价值公司100系列价值榜单，是搜狐财经从媒体视角出发，联合专业研究机构，发布融合价值判断和数据判断的综合榜单，致力于挖掘中国好公司、发现企业独特价值。
“中国上市房地产企业经营安全测评星级榜”为价值公司100系列价值榜单下的分行业子榜单，由搜狐财经、搜狐地产及焦点财经联合发起，通过对主要上市房企的长期财务性指标(如资产情况、销售额等）、短期经营性指标(如土地投资额、融资额等）、近期股债表现等阶段性指标，结合全方位、多维度的综合评判，遴选出60家代表房企纳入研究范畴。并由此形成企业研究体系，对上市房企经营安全进行测评。
测评结果与说明
根据测评体系，测评结果如下所示：
2023年12月，房地产行业在政策端的宽松程度基本到顶，不少城市也迎来下半年的成交高点，但略微的“翘尾”仍难掩全年销售的低迷。在本期榜单中，房企全年成绩已发布，整体表现不佳。五星头部房企排位变化有限，但榜首企业再次迎来变动；而位于榜尾的二星风险房企则迎来扩容。房地产行业12月宏观状况表现如下：
政策方面，宽松程度基本到顶，未来支持方向有二
12月以来，随着北京、上海在大力度的降首付比例、降贷款利率和放松普通住宅标准政策的相继出台，2023年下半年的政策端宽松基本达到顶端。由于房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均会带来了不利影响，因此北京、上海这两座一线城市的宽松信号还是具有很强的风向标意味。2024年，政策首先会集中在“三大工程”的推进支持方面，其次，随着房企新一年债务压力的到来，满足房企合理的融资需求也将继续被提上日程。
销售方面，12月销量翘尾但仍处于筑底阶段
2023年全年成交数据均在低谷徘徊，12月房企销售情况有短暂 “翘尾”，但同比降幅较上月有所扩大，反弹情况仍不明显，整体看2024年行业成交量仍将处于筑底阶段。。据机构数据，TOP100房企全年销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。目前仍需期待一线城市购房政策放松的信号效应下，行业整体成交情绪能有所回暖。
融资方面，发债规模继续下降，2024将迎偿债高峰
2023年12月，房企发债规模有所回升，较11月增长23.8%，平均发行利率则是延续11月的增长趋势，但从机构数据上看，2023年80家典型房企发债金额3056亿元，同比下降31%。12月的中央财经工作会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。而房企2024年到期债务规模仍处在高峰，前两个季度到期规模均在1500亿以上，融资支持的实际落地对房企，特别是民企的经营安全十分重要。
投资方面，销售回暖后土地市场或才有复苏机会
2023年全年土地出让平均溢价率为4.88%，较2022年上升0.95个百分点；流拍率为9.58%，较2022年下降了9.49个百分点。由于2023年下半年销售市场整体进入淡季，土地市场表现也更加弱势。随着放松政策效果的逐步释放，土地市场或将在销售市场筑底后迎来复苏机会。
典型企业分析
1、持续稳健房企：
随着宏观经济复杂化，市场红利逐渐消退，行业走到了艰难的转折点。此时，有国企央企背景的房地产公司由于资金无忧，经营稳健等原因，可以在市场中逆流而上，因此在本次测评中大多获得五星级或四星级的评价。其中，中国海外发展凭借稳健的经营能力，在2023年最后一期榜单中，反超华润置地，登上榜首。
中国海外发展：销售金额超3000亿同比上升5.1%，城中村改造经验丰富
2023年，中国海外发展及其附属公司、合联营公司在业绩期内的合约物业销售金额约为3098.10亿元，同比上升5.1%。相应的已售楼面面积约为1335.69万平方米，同比下降3.7%。于12月份，中海系合约物业销售额约人民币227.81亿元；而相应的已售楼面面积约为98.35万平方米。中海也是极少数的年度销售业绩同比增长的房企之一。
在土地收购方面，中国海外发展于12月在天津、苏州、沈阳、郑州、成都、太原、北京和武汉共收购了11幅地块，应占楼面面积约为168.65万平方米，土地出让金约为168.06亿元。良好的销售回款及股东支持保证了公司具有令同行艳羡的现金流，因此可以在土地市场中聚焦高能级城市的优质资产精准投资。
此外，中国海外发展在“三大工程”中最先发文的城中村改造方面已有多年的项目经验，特别是在北京、上海、济南等城市有一些大型项目推进，这类项目对开发商的综合能力和资金要求还是相对较高，中国海外发展作为其中的佼佼者是承接政策性银行资金支持的优质对象。
基于以上表现，中国海外发展总排名升至榜单首位。
2、明显改善房企：
2023年，房地产行业“转舵”。在这个阶段，“三高”房企退市、行业洗牌加剧，房企面临新的挑战和机遇，比拼的是战略眼光和执行力。在本期测评中，万科A排名上升4位，重回TOP5行列。
万科A：销售回款情况优于行业，债券成本下降且拓展到新融资渠道
根据1月2日万科公告，公司于2023年累计合同销售金额为3761.2亿元，同比下滑9.8%；累计合同销售面积达2466.0万平方米，同比下滑6.24%；而据机构数据，2023年全年百强房企整体销售金额同比下滑17.9%。由此来看，万科销售同比情况优于行业整体，仍保持在第一梯队，但相比往年或与其他头部房企横向比较则有所不足。
从财务数据上看，2023年万科累计新增发债173.0亿元，新增公开市场债券成本下降10bp至3.01%；11月26日，中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一，或有助于打通公司重资产商业的退出路径。三道红线方面，万科则持续达标，剔除预收款项后的资产负债率、现金短债比和净负债率分别为67.7%，2.5和50.3%。投资方面，2023年万科拿地聚焦核心城市，长三角和珠三角拿地金额占比近8成。
基于以上表现，万科A在本期榜单中上升4位，至五星房企的第五位。
3、表现下滑房企:
在行业经历了有史以来最漫长的下行周期后，部分房企由于亏损难逆、化债缓慢，导致股价崩盘、年报难产，最终在市场中停牌甚至退市。在本期测评中，ST世茂表现不佳，排名再度下滑。
ST世茂：全年仅销售70亿新开工接近停滞，债务解决方案仍存疑
据ST世茂公告，2023年，公司销售签约面积约41.8万平方米，同比下降40%；销售签约金额约70.6亿元，同比下降23%。新开工面积约5.5万平方米，同比下降91%；竣工面积约108.3万平方米，同比增长91%。目前公司仍以保交楼为主，全年共交付超9.1万套房源，但新建项目则几近停滞。
债务方面，截至2023年年末，世茂股份及子公司公开市场债务、非公开市场的银行和非银金融机构债务累计106.95亿元未能按期支付。销售、融资、出售资产等多条支付途径均未有明显改观，且债务解决方案仍存在部分议案未获通过的情况。
基于以上表现，ST世茂在总榜中下降4位，评级由三星降至二星。
测评体系与意义
本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远。
从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”，再到“二手房指导均价”，地产调控政策频出。
调控政策的不断深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战，找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。
在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中爆发了“流动性”问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。
由此，“稳定”成为2023年房地产行业的首要目标。在2023年政府工作报告中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。
因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。
此次安全测评的意义在于：规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，推动房地产行业的可持续稳健发展。
（监测时间：截至2023年12月31日；最终解释权归搜狐财经、搜狐地产及焦点财经所有）
出品 | 搜狐财经
作者 | 张子豪
运营编辑 | 薛苏文
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