股債表現等階段性名額，結合全方位、多元度的綜合評判，遴選出60家代表房企納入研究範疇。并由此形成企業研究體系，對上市房企經營安全進行測評。
測評結果與說明
根據測評體系，測評結果如下所示：
2023年12月，房地産行業在政策端的寬松程度基本到頂，不少城市也迎來下半年的成交高點，但略微的“翹尾”仍難掩全年銷售的低迷。在本期榜單中，房企全年成績已釋出，整體表現不佳。五星頭部房企排位變化有限，但榜首企業再次迎來變動；而位于榜尾的二星風險房企則迎來擴容。房地産行業12月宏觀狀況表現如下：
政策方面，寬松程度基本到頂，未來支援方向有二
12月以來，随着北京、上海在大力度的降首付比例、降貸款利率和放松普通住宅标準政策的相繼出台，2023年下半年的政策端寬松基本達到頂端。由于房地産市場的持續低迷以及行業風險的積聚對整個宏觀經濟、金融系統的穩定均會帶來了不利影響，是以北京、上海這兩座一線城市的寬松信号還是具有很強的風向标意味。2024年，政策首先會集中在“三大工程”的推進支援方面，其次，随着房企新一年債務壓力的到來，滿足房企合理的融資需求也将繼續被提上日程。
銷售方面，12月銷量翹尾但仍處于築底階段
2023年全年成交資料均在低谷徘徊，12月房企銷售情況有短暫 “翹尾”，但同比降幅較上月有所擴大，反彈情況仍不明顯，整體看2024年行業成交量仍将處于築底階段。。據機構資料，TOP100房企全年銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%。目前仍需期待一線城市購房政策放松的信号效應下，行業整體成交情緒能有所回暖。
融資方面，發債規模繼續下降，2024将迎償債高峰
2023年12月，房企發債規模有所回升，較11月增長23.8%，平均發行利率則是延續11月的增長趨勢，但從機構資料上看，2023年80家典型房企發債金額3056億元，同比下降31%。12月的中央财經工作會議指出，積極穩妥化解房地産風險，一視同仁滿足不同所有制房地産企業的合理融資需求，促進房地産市場平穩健康發展。而房企2024年到期債務規模仍處在高峰，前兩個季度到期規模均在1500億以上，融資支援的實際落地對房企，特别是民企的經營安全十分重要。
投資方面，銷售回暖後土地市場或才有複蘇機會
2023年全年土地出讓平均溢價率為4.88%，較2022年上升0.95個百分點；流拍率為9.58%，較2022年下降了9.49個百分點。由于2023年下半年銷售市場整體進入淡季，土地市場表現也更加弱勢。随着放松政策效果的逐漸釋放，土地市場或将在銷售市場築底後迎來複蘇機會。
典型企業分析
1、持續穩健房企：
随着宏觀經濟複雜化，市場紅利逐漸消退，行業走到了艱難的轉折點。此時，有國企央企背景的房地産公司由于資金無憂，經營穩健等原因，可以在市場中逆流而上，是以在本次測評中大多獲得五星級或四星級的評價。其中，中國海外發展憑借穩健的經營能力，在2023年最後一期榜單中，反超華潤置地，登上榜首。
中國海外發展：銷售金額超3000億同比上升5.1%，城中村改造經驗豐富
2023年，中國海外發展及其附屬公司、合聯營公司在業績期内的合約物業銷售金額約為3098.10億元，同比上升5.1%。相應的已售樓面面積約為1335.69萬平方米，同比下降3.7%。于12月份，中海系合約物業銷售額約人民币227.81億元；而相應的已售樓面面積約為98.35萬平方米。中海也是極少數的年度銷售業績同比增長的房企之一。
在土地收購方面，中國海外發展于12月在天津、蘇州、沈陽、鄭州、成都、太原、北京和武漢共收購了11幅地塊，應占樓面面積約為168.65萬平方米，土地出讓金約為168.06億元。良好的銷售回款及股東支援保證了公司具有令同行豔羨的現金流，是以可以在土地市場中聚焦高能級城市的優質資産精準投資。
