2023年，中國生命科學産業投資金額位居亞太區第一，側面反映了政府對該産業的有效支援，也彰顯了市場對潛在機遇的信心。
仲量聯行資料顯示，2023年前九個月，亞太地區的生命科學領域的投資金額已經超過2022年全年；以市場劃分，中國占主導地位，前九個月的投資金額超過70億元。值得一提的是，啟城旗下的Concora康達源收購了位于張江醫谷的生命科學産業園，收購金額達8.5億元；該産業園由先聲藥業自主開發，作為其上海的研發總部；收購後，先聲藥業仍在園區内聚焦創新藥物研發。>> 點此回顧《仲量聯行協助康達源收購張江醫谷生命醫學産業園》
“2023年，自用型生命科學企業通過出售物業，剝離非核心資産以達到回籠資金的目的，繼而專注于研發生産等核心業務。是以，售後返租這種模式愈發吸引投資者。在這種模式下，收購方負責營運和管理産業園區，包括研發實驗室和辦公空間；而出售方則成為主力租戶，能夠提供穩定的租金收入，并確定園區的出租率。”
生命科學産業叢集的打造離不開國家和地方多年的政策規劃與相應支援：
- 在國家層面，2016年，《健康中國2030規劃綱要》正式頒布，旨在通過改革立法和機構重組來改善醫療服務和金融覆寫面；
- 在地方層面，生物醫藥是上海的三大先導産業之一，在最新的五年發展規劃中，上海也将産業增長作為優先發展事項；
- 此外，2022年上海生命科學産業規模已達到8,537億元，預計2025年将突破萬億元。
中國的生命科學産業叢集效應明顯，對于希望在該行業發展的人來說極具吸引力。以上海為例，差別于班加羅爾等亞太區其他城市，上海的優勢之一是擁有龐大的生命科學人才儲備：豐富的高校及研發機構資源為技術創新持續注入人才活力，與生命科學企業、全市各臨床醫院形成“産學研醫”相結合的良性互動，助力上海成為全國首屈一指的生命科學産業高地。截至2022年，上海生命科學從業人員達到27.8萬人，其中國家級人才超過1,000位，院士、長江學者等高水準人才占全國的1/5。>> 點此回顧《上海産業園區市場發展與展望白皮書2023》
“中國大多數公立醫院都隸屬于頂尖大學，這些大學培養了源源不斷的生命科學人才，”丁婷分享道，“于大學而言，與醫院的密切合作為教授和專業人員提供了進行新專利和新藥臨床試驗的直接資源。此類合作可以有效地将研究成果轉化為實際應用，實作學術界和醫療行業的雙赢。”
睿見“生”機：投資時機成熟，AI驅動的藥物研發或帶來新機遇
2020年以來，産業園區投資繼續成為關注焦點，其中，生命科學房地産對環評、物業硬體條件等要求的特殊性和稀缺性加之租賃表現的韌性，使之成為最受追捧的熱門标的之一。
公募REITs市場的快速發展是吸引投資者的另一個主要因素。中國公募REITs于2021年首次推出，其中主要包括産業園區、倉儲物流和保障性租賃住房等底層資産。截至2023年底，全國已上市的29隻公募REITs中，有九單産業園區基礎設施REITs成功發行和擴募。
“去年成功發行和擴募的産業園區基礎設施REITs中，其中多個底層資産為上海産業園區優質項目，未來通過公募REITs退出将成為産業園區物業重要退出機制之一，退出時也将具備更強的産業屬性。随着公募REITs市場逐漸擴大，更多産業園區物業投資者将考慮長遠穩定布局。”
必須承認的是，2023年中國生命科學領域的投融資金額依舊偏低，進而抑制了該行業内企業的租賃需求，但值得注意的是，這一産業在政策端的扶持力度不減：到2025年，僅上海就已劃撥了約900萬方的土地用于發展生命科學産業，便于項目落地。
丁婷坦承，一級市場投融資活動的回暖将帶動生命科學産業的租賃需求，否則未來生命科學房地産市場或将出現供過于求的局面。然而，行業内新機遇正在湧現，“例如，科技公司涉足人工智能驅動的藥物研發等生命科學領域的趨勢可能會帶來新的機遇。”丁婷指出，“生命科學項目所提供的可持續現金流及穩定的回報率，仍将收獲投資者的青睐，對保險和金融機構及其他采用核心型或核心增益型投資政策的機構尤其如此。”