此外，中國海外發展在“三大工程”中最先發文的城中村改造方面已有多年的項目經驗，特别是在北京、上海、濟南等城市有一些大型項目推進，這類項目對開發商的綜合能力和資金要求還是相對較高，中國海外發展作為其中的佼佼者是承接政策性銀行資金支援的優質對象。
基于以上表現，中國海外發展總排名升至榜單首位。
2、明顯改善房企：
2023年，房地産行業“轉舵”。在這個階段，“三高”房企退市、行業洗牌加劇，房企面臨新的挑戰和機遇，比拼的是戰略眼光和執行力。在本期測評中，萬科A排名上升4位，重回TOP5行列。
萬科A：銷售回款情況優于行業，債券成本下降且拓展到新融資管道
根據1月2日萬科公告，公司于2023年累計合同銷售金額為3761.2億元，同比下滑9.8%；累計合同銷售面積達2466.0萬平方米，同比下滑6.24%；而據機構資料，2023年全年百強房企整體銷售金額同比下滑17.9%。由此來看，萬科銷售同比情況優于行業整體，仍保持在第一梯隊，但相比往年或與其他頭部房企橫向比較則有所不足。
從财務資料上看，2023年萬科累計新增發債173.0億元，新增公開市場債券成本下降10bp至3.01%；11月26日，中金印力消費REIT獲得中國證監會準予注冊的批複，成為首批消費基礎設施REITs之一，或有助于打通公司重資産商業的退出路徑。三道紅線方面，萬科則持續達标，剔除預收款項後的資産負債率、現金短債比和淨負債率分别為67.7%，2.5和50.3%。投資方面，2023年萬科拿地聚焦核心城市，長三角和珠三角拿地金額占比近8成。
基于以上表現，萬科A在本期榜單中上升4位，至五星房企的第五位。
3、表現下滑房企:
在行業經曆了有史以來最漫長的下行周期後，部分房企由于虧損難逆、化債緩慢，導緻股價崩盤、年報難産，最終在市場中停牌甚至退市。在本期測評中，ST世茂表現不佳，排名再度下滑。
ST世茂：全年僅銷售70億新開工接近停滞，債務解決方案仍存疑
據ST世茂公告，2023年，公司銷售簽約面積約41.8萬平方米，同比下降40%；銷售簽約金額約70.6億元，同比下降23%。新開工面積約5.5萬平方米，同比下降91%；竣工面積約108.3萬平方米，同比增長91%。目前公司仍以保交樓為主，全年共傳遞超9.1萬套房源，但建立項目則幾近停滞。
債務方面，截至2023年年末，世茂股份及子公司公開市場債務、非公開市場的銀行和非銀金融機構債務累計106.95億元未能按期支付。銷售、融資、出售資産等多條支付途徑均未有明顯改觀，且債務解決方案仍存在部分議案未獲通過的情況。
基于以上表現，ST世茂在總榜中下降4位，評級由三星降至二星。
測評體系與意義
本輪房地産調控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠。
從“三道紅線”、“住房貸款集中度管理”到“兩集中供地”，再到“二手房指導均價”，地産調控政策頻出。
調控政策的不斷深化，使得房地産行業邁入新的發展階段。原有的“高杠杆、高周轉、高負債”的經營模式面臨着諸多挑戰，找到發展新模式、實作持續穩健發展成為房企的首要義務。
在行業轉型過程中，房企普遍面臨着組織變更、市場政策調整等諸多問題。部分房企未能及時調整市場政策，最終在發展過程中爆發了“流動性”問題，甚至出現債務違約和破産重組的情況。
由此，“穩定”成為2023年房地産行業的首要目标。在2023年政府工作報告中，其對房地産行業的定位是以“防風險”為前提、以“穩定”為目标，與中央經濟工作會議一脈相承。
是以，持續關注房地産企業安全經營狀态，防範房地産行業發生系統性風險具有重要的現實意義。
此次安全測評的意義在于：規範房地産企業經營行為，引導房地産企業健康成長，推動房地産行業的可持續穩健發展。
（監測時間：截至2023年12月31日；最終解釋權歸搜狐财經、搜狐地産及焦點财經所有）
出品 | 搜狐财經
作者 | 張子豪
營運編輯 | 薛蘇文
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